试听90秒高房价被揭老底？房价真的要跌么？

高房价被揭老底？房价真的要跌么？

这个发言来自6月14日第十届陆家嘴金融论坛，在这个论坛上，全国政协经济委员会副主任、中财办原副主任杨伟民讲到房地产问题时，提到了两个问题，直指高房价的根源——

第一、我国工业用地和开发区用地总量偏大，但城市居住用地总量偏小比例偏低；

第二、我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。这很不正常，说明用来炒的房子真不少，有关部门应该尽快制定空置标准。

为此，知名的财经媒体《米筐财经》发了一篇文章来抨击高房价，文章的标题是《高层透漏高房价真相，房住不炒迎来契机》。

今天呢，我们围绕这个发言和米筐的这篇文章，来聊聊这两个问题。

1

首先，关于第一个问题，住宅用地占比过少。

这个问题不仅存在，而且未来会越来越严峻。

杨伟民提到这个问题时，说到：

“房价过高的城市既要增加住宅用地也要扩大住宅用地供应主体，我国工业用地和开发区用地总量已经偏大，但城市居住用地总量偏小比例偏低，难以满足城市化需要和人民对美好生活的需要”

把这句话翻译的直白一点的话，就是说，工业用地和产业园用地严重的侵蚀了用地指标，住宅用地比例被严重压缩，供应不足。

其实杨伟民也只是提到了工业用地和产业园用地，没提到的还有一点，就是商业和商务用地。

如果我们仔细去看各大城市的供地比例时，会发现，商务和商业用地也大量的侵蚀了用地指标。

那么，问题来了——

为什么各地政府如此的热衷工业用地、产业园用地和商务商业用地呢？

无非就是工业用地能招商，产业园用地能出政绩，商务和商业用地能出形象罢了。说白了，都是为了政绩罢了。

因为政绩、因为GDP考核，因为城市形象指标，大量的土地被让渡给工业、产业园、商务和商业。

最终也造成了各大城市里产业园过剩、商业过剩和商务写字楼过剩。

也间接的造成了，住宅库存持续下降，住宅供应量严重短缺。

这是过去的数十年时间里，中国供地结构导致的中国房地产畸形发展。

而在葫芦娃看来，未来的问题会更加严重。

因为在未来，仅剩不多的住宅用地指标还会进一步的被保障房、安居房、人才房、共有产权住房挤压。

前两天，深圳不是搞出来个二次房改么。很多人都说，高房价的末日来了。

而在我看来，这个政策很可能会助推房价持续走高。

因为这些无法流通，变现困难的保障房、安居房和人才房会占用大量的正常的商品房指标！

正常的商品房会越来越稀缺，而在稀缺价值的助推下，房价也会持续走高。

所以，在未来，我更大的担心就是，中国的供地结构会更加的畸形。

这是杨伟民提到的第一个问题，我们再来看看第二个问题。

2

第二个问题是，中国的房屋空置率过高。

杨伟民说中国的房屋空置率超过14%，这个指标超过了欧美国家，也超过了日本。

包括杨伟民在内的很多人都说，造成这么高房屋空置率的主要原因就是中国的炒房和投资情绪高涨。

由此，很多人得出一个结论，中国的房子不是不够住，而是严重过剩了。

对于这个观点，我表示极端的不认同。

我们一定要明白，中国现阶段的国情和欧美、日本的国情是不同的。

在过去的数十年时间里，中国的城市化指标从50%跳涨到70%甚至是80%，在城市化的过程中，中国的家庭、中国的人口是在流动的。

从农村流动到乡镇，从乡镇流动到城市，从三四线城市流动到一二线城市。

大量的人口和家庭快速向核心城市、省会城市、北上广深聚集。

在这个聚集的过程中，有大量的房产就被空置和遗留在了三四线城市和乡镇。

以我个人的例子来说。

小时候在老家，后来父辈从老家到了县城，老家的房子就空置了，后来我从老家的县城安家到了省会，父母因为要帮忙带小孩子，所以就从县城也移居到了省会，县城的房子也就逐步空置了。

看起来我家三套房，有两套都是空置的，但是问题是，我在省城的房子却是不够住的，需要换个大面积的四房。

单从我这个家庭来说，有空置的房子，但同时又有更大的需求短缺。

而对于欧美来说，他们和我们有两个最大的差异——

第一，他们的城市化已经进入了后期，社会的流动性被降到了最低；

第二，他们的父母不随孩子居住，而我们的父母在60岁左右，相当部分的人会随同孩子居住。

所以，从数据上看，我们的空置率要远高于欧美和日本这些发达国家。

但与此同时，我们的需求短缺也要严重于欧美国家。

其实，最终看来，我们会发现中国的房产空置和房产是否过剩，是需要从多个维度来看的——

一方面，三四线城市、乡镇和农村的房子供应是过剩的；而另一方面一二线城市和省会核心城市的房产是远远不够的；

一方面，小面积的刚需型产品供应是过剩的；而另一方面品质社区的中大面积户型产品是远远不够的。

所以，用城市化几近停滞、家庭结构迥异的欧美国情来套我们中国这个高速发展，城市化进程极快，人口流动速率极大，家庭结构讲究多代同堂的国情，是显然不合适的。

结

对于杨伟民这个被广泛传播的发言，我大概有三个观点：

第一，供地结构失衡，住宅用地供应不足的确客观存在，而且会越来越畸形，商品房会更加稀缺；

第二，一二线短缺，三四线过剩的供应结构也将长期存在；

第三，要买房，买好房，在一二线城市和省会城市买好房。