869.如何发现一只优秀的地产股
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869.如何发现一只优秀的地产股

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如何发现一只优秀的地产股

来自朱酒的雪球原创专栏

主播:小陆

很多企业的估值可以清晰地量化出来,但地产不太一样。核心原因在于绝大部分行业中,生产资料基本是同质化的,容易算出一个很清楚的价格,并以此确定价值。而地产不一样,即便紧紧相邻的两块土地,其价值都是不一样的,有时候甚至是天壤之别(譬如学区不同)。

相对而言,判断地产公司的价值,可从以下几方面着手:

1、首先要考虑安全边际,尤其是负债与资产及资产利用能力的关系,这里面负债与资产的关系比较容易理解和计算,但纸面上的数字背后,还需要看实控人的腾挪本事,资产利用能力的重要性有时候甚至比资产更重要;

2、要把已售未结的过往业绩与当前销售业绩结合在一起看,过往业绩大部分已经体现在当前股价上,而销售业绩代表着几年后的利润,现实与未来结合才能看清楚一个公司的真实价值;

3、可持续发展能力的重要性是超越过往业绩的,就像明天永远比昨天更重要。这其中最主要的就是优质土储的数量,尽管很难非常准确地算出这些土地的真实价值,但定性分析还是可以做的,譬如一二线热点城市的地有多少,位于城市中心区的地有多少等等;

4、文化复制能力常常被人们忽视,由于大型地产公司的扩张范围越来越广,人力储备普遍不足,新建公司基本都是几个骨干负责援建,一线人员大多数是本土新聘员工。很多全国性公司在各地的业务表现良莠不齐,主要是文化复制能力出现了问题;

5、具有独特运作能力的地产公司,譬如在商业运营、文旅运营、教育资源利用等方面有独到资源的公司,在同质化竞争中会有明显优势;

6、在限价普遍的背景下,产品溢价能力更显重要。同样的钱谁都想买到更好的房子,具有优质产品的提供能力,即便不能改变价格,也可以改变资金周期,到了结算的时候,这都是利润。

地产的定性分析比定量分析更为重要,当然如果能做出一个相对合理的定量分析也是很好的,但其用途仍然是用于定性分析



作者:朱酒

链接:https://xueqiu.com/6056806984/133286793

来源:雪球

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