试听148秒吴晓波《财富原理·上》第3讲：如果政府控制房价不涨，会怎样？

大家好，我是吴晓波，欢迎来到我的财富原理课，第三课《如果政府控制房价不涨，事情会更好吗？》

在很多人的心目中，商品的价格当然是越低越好，所谓价廉物美。但是，在经济学上，如果商品的价格是被某一个人或者政府控制的话，你觉得是好事还是坏事呢？

有些同学可能会说：“如果控制能够让价格不涨，甚至更低，那当然是好事了，因为可以帮到很多人，比如贫穷的人、中产阶层、小生意者。”

但是，今天我要告诉你的是，你绝对不能这样做，为什么呢？

上个世纪70年代，尼克松担任美国总统，他宣布冻结价格、工资等90天。当时，很多美国人都很支持，但是经济学家都很反对。比如，诺奖得主弗里德曼就说：“价格冻结看似有道理，但通常有可耻而且可悲的结局“。

弗里德曼为什么这么说呢？

举个例子，某地方开发了一个新楼盘，均价是3万/平方米，当地人都觉得房价太高了，就跑去向政府求助。于是，大政府出手了，实行新房限价的政策，把楼盘价格限制在2.3万/平方米，结果会怎么样呢？

买房的人会开心吗？一开始是挺开心的，想买房的人都蜂拥而上，在售楼处排起了长长的队伍。可突然降价，购房人群就越来越多，房子供不应求了，普通人排不上号，买房变得更加困难。

买不上新房怎么办呢？这些人开始在市场上寻找替代品，比如二手房。于是，二手房需求激增，精明的二手房房主们当然就会根据“需求定律”，不断地提高报价，直到有人用最高的价格成交。

所以，限价带来的结果就是：二手房价格疯涨，与新房价格倒置，一大部分想买低价新房的人，为了拿到新房的房票，一再等待，就错过了当前的市场价格。

再来看开发商，限价后，开发商肯定也不开心，因为原本有人愿意花100万购买的房子，现在突然跌到了70万。而损失这30万的不只是开发商，还包括整个社会的总产值。为了弥补限价造成的损失，开发商可能会做出以下行为：

首先，他们很可能对买家进行筛选。比如，要求必须全款，要求必须购买三个以上车位，或者只允许对自己有利用价值的人进行购买等，通过这些行为对被亏损掉的价值做些补偿； 

其次，如果亏损无法补偿，那么开发商很可能会选择偷工减料；

最后，如果限价是持续的，就会影响到房地产周边产业的经济情况，最终造成相关行业的集体衰败。

租金控制跟上述景象非常相似。比如，在美国纽约，政府对租客的每月租金设置了最大值，政府的愿望是提高租客的支付能力，使长期租房的人在租金上涨的时候有居住之所。但结果是，由于房租降低，房主没有动力更好地维护房屋，从而响应租客的需求，结果导致公寓出租的数量和质量急剧下降。

经济学家在房租控制上的意见，几乎是一致的。他们认为，正是房租的价格上限，降低了可供出租房屋的数量和质量。

从十多年前开始到2016年，我一直在鼓励身边的人买房。因为按照中国的M2数据，年均货币增加量大概是13%-4%，也就是说，每5-6年，整个中国的货币总量会翻一倍。

再加上城市自身的经济发展也会反映到房价上，房价就会出现周期性上涨的趋势，而人为地控制这种上涨的趋势，在短期内可能有一些效果，但长期来看，恐怕不是一件好事。

想象一下，如果你去找工作，在其他条件都一样的情况下，市场上有人出价5000元/月，有人出价10000元/月，你更愿意去哪里工作呢？

如果你有一套房子，市场上有人愿意出价5000元/平方米，有人愿意出价10000元/平方米，你更愿意把房子卖给谁？

如果这时市场通过限价，让愿意出价10000元/平方米的人失去购买资格，导致你只能把房子卖给出价5000元/平方米的人，你觉得谁赚到了便宜？

如果社会上的商品都因为限价无法实现其最大价值，整个社会的总产值就会跟着相应缩小，经济退化，最终受损伤的就是整个国民经济的运行机器。

曾经有一位西方经济学家说过：“毁掉一座城市，除了丢炸弹，最管用的办法是管制住房的租金。”

商品的价格是由什么决定的呢？

在经济学上是由两个恒定物来决定：一个是供需，就是整个市场的供给和需求的关系。如果需求大，供给小，那么价格上涨；如果供给大，需求小，那么价格下降，其动态是由市场来决定。

第二个，用凯恩斯的话来讲，就是商品的价格是由消费者心理决定的。

前两年，有一次我去硅谷，当地人跟我讲：在过去几年里，随着互联网经济的发展，越来越多的创业者和研究人员进入硅谷地带，这一地区的房屋价格不断地上涨。

而涨得最快的那个小镇是哪里呢？是那些硅谷明星企业家所居住的周边，比如Facebook的扎克伯格居住的街区、特斯拉的马斯克居住的周边，因为人人都想当扎克伯格和马斯克的邻居。

所以，决定商品价格的应该是供求关系和消费者心理，而不是政府那只“看得见的手”。

这就是我们今天讲的三点内容：

第一，价格冻结看似有道理，而且刚开始非常愉快，但通常有可耻而且可悲的结局。

第二，根据需求定律，如果对商品设置价格上限，那么该商品对应的质量和数量都会下降。

第三，在经济学家看来，对整个社会来说，价高者得的竞争准则是最经济的。