882.不得不佛系，这就是地产股的现状

不得不佛系，这就是地产股的现状

来自朱酒的雪球原创专栏

主播：小陆

一、生意逻辑发生了根本性变化

企业估值不是看某一个指标，而是针对不同类型的企业要做不同的评估体系。核心导入的是生意逻辑，然后再看商业模式如何落地，所有的数据在这两个核心主导因素被论证有效的基础上才有意义。那些脱离企业生存环境的表面数据，只是刻舟求剑中的一个标记而已。

地产股看起来处于全面低估中，但这种低估改变不了地产开发这个行业全面进入青铜时代的事实（相关论述可以参考我之前发的文章）。7月份出台不做短期的全新指令后，地产已经从救命仙丹变成了常备药品，未来几年的楼市基本上不要期望大爆发了。在这种行业背景下，再看所谓的动态PE就会明白，逻辑永远比数据重要。

二、龙头企业的佛系心态拉低估值

近两年，经过了迅猛增长的过程后，地产龙头们的心态也在发生变化，降低负债是一个普遍主题。以万科为例，它经过的风浪比任何一个地产公司都多，过去的万科，该扩的时候坚决扩，该缩的时候会更坚决地缩，这才有了30年不衰的行业标杆。

以当前形势而言，那句“活下去”绝不是一句空话，只不过万科的“活下去”，还是会比大多数地产公司的高歌猛进赚的多。
就像一个经历过几次牛熊的老股民，时时刻刻考虑的都是风控，而不会像有些新手那样动不动就满仓满融。在单边牛市里，他经常会成为被人嘲笑的对象，但长期来看却不会比任何人赚的少。但对习惯了近几年业绩暴涨的人们来说，这种佛系心态是会拉低估值的，只是从长期来看，没有佛系心态就很难“活下去”。

三、股息率的误导

很多人在做个股估值的时候，喜欢看股息率。但对当下的地产股而言，股息率高的，大多是因为今年股价涨得少；股息率低的，大多是因为今年股价涨的多（参考标准为同期的沪深300涨幅）。

对地产这种高弹性标的，股息率的意义没有银行那么大，尤其是对那些因为股价下跌导致股息率大涨的企业来说。银行的股息率够高了，受宏观的影响也远比地产小，但近几年的估值一直不高，地产就更别幻想了。

四、利润率开始进入下滑期

部分地产企业想一直保持前两年的利润率，都不是一件容易的事，毕竟地价和建材、人工等费用总体都是上涨的，而且还普遍限价。

就行业整体利润率来说，19年会是下滑的，而且会持续一段时间。地产虽然已经进入平台期，但赚钱能力仍然是大部分行业无法企及的，现在恒大、碧桂园、万科们也都在多元化，但习惯了赚快钱的人，很难像传统行业那样步步为营，万达一转身不又回来了吗？

利润率再低也得做，毕竟基数在那里，但以后的地产股主要还是靠业绩驱动了。

五、地产股的投机者

地产公司前几年的数据很好看，但别按照这个数据简单估算个股价值，地产股需要对已售未结利润、当期利润和优质土储数量做综合分析。拥有未来，才有今天的相对高估值，而未来的地产竞争将更加白热化。以前是多吃少吃，未来就是有吃没吃，毕竟行业整体增速已经不可逆地降下来了。

但融创、保利、中海这样的地产龙头市占率仍然在持续上升，个股机会还是比较明显，可以参考白酒中的茅台和五粮液，家电中的格力和美的。

但和家电、白酒不同，地产行业受政策影响还是太大，实际上，地产头部公司大都在主动或被动地放缓增长速度。现在投资地产股的人，大部分都是准备把最后一口肥肉叼走，然后就转身踹一脚。买地产股的价投很多，但炒地产股的时候，一定要把自己当成投机者。按照买茅台的模式来做地产，过山车就是你的好朋友

作者：朱酒

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来源：雪球

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