试听180秒世茂股份（上）：销售增长波动大，说明什么？

世茂股份

公司看点

世茂股份是一家专业从事房地产开发、经营的企业，定位高端，经营稳健，在京、沪等一二线城市，拥有大量的自持物业。

然而，公司销售增长缓慢，综合毛利率下降，利润虽因减持物业兑现收益而有所增长，但可持续性并未得到市场认同，股东回报率远低于行业平均水平，股票跌破公司帐面净资产。

公司今年透过大比例的现金分红，降低了股东权益的水平；透过自持物业的减低，压缩了资产规模，这些措施虽有助于提升公司管理效率和股东回报。但这是否也意味着公司正在收缩阵线或者徘徊不前呢？

                                                                           （本案例制作于2017年6月2日）

世茂股份穿透式财报分析（上）

目前，世茂股份总市值179亿，在全国已上市房地产公司中排名第十一位，2016年度销售收入137亿，税后净利润27亿，市盈率8倍多不足9倍。从市盈率角度，这是一家估值不高的公司，那么，这家公司从财务层面来看，它有哪些特点呢？

经营层面：

1.       2016年度，公司税后净利润27.38亿，税前利润38.28亿，所得税10.9亿，实际所得税率28.5%，略高于149家房地产行业上市公司的平均水平（25.08%）。

2.       综观过去十年公司利润表可以发现，该公司的投资收益基本保持了持续稳定的增长势头。2013年3.1亿，2014年7.28亿，2015年14.20亿，2016年到16.61亿。公司自2013年始，以处置子公司的方式陆陆续续开始减持物业，从而成就了最近几年公司利润的高速增长。2013年的净利润18.71亿，2014年26.08亿，2015年29.19亿，2016年27.38亿。

3.       销售分布。从销售的地域分布来说，华东市场120亿，接近销售总额的90%，华南、华北、华中市场约15亿，约10%稍多一点。

4.       销售毛利率。公司综合销售毛利率36%，较之以前年度，有持续走低的趋势。2013年度41.80%；2014年度41.40%；2015年度36.32%，2016年度35.84%。

5.       未来增长。快速增长的2009年和2010年，其销售收入的复合增长率分别为72%和330%，而在调整期的2007年和2008年，其复合增长率为负的41%和负的62%。但平均而言，公司在过去十年基本上增长了10倍，年度平均复合增长率在40%以上。