882.不得不佛系,这就是地产股的现状
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882.不得不佛系,这就是地产股的现状

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不得不佛系,这就是地产股的现状

来自朱酒的雪球原创专栏

主播:小陆

一、生意逻辑发生了根本性变化

企业估值不是看某一个指标,而是针对不同类型的企业要做不同的评估体系。核心导入的是生意逻辑,然后再看商业模式如何落地,所有的数据在这两个核心主导因素被论证有效的基础上才有意义。那些脱离企业生存环境的表面数据,只是刻舟求剑中的一个标记而已。

地产股看起来处于全面低估中,但这种低估改变不了地产开发这个行业全面进入青铜时代的事实(相关论述可以参考我之前发的文章)。7月份出台不做短期的全新指令后,地产已经从救命仙丹变成了常备药品,未来几年的楼市基本上不要期望大爆发了。在这种行业背景下,再看所谓的动态PE就会明白,逻辑永远比数据重要。

二、龙头企业的佛系心态拉低估值

近两年,经过了迅猛增长的过程后,地产龙头们的心态也在发生变化,降低负债是一个普遍主题。以万科为例,它经过的风浪比任何一个地产公司都多,过去的万科,该扩的时候坚决扩,该缩的时候会更坚决地缩,这才有了30年不衰的行业标杆。

以当前形势而言,那句“活下去”绝不是一句空话,只不过万科的“活下去”,还是会比大多数地产公司的高歌猛进赚的多。
就像一个经历过几次牛熊的老股民,时时刻刻考虑的都是风控,而不会像有些新手那样动不动就满仓满融。在单边牛市里,他经常会成为被人嘲笑的对象,但长期来看却不会比任何人赚的少。但对习惯了近几年业绩暴涨的人们来说,这种佛系心态是会拉低估值的,只是从长期来看,没有佛系心态就很难“活下去”。

三、股息率的误导

很多人在做个股估值的时候,喜欢看股息率。但对当下的地产股而言,股息率高的,大多是因为今年股价涨得少;股息率低的,大多是因为今年股价涨的多(参考标准为同期的沪深300涨幅)。

对地产这种高弹性标的,股息率的意义没有银行那么大,尤其是对那些因为股价下跌导致股息率大涨的企业来说。银行的股息率够高了,受宏观的影响也远比地产小,但近几年的估值一直不高,地产就更别幻想了。

四、利润率开始进入下滑期

部分地产企业想一直保持前两年的利润率,都不是一件容易的事,毕竟地价和建材、人工等费用总体都是上涨的,而且还普遍限价。

就行业整体利润率来说,19年会是下滑的,而且会持续一段时间。地产虽然已经进入平台期,但赚钱能力仍然是大部分行业无法企及的,现在恒大、碧桂园、万科们也都在多元化,但习惯了赚快钱的人,很难像传统行业那样步步为营,万达一转身不又回来了吗?

利润率再低也得做,毕竟基数在那里,但以后的地产股主要还是靠业绩驱动了。

五、地产股的投机者

地产公司前几年的数据很好看,但别按照这个数据简单估算个股价值,地产股需要对已售未结利润、当期利润和优质土储数量做综合分析。拥有未来,才有今天的相对高估值,而未来的地产竞争将更加白热化。以前是多吃少吃,未来就是有吃没吃,毕竟行业整体增速已经不可逆地降下来了。

但融创、保利、中海这样的地产龙头市占率仍然在持续上升,个股机会还是比较明显,可以参考白酒中的茅台和五粮液,家电中的格力和美的。

但和家电、白酒不同,地产行业受政策影响还是太大,实际上,地产头部公司大都在主动或被动地放缓增长速度。现在投资地产股的人,大部分都是准备把最后一口肥肉叼走,然后就转身踹一脚。买地产股的价投很多,但炒地产股的时候,一定要把自己当成投机者。按照买茅台的模式来做地产,过山车就是你的好朋友



作者:朱酒

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来源:雪球

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