试听90秒大白《房产金融课》 28.学位房和保障房

从选择到交易，欢迎开启《我的房产计划》，这里是大白的《房产金融课》。

下面我们进入正文，先说学位房。

1.学位房

我知道很多人对学位房这块很期待，但实际上我讲不了太多东西，各个城市比较好的学校是哪些？发展趋势如何？对应有哪些学位房？这些，我都不知道，深圳的情况我是清楚的，北上广也就只知道最好的那一批，其他城市统统没什么研究。

学位是一个地域属性特别强的东西，不在当地很难深入了解，尤其是小学学位，缺乏刚性的评判指标。

各位想去了解各自所在城市的学位房，最好的办法就是去找几个当地的妈妈群加进去，他们的研究一般就是最完整最前沿的，当然副作用是你可能会因此而比较焦虑。

严格来讲，学位跟房产本身是两码事，无非被人为捆绑在了一起，捆绑的根本动机是优质资源的分配需要。

我一个朋友说过一句很有意思的话，他说“改革开放前四十年是个抢钱社会，接下来四十年就是个摇号社会”。

这话后半句说的就是优质资源的分配问题，咱们是个社会主义国家，美国是个资本主义国家，这里面一大区别，就是可不可以用钱来解决所有事情。

美国是可以的，比如好学校的入学问题或者某些行业的入门问题，可以通过赞助费制度、推荐信制度、捐款制度、俱乐部等等各种途径解决，账算到最后，基本就是个钱和钱的网络问题，那你要说你没钱怎么办？没钱你去借，借不着？借不着那你一边呆着去。

但咱们不能这样，可问题是，优质资源永远供不应求，不这样的话，怎么分配呢？谁拿谁不拿？以前靠点关系，现在管理越来越严格，这方面空间就小了，所以就改摇号了，大城市车牌要摇号，好一点的新盘要摇号，学位也存在一些大学区摇号分配的情况，没办法的事情，除非你能想一个更好的分配机制出来。

未来大概率还会进一步加强，就是会有越来越多的城市和地区采取大学区摇号分配，乃至公办、民办一起摇号的方式，类似情况在华东地区其实已经出现了，因为华东地区有一个特点，就是民办学校比较强，有些城市最好的教育资源是在民办学校手里的。

至于这样发展下去会不会影响学位房的价值，宏观上不会，微观上可能会。

因为无论如何，就近入学是分配机制的基本原则，不可能去打破这个基本原则，就算摇号也是在这个原则上展开的，做出一些轻度的调整。

但是，普通人最多买一两套学位房，所以宏观跟你关系不大，你是微观，真遇到调整，是可能会遭受损失的。为避免这种情况，就需要去深入了解当地的教育发展情况和入学政策风向，还是那句话，在当地找几个妈妈群吧，这部分信息除了当地人，基本没人能掌握。

除此之外，学位房还有一个需要注意地方，就是新生儿出生量的下滑，可能会导致部分次级学位房的供需矛盾有所缓解，从而使得价格涨幅趋弱。

举例来说，北京的新生儿出生量在2014年达到峰值21万，此后很快出现下滑，目前降到十七八万水平；上海的新生儿出生量在2012年达到峰值22.7万，此后稳定了一段时间，但近两年也降到了十七八万水平；深圳的新生儿出生量峰值出现在2017年，24万，目前比较稳定，但也有轻微下滑，进一步拉长看的话，这些大城市的新生儿出生量还会继续下滑，这一点几乎不可能逆转。

小孩出生以后，6-7岁上学，所以北京、上海、深圳的入学高峰应该分别在2020、2018和2023年前后。深圳由于2012年新生儿出生量出现明显提高，所以2018年前后存在入学压力骤增的情况，对应的，2017年深圳学位房的涨幅也是一枝独秀。

等到入学高峰期过了之后，顶级学位房并不会受影响，因为顶级学位也就占总量的前5%，永远严重供不应求。但是前5%-30%的次级学位房供需压力可能会下降，尤其是考虑到入学压力上升的过程中，政府也会加大新学校建设。等高峰过了，压力下降可能会超预期，而且越靠后的学校受影响越明显。

即便在入学压力最大的深圳，我都已经观察到这个现象，次一档、次两档的学位房受追捧程度没有以前高了。

说这些其实就是提醒大家，学位房还是买能力范围内最好的，尽量往前挤，无论是教育质量还是资产质量都更有保障。大部分城市远没有深圳那么大的供需矛盾，未来如果新生儿出生量进一步下滑的话，保不齐弱一点的学位供过于求都是有可能的，不要看现在市场疯狂追捧，市场情绪永远是滞后指标。

有的听众可能会想问某些城市的新生儿出生量数据，这个数据确实意义很大，但是不太好查，你可以找当地卫生系统的人问问看。

2.保障房

最后是保障房的问题，目前保障房的建设进度其实没有达到我的预期。

以深圳为例，最初的方案是打算在长期维度上让政策性住房承担一半以上的供给，这就需要很大规模的建设量，虽然这个量确实不可能一下子拿出来，但是制度准备、土地准备、资源协调等工作是应该要提前展开的，目前看进度比较缓慢。这样去往下推算的话，到2025年，政策性住房应该都很难有比较可观的量放出来。

而深汕、深珠这些合作区，还需要比较长的建设时间，短期即便有意愿，能力上也还无法承接太多产业转移。产业过不去的话，在那边建政策性住房其实作用不大，可能会出现一段时间房等人的情况，因为人实际上是跟着工作机会走的，而不是跟着房子走的。

这些情况反过来说就是，到2025年，应该商品房都不会受到冲击，到2030年不好说，有可能会出现一些变化，不过如果进度不加速的话，以目前这个态势发展下去，到2030年影响也不会太大。

其实对于深圳来说，由于供需矛盾太大，所以问题的关键并不在于到底是政策性住房还是商品房，而在于总量，现在是通过政策和金融手段强行压住需求，但是这种压制不能永远持续下去，否则美好的城市生活怎么实现呢？所以归根结底，就看压住的这段时间能够搞出多少供应量，没有供应什么都白搭，预期不可能稳定下来。

而对于北上广和二线城市来说，由于郊区面积广阔，总供应量的压力并不是无法解决，所以这时候政策性住房才能发挥稳定预期的作用。

这个角度来讲，深圳以外的城市才是政策性住房能发挥真正作用的城市，但目前看进度也很慢。我不是很清楚这里面的原因，瞎猜的话，可能还是地方政府积极性不强，毕竟确实这样做并没法直接拉动当地经济。

3.房产税

最后关于房产税，我补充一点进展，主要从上次讲过的周小川先生的文章引申出来。

周先生的文章主旨是在谈通胀和资产价格膨胀的问题，而背后实际上是居民杠杆率和收入分配机制的问题。

过去五年里，我国居民部门杠杆率上升太快了，压缩了居民的支出能力，同时收入分配机制也一直没有根据当下的全球宽松环境作出调整。宽松环境下，劳动收入相对资产收入是下滑的，所以收入分配机制理应作出调整，从资产收入方面征收更多的税收，来用于投入到劳动端的生活水平提升。否则两相叠加，消费动能会越来越弱，贫富差距会越来越大，结果就表现为实体商品部分通胀起不来，但是资产价格直接上天了。

那么相对应，就需要去稳住居民部门杠杆率，并且调整收入分配机制，这时候以房产税为代表的资产税就是一个可选择的方向，以及遗产税和赠与税。所以接下来一段时间对这方面的政策讨论和法律准备有可能会加速，当然离正式落地还是有距离的，至于市场如何预期，就需要进一步观察了。

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