试听180秒中国楼市像无肩带胸罩

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本期原文 

听众朋友你好，今天这一期的内容，是包叔评论当下的房地产市场以及那些龙头房地产企业。还是一贯的包叔风格，犀利幽默，货料十足，你想听的内容都有。

广州老司机圈有个说法。考验一个司机是不是老司机，就带他去广州最繁华的珠江新城。假如他能快速找到珠江新城某栋“盈”字开头的写字楼，肯定就是老司机。

珠江新城有十七栋“盈”字辈的写字楼。这些楼的主人，都是缩写为“R&F”的地产商。

“R”是RICH，“F”是FORCE。地产商的名字就叫“富力”。这么直白的英文缩写，连只读完九年义务教育的兽爷都看得懂。

富力创始人是两个人，李思廉和张力。他们名字也融进口号里：富而思进，力创新高。

网络上，曾有个京城最靓四个仔的评选。

王思聪、潘石屹儿子潘瑞、神秘富商之子王烁，以及张力的儿子张量。

四仔之一的张量比国民老公王思聪低调，但他和思聪有共同嗜好——网红。

2014年，张量成立黑洞投资，合伙人就是一位网红。他们什么热投什么，投过小蓝单车、握手金融等项目。后来大部分项目血本无归。

中国最有名的狗，可能有两条。一条也是王思聪家的——王可可。

王可可的微博粉丝超过200万，它背限量款LV包，一个爪子带两个iPhone watch。王思聪晒过王可可坐飞机上的照片，周鸿祎质疑狗是否能上飞机。王思聪回复：我的是私人飞机。

另一条，就是张量他爸的狗——B女。

几年前，B女在花城广场跑丢了。富力悬赏寻狗，珠江新城的电线杆上，贴满了B女的照片，赏金从1万涨至7万再涨至10万。据说那几天，广州好多上班族都请假：要去找狗。

王思聪和张量家族，在2017年7月19日有了交集。

那一天，王健林壮士断臂，把13个万达文旅城以438亿元卖给了孙宏斌的融创。还有77家万达酒店，以199亿卖给了张力的富力。

这场世纪交易的发布会，比原定时间晚了一个半小时。VIP休息室旁的记者听到了摔酒杯的声音，现场展板一度删掉了富力的名字。

王健林在之后的发布会上澄清，会议延后主要是打印机太慢了。

我们几个人谈笑风生，网上就说现场传出摔玻璃的声音。谣言就是这么来的。

其实现场不止一个人听到吵架和摔杯声。财经杂志报道，王健林后来对富力很愤怒：

这当口了还在压价，全世界面前出我们的丑！

价格谈好后，富力临签约时翻脸，休息室里坐地砍价。老王六折甩卖万达酒店，富力还要砍到五折，当真是全中国最会砍价的男人。

富力最终还是以六折的价格接盘。富力不仅吃下了万达酒店，还花费数十亿连续接盘万达海外两个项目。一系列收购，让富力成为全球最大豪华酒店资产拥有人，风光无两。

当时很多人认为，富力抄到了底。

在2017年的业绩中报会上，富力李思廉自己笑着说：

我绝对不是杀价天王。酒店买得便宜不敢说太多，说的太好就显得对方太傻了。

不知道李老板当时的潜台词是说谁傻。也不知道两年后的今天，李老板还笑得出来了吗。

1

上周，沪指收复了2833点的少年底后，网红股评家李大霄欣喜若狂，并抛出了“爱国牛”的概念。

将A股2733点港股24899点开启的牛市，命名为“爱国牛”。

郎咸平还会跟你讲讲MBO，宋鸿兵还跟你扯半天罗斯柴尔德，电气工程师出身的李大霄的招牌，永远是三个字。

仅在2019年，包括“爱国牛”在内，李大霄已经为中国股民贡献了十大喜闻乐见的理论。

月球顶、少年底、青春底、中国牛、少年牛、国际牛、开放牛、精英牛、爱国牛……

只是，每当永远唱多的李大霄把一些事件点评为“重大利好”时，市场都以猛烈下跌回应。

李大霄这样的网红要是在中国房地产圈混，早被购房者一板砖拍死了。看看谢国忠们的下场就知道了。中国楼市现在只相信永远唱多的大炮和他的夜壶理论。

只是房价越高，从来没有出错的大炮，现在出错的几率越来越大了。

去年中报会上，富力的李思廉点评过房价：

从你想买房那一刻，到现在都还没有跌过。

房价有没有跌，现在大家都是知道的。天眼看着都变了。

这轮北京楼市调整，1000万以上的房子普遍跌去了20%的市值。单套亏损最多的是2017年3月成交的一套顺景园别墅。当时成交价1.8亿，单价10.4万平米。现在顺景园有两套在售，挂牌价6.2万。

一套房，亏了7200万。

去年中国楼市拐点是7月31号。这一天的中央政治局会议，用“坚决遏制房价上涨”八个字，为楼市定下基调。

之后下半年的楼市，只能用巨变来形容。不同于上半年各城市“万人抢房”的火爆，三四季度成交量暴跌、房价下跌、土地流拍。

2019年中国楼市的拐点，要比2018年来得要早一天。7月30号的政治局会议，对房地产的描述是44个字，最重要的一句话是：

不将房地产作为短期刺激经济的手段。

这句话有两层含义。第一，房地产可以短期刺激经济；第二，我们曾经用房地产短期刺激经济。

现在，则是到了明确抵制“夜壶论”的时候了。

地产商们嚎声一片。半年业绩会上，万科的祝九胜说“我们碰到一些难题”，孙宏斌则说“土地市场也在下行方向”。

只有富力的李老板认为政府还是会放水漫灌的。今年中报会上，他这样港：

大家碰到的困难几乎是一样的。如果指数再有调整，政府会适当放宽融资的，这是过去几年我们都有目共睹的，没什么大不了。

如果没记错的话，半年以前，李老板也用斩钉截铁地语气说，海南岛今年肯定会放松限购，“这是100%的”。

说完这句话没过一个月，南国都市报就做了一个报道：

海南富力地产活埋红树林.

