试听180秒83【房地产】买房子，自住和投资要分清

买房子，自住还是投资要分清

今天这期节目，我们来聊聊买房的问题，这个问题，我相信是很多人极其关心的一个话题，每次家里人或者朋友聚在一起都会讨论买房的问题。房产多的人，总是满面春光的跟大家分享着当时自己的明智决策以及自己在房地产这件事情上的独到眼光。房子少的人，总是不断感叹和后悔，当时自己怎么就没多买几套房子。前段时间，我们几个朋友之间聊天，大家过去那么多年财富积累的差距似乎出现了一个新的计量单位，那就是我和你之间差了几套房子。

的确是这样，回顾过去十几年的时间，哪个时间点买的房子到现在都涨了，而且上涨空间很可观。可以说，中国截止到目前，没有哪个投资品种能像房子这样，始终保持强劲的上涨势头，而且投资回报率非常的可观。如果过去20年，我们只要有了钱就买房，不要做其他任何的投资，到今天，我相信我们一定已经财务自由了。

2016年是个不消停的一年，就像罗振宇在那年跨年演讲的时候提到，“2016年，最大的特点是，全世界好多事都只看到掉下来一只靴子，另一只靴子什么样，掉不掉，什么时候掉，怎么掉？现在一概不知。”

2016年的楼市也犹如坐过山车一样，起起伏伏。我记得2016年年初，房产交易中心人满为患，人人都在哄抢着买房，最疯狂的时候，上海出现同一套房子，一天跳价70万的现象。甚至还有传，有些房价都是夫妻之间左手倒右手，做出来的价格。那个时候，明显感觉飙涨的房价，并非理性所致。而且2016年的这波上涨，直接带动了一些二三线，原来一直没怎么涨过的城市。深圳的房价甚至直逼对岸的香港房价。

包括再往前推移到2012年的时候，那个时候同样房地产市场的价格跌到谷底，市场非常的冷清，主要原因就是因为限购惹的祸，我记得当时身边听到不少为了买房假离婚的事件频繁的发生。可想而知，中国人为了房子这件事情，也的确是蛮拼的。

记得在2016年3月份的时候，我做过一期节目，当时在节目中，我直接给出了这样几个观点：

1、现在的房价是被人围的刻意炒作，不要追热；

2、如果是自住需求，等到7、8月份的时候可能会有些回调，这个时候可以买；

3、是时候将手中比较陈旧的房子进行抛售或者置换。

紧接着，在2016年3月25日，上海发布了史上最严“沪九条”，其中，最严厉的条款包括：

1、  将非上海户籍居民家庭购房的缴纳社保年限，从连续3年提高到连续5年及以上；

2、  将二套房的首付比例提高到了50%-70%。

同时，深圳也出台了相关的调控政策，两地政策的双双出台，使得两地的楼市瞬间降温，这样一来，快速带动了苏州、杭州、南京为代表的二线城市房价，人们成团去杭州疯狂买房的场景，仍然历历在目。想想也是可以理解的，先是2015年6月股灾，紧接着，网贷平台大规模的出现崩塌，资产荒、人民币的加速通胀，导致人们开始变得恐慌，感觉钱躺在银行，分分钟都是贬值的节奏。

最后，我们发现，当投资人没有更好的投资选择的时候，钱主要流向了两个地方：房地产和海外投资。我记得在2016年年初的时候，跟一个客户聊天，问客户最近的钱都投资到哪里去了，客户很坦率的说，知道房子有泡沫，知道房子已经没有投资价值，但是，现在又有什么更好的资产可以投资的呢？又有什么资产可以抗通胀呢？其实仔细想想在过去十几年，中国的房地产市场的确就是这么一个现象，没有一类资产比房地产更具有抗通胀的能力。

去年“沪九条”出台后，以为楼市可以冷却下来，但是没想到2016年8月，坊间的一则谣言，使得大家都跑去民政局排队离婚了，那个时候很多媒体纷纷报道民政局门口，离婚是需要排队拿号的。大家生怕这个靴子落下来之后，就算离婚都买不了房子了。可是，没想到的是，等了半天，这个靴子就是没有落下来，看来，这婚也算是白离了。想想也是挺可笑的一件事情， 结婚、离婚，原本如此慎重的事情，在房子面前，却显得如此的微不足道。

