试听90秒谁才是北龙湖的性价比之王？

不聊宏观趋势，不谈价值观，这里是能落地，可实操的一线购房指导，大家好，欢迎来到《乔妹撩盘》，我是米小妹，很开心今天又和大家见面了。之前我出过一期北龙湖专题，对北龙湖进行了全面分析，很多人给我留言说还是不知道具体该买哪个盘？那么今天，我们就好好聊聊。

先亮结论：

1、首付200万以内，想住北龙湖，正商善水上境是你最好的选择！

2、首付200多万，想在北龙湖买精装纯洋房社区，正商珑水上境是你最好的选择！

这两个盘在北龙湖都拥有超高性价比，善水上境的价格就是目前北龙湖的底，也就是准入门槛！珑水上境的价格是目前北龙湖纯洋房社区的底！

我们先说首付200万以内的情况。

如果你的首付不到200万，是买不到北龙湖核心区的，只能在龙尾区找找看，也就是北龙湖东南角的那一小块区域。

具体位置如图1：

如果你的预算够不到这一小块区域，那你就基本可以告别北龙湖了。也就是说，龙尾区就是首付不到200万的人群入住北龙湖最后的机会！

在这一小块区域里，一共有五个盘。其中，在售的商品房有三个，分别是正商善水上境，亚新茉莉公馆和恒大悦龙台。剩下的两个盘直接排除，普罗旺世龙之梦早已交房入住，龙兴嘉苑是安置房。

在三个在售的商品房中，我们先排除亚新茉莉公馆，因为它的性价比最低。茉莉公馆规划有小高层和洋房，目前小高层精装38000，洋房毛坯38000，这个价格都快赶上北龙湖核心区的楼盘了。而且对亚新的精装心里实在没底。

剩下正商善水上境和恒大悦龙台。正商是2016年1月8日拿的地，恒大是2016年4月1日拿的地。正商是2016年11月13日首开，恒大是2016年11月27日首开。从拿地到开盘，恒大的速度比正商快。

这两个盘距离很近，可以说是一路之隔，周边都临公园，也都有不利因素。两个盘与高铁线路的距离相当，不过中间都有绿化带隔开。两个盘附近都有同样的一片安置房，都有郑大一附院，只不过正商距离稍远。另外，恒大比正商还多了一个不利因素，那就是北三环高架。

正商和恒大都是高层+洋房。就高层来说，都是精装，而正商的精装标准比恒大高。目前正商的高层均价32000，恒大33500，显然正商高层的性价比更高更值得。

就洋房来说，正商是毛坯，恒大是精装。正商毛坯洋房均价34000，恒大精装洋房均价45000，恒大的这个价格，买北龙湖核心区也绰绰有余了。1万多块钱的差价，显然还是正商洋房的性价比更高。

下面的图2是正商和恒大的楼栋分布图：

也就是说，无论是高层还是洋房，正商善水上境的性价比都更高。

如果拿正商的高层和洋房做对比的话，2千块的差价，我认为能买洋房还是买洋房。

正商的高层和洋房都有180平和200平两种户型，高层的两种户型布局很相似，只是每个房间的尺寸有差异，洋房也一样。

具体可以参照图3：

户型都不错，南北双阳台，普遍客厅面积宽敞，卧室面积紧凑。而且动静分离，客厅集中在一侧，卧室集中在另一侧。高层的户型还是四开间朝南，采光通风的效果会很不错。

此外，正商善水上镜还有一个最大的优势就是准现房，今年年底就能交房入住！

价格的话，正商的高层总价最低576万，首付最少172.8万；洋房总价最低612万，首付最少183.6万。35000以内的价格在未来的北龙湖几乎是不可能存在了，即便有32000的限价线在。所以这个价格是安全靠谱的，首付不到200万就能买到北龙湖的洋房，还想啥？

如果首付有200多万，就可以往北龙湖核心区看看了。

在北龙湖核心区，融创壹号院和金茂府性价比最低，主要原因是它们的地太贵，楼面价都36000多，我们实在没有必要为它们的高地价买单。

其次，在售的几个盘中，正弘瓴毛坯4万多，荣盛华府毛坯4万多，雅居乐御宾府复式毛坯4万多。这三个盘毛坯售价已经在4万以上，价格不低，性价比也不高。

剩下的就是几个内购盘，正商珑湖上境已经内购完了，正商珑水上境精装3.9万内购，碧桂园豫府精装3.85万内购，碧源荣府精装4万内购，中建柒号院毛坯3.85内购。而康桥诸子庐、名门碧玺、正弘臻，保利垄上院，海马青风公馆还没有面市，价格和品质都无法保证。

综合考虑下来，正商珑湖上境的性价比应该是最高的，可惜已经没房了。其次靠谱的就是正商珑水上境。

珑水上境的地比珑湖上境晚拍了大约5个月，是正商在北龙湖的第三个盘，不得不说正商的速度真快。

这块地比珑湖上境要差，说是龙尾区，貌似也没有那么偏，位置很独立，附近的北三环和郑大一附院是减分项。

有劣势也有优势，西边是一个770亩的东运河公园。距离上海师大附中挺近的，不知道划片能不能划上。

具体位置可以看图4：

珑水上境的户型和珑湖上境基本一致，最小140平，最大180平，整体面积段在北龙湖偏小，有效控制了总价。

图5 就是珑水上境的户型分布：

珑水上境的户型布局跟善水上境不同，善水上境动静分离，客厅在一侧，卧室集中在另一侧，而珑水上境的客厅在中间，卧室分布在四个角。两种户型代表了不同的生活方式。下面的图6就是珑水上境140平的户型，其它面积段基本也是这种布局。

价格的话，是需要拆分的。由于北龙湖限价32000，所以将39000的单价拆分成32000的毛坯和7000的精装，毛坯部分可以正常按揭，精装部分需要一次性付清。具体是这样计算的，142平x32000*30%+142平x7000=235.72万。

也就是说，在珑水上境订房，首付至少准备230多万。

虽然碧桂园豫府内购也是相似的价格，但是除了精装部分一次性付清外，碧桂园还绑定了2个35万的车位，也就是说，首付要再付70万，达到300多万了。所以，珑水上境的价格已经算是目前北龙湖纯洋房社区的底了。

站在32000-34000这个均价上来看善水上境，站在39000这个均价上来看珑水上境，根据乔妹评分法则，这两个盘都能打到8分以上，除了位置，几乎没什么毛病。

所以，如果你想在北龙湖买房，预算并不是那么充足，最看重性价比，一定要抽时间看看正商这两个盘。现在剩余的房源都不多了，卖一套少一套，也许这就是你入住北龙湖最后的机会，赶快行动起来吧！