2

两月前，媒体披露过一份富力“暂停拿地”的内部文件。李老板中报会上倒是坦率回答：

这份文件，其实是我起草的。

上个月，被爆欠薪停产的华泰汽车宣布与富力开展合作，未来还要携手走向东南亚等海外市场。对于这件事情，李老板就是一句话：全部停止。

现在看，造车这件事情，只有许家印是认真的。恒大汽车总裁前几天在中报会上说：

汽车小打小闹做不成事，10年内要实现年产能500万辆。

年产500万辆，真是张口就来。贾跃亭听了这句话，都要羞愧地低下头了。

中报会上，还有记者问今年融资紧、市场差对富力的影响，李思廉忍不住开怼：

谁说今年的市场差？看见哪个公司差了？一间都没有。

其实今年比较差的，应该就是富力了。上半年，富力卖了602亿元的房子，只完成今年目标的37.6%，去年这个数字是44%，前年这个数字是53%。

即使为了卖出这602亿，富力已经花光了所有力气。最喜欢模仿恒大的他们，也上线了全民卖房产品“佣多多”：

卖出一套，即获得1%佣金。

一个月前，富力把营销触角伸向了放暑假的大学生。他们鼓励在校大学生注册佣多多，帮助富力卖房子，除了1%的佣金，还设置了晋升通道。这些年轻人还没走出校门，就有机会成为富力营销团队的正式员工。

你包叔的好友兽爷一个月前也下载了佣多多软件，说想看看富力在搞什么鬼。今天喊他回来卖煎饼，他回消息说：

我怎么能离开富力营销大家庭？

曾有人让李思廉对有买房焦虑的年轻人说几句话，李思廉劝年轻人努力存首付款。今天，富力终于给出了切实的建议：

从学生时代就帮富力卖房子。

全民营销通常伴随着降价。富力重仓的太原，项目普遍降价20%。天津富力新城8月新开的楼盘，也让一些老业主们拉群骂脏话。原因是这个项目每平米降了快三千元，一套房子的价值缩水了近四分之一。

降价抢跑的富力，带动了天津市场的整体下行。旁边的福晟不得不拿出比它还低一千多一平米的特价房促销。融创璟园更是从23000元一平米，怒降到17000元一平米。

今年上半年，富力的房子总体平均售价，由1.23万元每平米，降到了1.04万元每平米。

现在，富力在全国的大部分项目允许首付分期，手里有五万块钱存款，就可以订一套房子。

连渔民都知道，渔网网眼的直径，起码要达到39毫米。

3

2016年，很多人中秋出去玩一趟，回来发现买不起房了；今年大家中秋再出去玩一趟，回来一定会发现，降价的房子又多了。

一些城市的主题将由当前的“控涨”切换至“防跌”。到2019年四季度，这样的城市恐怕会越来越多。

富力等企业甩卖的时候，有几个城市已经出台文件禁止开发商降价。

只是可惜，即便有一万种办法能控制房价上涨；但是从没有一种办法，是可以阻止卖家降价的。

很多城市这几年一直在做的，就是一边卖地，一边把房子锁定在个人手中。合肥很多银行已经停止为二手房交易放贷。

对于北京上海这样的城市来说，流动已经基本被锁死。但堤坝之内，六个钱包依然在堆积，等待堤坝放松的那一刻。上海的临港，只要领导一句话，售楼处就会被挤爆。

担心房地产崩盘的人，把钱存平安做理财。结果平安转头把钱换成了房企的股份。

他们拿了钱，还是投资了房地产。但是平安投注的企业，以前是碧桂园，现在是金茂。

最近5个月来，国家统计局认定的涨幅最高的城市分别是：

丹东、蚌埠、西安、洛阳、平顶山。

接力棒终于交到了平顶山这个四线城市手中。

你包叔看了一下，平顶山的大房企果然只有三家，碧桂园恒大中梁。房价的震荡效应，已经传导到了四线城市。很多人也注意到了，县城的房价依然在凶猛上涨。

震荡传导到尾部还需要一段时间。如果不出意外，未来会有东北和西北的城市领衔中国房价涨幅榜单。那几家房企的投资经理们，还在全国的县城里旅行，寻找水位没有涨过的地方。

兽爷每天都在刷新网页，希望自己的家乡驻马店可以有一天登顶。真到了那一天，恐怕接力赛也要结束了。

除了“夜壶论”之外，中国楼市最好的比喻是像无肩带胸罩。一半人在疑惑，是什么支撑了它？另一半人则在盼着它掉下来，以抓住机会。

每次快掉下来的时候，戴它的人，总会提一提，还是又上去了。

冯仑用三首歌来形容过中国楼市的状况：

《其实不想走》、《真的好想你》、《走进新时代》。

过去几年，一直是前两首循环播放。现在，我特别同意最后一首。

如果是李大霄评楼市，他一定会说这个底，是时代底。在时代底里，你心里要有底。