试听90秒房产投资时，我们该如何选择城市？

在上周，通过破竹的直播，我给大家分享了系统性的房产投资底层逻辑，很多人因为时间的原因没有参与进来，而且还有人反映不够连续。在之后的几期内容中，我会把这部分的内容连贯细致的给大家分享一次。

通过这个系统性的底层逻辑，我们能够学会在房产投资中，如何去选择城市，如何去选择区域，如何去选择合适的房子，能够帮我们建立起来基础的投资选筹架构，让我们的投资更加系统化和简洁化。

今天，我给大家讲的是第一部分，如何去选择城市？

在房产投资过程中，选择城市是第一步。

关于选择城市，很多人都给出了非常复杂的指标，有GDP，有地铁通车里程数，还有中小学生入学人数，更狠的还会列出详细的经济水平和产业结构等等。

其实，完全不必这么复杂，选择城市很简单，一共就三个标准。

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第一个标准是，城市基本面。

关于城市基本面，只需要看三个基础数据。

第一个数据是：常住人口和户籍人口的比例，比例越大，城市价值越高。

如果一个城市的人口主力是常住人口，能说明两个问题，首先说明这个城市的经济条件和就业条件向好，具有吸引力，能够吸引外地人留下来；其次还能说明这个城市的刚性需求旺盛，因为只要是常住人口一定会大比例的转化为刚需人口，他们会买房安家，即便不买房，也会租房，对租金也是利好的。

常住人口和户籍人口的比例，代表的是一个城市的房价基础。

第二个数据是：净流入人口数量。

净流入人口数量越大，同样一方面能说明这个城市的经济向好，吸引力充足，另一方面也能提供充足的刚需人口，但是在这两个利好之外，还有一个利好就是，大量的净流入人口的背后是大量的年轻劳动力和人才输出，这是一个城市经济背后的巨大支撑，这对于城市未来的进化潜力是有巨大利好的。

净流入人口代表的是一个城市的房价潜力。

第三个数据是：本外币存款余额。

这个本外币存款余额的背后是一个城市的购买力。举个例子，我们都知道厦门的房价很高，背后的原因有岛形地形限制导致的土地资源稀缺，除此之外，厦门的本外币存款余额极高，尤其是人均指数更高，这个城市的购买力极强。

本外币存款余额代表的是一个城市的购买力，决定了一个城市的房价天花板和上升空间。

掌握了这三个数据，我们就等于是掌握了一个城市的房价基础、房价潜力和房价上升空间，也就相当于我们掌握了一个城市的房价基本面。

至于其他的GDP之类的数据，只是参考，这三个才是关键。

这是我选择城市的第一个标准，叫房价基本面标准。

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第二个标准是，政策基本面。

所谓的政策基本面就是限购、限贷、限价等政策原因导致的房价变动。

如果一个城市的房价基本面都是正向的，常住人口的比例极高，净流入人口量极大，本外币存款余额都很好，纯粹是因为政策的打压导致了房价的下跌，那么，越是跌的时候，我们越要买入。

比如当下的深圳、当下的上海和当下的北三县。

这三个城市的城市基本面都是向好的，但是房价跌幅却是全国较高的，他们的下跌又纯粹都是因为政策打压过狠，那么一旦政策放开，他们必定会反弹。

一个城市的房价基本面不变的前提下，政策基本面对房价的打压越狠，越值得买入。

这是第二个标准，叫政策基本面标准。

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第三个标准是，房价轮动。

我们都知道房价是具有周期性波动的，但是如果我们仔细去观察房价的周期波动时会发现一个问题，就是永远都是一线城市先涨，行情末端三四线城市后涨，之后进入熊市，紧接着第二轮启动的时候，一二线城市又是再次先启动，比如2009年，2015年，几乎都是这个这样。

如果你细化对比和分析两类城市的成交和出售数据你会发现，在行情末端，有大量的三四线的房产被抛出来，一二线城市成交量在逐步复苏，也就是在行情末端，有人在大规模的调仓，他们趁着三四线城市的牛市和一二线城市的熊市，把三四线的房产调仓到一二线城市。

在这个调仓的过程中，三四线城市的所有房价涨幅都最终沉淀在了一二线城市。

其实每一次牛市和熊市的转变都是一次调仓的过程，也都是一次资产转移的过程。

最终所有的房价涨幅都会沉淀在顶级城市。

如果我就是个小白，不懂周期，看不透牛熊市怎么办，其实很简单，把资产逐步置换到一线和强二线这种顶级城市里就行了，如果不会捕风，那就站在这，等风来就行了，因为毕竟所有的行情涨幅都还是会沉淀到这里。

按照房价轮动的时间点选择城市，熊市瞄准顶级城市。

这就是我选择城市的第三个标准，叫房价轮动的标准。

结

城市基本面、政策基本面、房价轮动，这就是我选择城市的三大标准。

我们最后来总结一下，我们在判断一个城市有没有价值时，要做三件事。

首先，在城市初选时，要看基本面，看这个城市的常住人口和户籍人口的比例，看这个城市的净流入人口数量，看这个城市的本外币存款余额。

最终筛选出这个城市的基本面排名。

其次，筛选出了基本面排名，仔细一看还不错，接下来，我们就要看这个城市的政策如何了。

当下是不是政策打压比较狠，如果政策打压很严重，甚至房价出现了大幅的下跌，那就是建仓的好时机来了。

最后，我们一定要有房价轮动的思维，一定要有顶级城市的思维。

如果已经在二线城市有多套配置了，就趁着熊市，把仓位调整一部分到一线城市，这里不仅安全、稳定，而且还能把房票和贷票可以用的最充足。

在一线城市有限的房票贷票，却可以把杠杆加到最大，700万沉淀在二线城市，可能需要四五张票，但沉淀在一线城市，一两张就够了，杠杆还大。

好，这就是我关于城市选择的三个标准。