关于房产投资价值的核心观点

但凡是宏观经济的研究者，都会关注和研究房地产经济的现状和发展趋势，尤其是在中国，房地产经济对宏观经济产生的影响比重较高，所以如果不能理性的预判房地产经济的走势，对整体经济趋势的判断也会产生一定程度的误判。

2016年以来，我就跟大家推荐我对房地产经济的核心投资观点，“关注千万人口城市的房地产投资价值”。建议大家要关注人口数据的变化，在近几年，大型城市的人口数据也在逐年的发生变化，而这个数据对房价的影响力很重要，它决定了每个人的大类资产配置。

更重要的是什么？是房地产经济与居民的财富保值与增值有着密切的关联，对于城市人口而言，几乎人人都置身其中！

我们要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌，以及什么时候会涨，什么时候会跌。什么决定房价？我把它总结为一句话：“长期看人口、中期看政策”

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价大概率的会呈现稳步上涨的趋势，相反，人口流出的呢？肯定涨不动。这就是在预判未来一、二线城市的房价会保持上涨的态势

尽管目前，针对北上广深的房地产价格以及房屋租赁的价格有下降的案例出现，但是从长期的观点来判断，我仍然是保持谨慎乐观的态度。

对于中期而言主要是看土地政策以及限购的政策，如果从官方数据中得知这个地方人口是流入的，而政府出让土地的数量同比在减少，或者没有明显的增加，同时限购政策相对严格的话，那么，这个地方房价仍然存在上涨的机会。

这是最简单而且最具效应的推论，人口增加，刚需就会增加，而在人口增长的市场下，土地供给量没有同步增长的话，那么土地资源相对就变得稀缺，请注意，是相对稀缺，出现了这样的情形，限购就是在压制需求，那么在人口流入的大城市，优秀的房源价格就会领涨，依靠政策压制的需求一直会保留强劲的购买力，一旦限购政策有所放松，这个需求就会被迅速释放，进一步推动房地产市场。

根据最新发布的城区人口排行榜中显示，上海，北京，重庆，深圳，广州，位列前五名，也是人口超过1000万的五个城区，接下来是武汉，天津，成都，东莞，南京，郑州，杭州，长沙，沈阳位列第六到第十三位，也是500万人口至1000万人口之间的八个城区，其余的是西安，哈尔滨，青岛，长春，济南，大连列入了前二十强。

这个数据可能和其他渠道颁布的数据有所不同，但是要强调的是，这个数据是专门针对城区常住人口的统计值，这个数据对于城区的房地产价格具有更强的指导意义。

这貌似是一个很简单的问题，用经济学中最简单的供需平衡理论就可以做出解释

人口相对增加=需求相对增加

土地相对减少=供给相对减少

限购政策=压制交易（不等于消除需求）

那么，未来中国人往哪里流动呢？读者朋友自己百度搜索一下当地的政府统计数据就可以及时的了解，每年都会公示一次。

不论你是出于房地产保值或者房地产增值而产生的投资需求，都必须用长期的眼光来预判，大类资产做短期投资显然是不合适的，长期是投资，短期叫炒房，国家政策是房住不炒，这个住字里面其实就含有长期投资在内，所以人口流入的地方，房价长期看涨，你调整好心态，买入并持有就好了。

有人说未来人口往大城市流动，有人说往小城市流动。官方在2015年以前曾经有过这样的政策宣传，说：“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，这个与现在正在逐步实施的城镇化建设是不相符的，实际情况是这样的：目前中国在推动六大经济带，三大经济区，同时引发了长三角一体化与珠三角大湾区之间的比拼

不仅仅是城市基础建设投资项目主要集中在这些范围里，而且在经济圈的基础上又推动了都市圈，有些读者对都市圈的理解比较陌生，其实这个很好理解，就是围绕某一个中心城市（即超大或特大城市）的城镇化形态，包括大城市兼并周边城市的举措都是在扩大都市圈的做法。山东莱芜被省会济南合并就属于都市圈发展的战略规划。

为了证实我们对于大城市化发展的判断，我们不仅深度研究了国家政策，同时还研究了十几个经济体，美国、欧洲、日本、韩国等。以日本和美国为例，日本是人地关系紧张，美国是人地关系宽松。

日本大都市圈的人口在过去100年的人口占比是不断上升的。日本1.3亿人，3700万人在东京；韩国5000万人，2500万人在首尔。所以它们的大都市圈是不断扩大的，人口不断往大都市圈流入。有人会说，日本、韩国人地关系紧张，所以人去了大都市。

那么，我们来美国人口流动的趋势，美国大都市圈人口占美国总人口的比重也是不断上升的。美国人地关系不紧张，国土面积跟中国差不多，美国3.2亿人，中国13.8亿人，美国也是人口不断往大都市圈流入。

美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不管是什么样的经济体，人不断往大都市圈流入是最基本的规律和趋势。为什么？因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为青年人带来梦想，这是几百年来城市文明的发展规律，这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，是不符合规律的。

另外，中国正在大力的推动经济发展模式转型，从需求侧向供给侧转变，而供给侧结构性改革的四个要素有两个是劳动力和土地，要将人才和土地的贡献率提升，才能够提高人均GDP和第三产业的高速发展，如果发展小城镇是不符合供给侧改的方向。

所以未来要紧紧的关注前二十强的城区人口增长趋势，关注都市圈的人口增长趋势，关注经济圈的人口增长趋势，尤其是土地供给量有限的人口超大型城区，城区里面的楼盘，我认为越贵越有投资价值！