2016年9月，楼市再次疯狂起来，苏州、南京、杭州等二线城市的房子价格开始飙升，深圳更是炒到了15万每平米，直逼对岸的香港楼市。一看房价处于失控的状态，近20个城市纷纷出台限购政策，这样一来，各个城市的成交量瞬间成断崖式的下滑。

2016年11月28日，上海再一次出台房产新政，此次的房产新政，是前所未有的严苛，中心思想就是“跟人又跟贷”，一夜间，上海户籍的无房无贷的单身男青年，突然成了稀缺产品。

从这些现象足以看出，在中国房价的高低一个是跟市场的供需关系有关，另外更重要的因素就是跟政策性因素极度的相关。任何政策的出台都会在一定程度上影响我们对于购置房地产做出决策。

同时，房子，在中国人传统的观念中，就像一个家，有了房子，无论大小，就算是有了一个属于自己的家。有人问，你在这座城市安家了吗？便意味着，你在这座城市拥有一套属于自己的房子了吗？如果没有房子，你或许会感觉自己的状态始终都处于飘忽的。虽然，某些知名人士一直在看空中国的楼市，媒体上，也会宣导宁可租房也不要买房的理念，但是没有办法，观念这东西，真的是根深蒂固，很难去改变的。

记得，我每次做培训的时候，都会有学员问我，“现在还能不能买房”这个问题，我每一次在回答之前，都会先问一个问题，“这个房子，你是自住还是投资？”我觉得这个问题很重要，在买房子前，务必先问自己这个问题，因为，目的不同，最终的决策也会完全的不同。

如果是自住，我认为什么时候买都是正确的，

同时，你在选择时，需要考虑的是：

1、  这个房子在未来的3-5年中，需要满足几口人的居住；

2、  是否需要学区房，解决小孩的上学问题；

3、  交通是否方便；

4、  周边的生活气息和商业的成熟度等等。

如果是投资，我认为你需要从投资回报和退出的角度进行考虑：

1、  如果这个房子未来需要出租，那么需要计算一下租金回报率以及那个地段什么房型比较容易出租；

2、  如果这个房子未来需要抛售，那么需要考量容易抛售的房型以及周边的商业和交通是否便利；

当然，无论是自住还是投资，从房子保值的角度来说，最重要，也是最关键的三点：

地段！

地段！！

地段！！！

当然，写到这里，有些事实还是比较残酷的：

1、  我们都认为房子涨了，但是数据告诉我们，房价涨速并没有跑过M2

这个数据意味着什么呢？意味着房子并没有涨，只是抗通胀了而已，而房子的确是目前能够保值的资产。

2、  目前的租金回报率已经低于2%，住宅的投资价值已逐步消失。

比如，上海的某处房子，90多平米，在600万左右，如果出租，每月租金约在8000左右，按照租金回报率的简单公式计算：

租金回报率=（税后月租金-每月物业管理费）*12/购房总价

不考虑任何的税收问题，差不多在1.5%左右，

按照过去我们所说的比较理想的租金回报率，差不多在6%-8%左右，但是目前的数据来看，远远没有达到。

如果从这些投资数据来看，房地产还有没有投资机会了呢？我觉得有，因为房地产的投资不是只有住宅。

其实，房地产一直以来都是很重要的一个资产组成部分，这跟人的投资偏好有关，有些人喜欢投资房子，只要有钱，就会去买房子，因为他们会觉得房子这东西实实在在，看得见，摸得着，当然，过去近二十年来，任何时点买的房子，到今天看来都是涨的。我认为，这本身并没有任何的问题，我们应该投资那些我们熟悉的品种

但是呢，房地产的投资不是只有住宅，还有商铺、酒店式公寓、办公室等商业物业，另外，还有底层投资房地产的一些金融创新类产品，比如资产证券化的基金、REITS基金、房地产股权投资基金等等。当然，这些包装成金融产品的底层资产、风控以及流动性我们都需要看清。

所以总结一下今天内容的观点：

1、  买房子之前先确定自己的定位，是自住还是投资，是自住，任何时候买都是对的，如果是投资，就要考虑投资回报率的问题

2、  房地产的投资不是只有买住宅而已，还有其他更多的商业地产或者是底层是房地产的金融类创新产品，同样能够享受到房地产这类资产所带来的投资回报，同时它们的流动性要远远高于我们自己买的实体住房。