试听180秒New Money向Old Money认输，时代在呼唤新的蓄水池

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本期原文 

听众朋友你好，今天这一期的内容，包叔会给你讲几个跟房地产有关的名人和名企轶事，譬如有200多套房子的顺丰老板王卫，譬如新东方的俞老板后悔自己少买了一栋楼。

北京永安里，长安街南边，矗立着一栋如巨型口红般的双塔写字楼。十几年来，即使国贸涌现了大量摩天楼，这栋口红楼依然很显眼。

双子座大厦是韩国LG集团在中国的根据地。2005年竣工时，这是北京国贸第一座外资建造的写字楼。

那时LG还是全球第三大手机厂商，现在，这家韩国第四大财团的手机业务，已连续4年亏损了。

投资银行界前一段时间有消息称，LG找了国际房产咨询公司，决定把北京双子座大厦卖了——作价近90亿。

在全球卖手机净亏100多亿，离开中国卖楼却净挣60亿。LG老板估计自己都活在梦里了。

这让你包叔我想起了那个来北京闯荡的著名外国人。

带300万来中国做生意。花100万在北京买房自住，200万投资。几年过去，200万亏得一分不剩，迫不得已卖房回国，结果净赚1000万。

下雨不买楼，白来世上走。前有今日头条的张一鸣花90亿买中坤广场，后有小米的雷军花52亿建小米科技园。你现在知道，互联网企业家为啥今年扎堆买楼了。

LG和顺丰老板王卫血淋淋的故事，都摆在眼前。

王卫养了十几万名员工。但这些年顺丰赚的钱，还没他买的200套房涨得多。

前一段时间，新东方的俞敏洪老板演讲时说，后悔少买了一栋写字楼，少挣了四五十个小目标。

他说，如果当时狠心多买一栋楼，新东方现在就可以关门了，赚一票就可以休息一辈子了。

New Money向Old Money认输，也算是奇景了。

1

中国的文人最喜欢帮别人算账。

矮大紧高晓松先生就曾很仔细地帮鲁迅算过工资。鲁迅虽然不做生意，但在日记里，他把自己挣的每毛钱都记得一清二楚。

矮大紧这么算下来，这位民国顶级知识分子一生共挣了12万大洋。

1919年，鲁迅在北京八道湾买了一个三进四合院，只比西门庆家的四合院少了两进。有房屋28间，只花了3500大洋。

后来鲁迅搬到了上海，在上海十年，别说买房，连租房的转手费都要分期付款。气得他在日记里写：

上海的房租很贵，空气很坏。

这其实怪不得鲁迅先生，他到上海那会儿，上海公共租界的房价已经涨了三倍有余，让这位文坛首富望而兴叹。

当时的上海，红旗招展，彩旗飘扬，是远东地区的金融中心。以银行、钱庄为中坚的上海金融界，都参与到这场地产狂欢中。把房子当成筹码和担保品。这是中国最早的地产金融化。

1934年5月上海房产公会的报告披露：

上海三十万万元房地产中，有二十万万元是握在上海银钱界手里。

浙江兴业银行房地产信托部是当时最激进的金融机构。他们向当时的沙逊洋行购买了价值140万两的地产项目，但只支付了28万两，计划用后续出售的房产偿还剩余欠款。

这场上海滩最早的楼市迷梦，持续到了1934年，美国通过《购银法案》，提高白银收购价。在华外资银行纷纷将“热银”运到纽约或伦敦出售，上海流失了一半存银。

上海房地产市场应声倒塌。房价下跌，大量地产公司倒闭，十几家银行破产。浙江兴业银行房地产信托部的资金链也断裂了。

谁能想到，上海楼市竟然被美国人抽贷抽死了。

在此之前的1931年，“火柴大王”刘鸿生在国民党召集的谈话会上吐槽：

最痛苦的是地产可以随时押款，工厂则无人过问。

地产抽水实业的叩问，在中国商业发展史上，已经振聋发聩了近90年。

前段时间，管理了1700亿资产的诺亚财富公司，终于暴雷了。为了自保，诺亚老板汪静波报警，把合作方罗静送进了监狱。

汪静波把暴雷事件全部归咎于宏观经济。经济走到了周期的尽头，当经济下行，抵押品衰竭，资本品价格不再上涨。

果然是商业木兰。甩锅的姿势都这么美。搞得做金融跟种地似的，也得看天吃饭一样。

时代在呼唤新的蓄水池。

2

世界上找不到相同的两片叶子，但是很多年之后，很多人会分不清2018年和2019年。

它们都有一个轰轰烈烈的上半年。

2018年年底，企业融资稍有松动，2019年就直接迎来了小阳春。久违的土地市场再次活跃，地王也陆续出现。

热度持续到了6月24日，深圳土地拍卖，投注大湾区概念的80多家房企举牌343次，5块地最后均以最高限价被卖掉，总价达到了224亿。

其中，龙华地块被龙光地产公司竞得，楼面价达到了6.7万元/平方米。2016年金茂集团花80多亿拿下的龙华地王，就这么被解套了。

2018年是中国楼市历史上政策最密集的一年。全年共发布450次调控政策，刷新了历史记录。但这一年楼市的转折点，发生在7月31日。

这天的政治局年中经济会议，给2018年下半年的楼市定了一个调：

遏制房价上涨。

此前，政策描述都是“遏制房价过快上涨”。删了一个词，楼市逆转。

和2018年一样，政策也在2019年的年中如期而至。

六月底开始，各家信托机构陆续接到监管层通知，还没有备案的项目、资质一般的项目、并购类项目的信托贷款一律暂停：国家规定，

房地产信托规模不得超过2019年6月30日的规模。

北京银保监会向信托机构发出通知，房地产信托将会被逐笔审核。因合规原因被退回事前报告的，将严肃追究合规审查责任。

在其他通道被逐步关上的时候，信托是开发商不多的选择了。2019年上半年，2900多个房地产信托产品发行，为楼市募集了4500多亿资金，几乎是去年的两倍。房地产信托数量超过100款的地区有三个：

广东、江苏和四川。

你包叔看了一下，深圳、苏州和南京，上半年卖地收入同比增加，分别是168%、22%和26.7%。

有段时间，几家头部房企密集地发了美元债，以此来应对信托关门的影响。

实际上，受影响最大的还是中小房企。很多企业冲击规模的时候，杠杆基本上都是来自于信托，最典型的，当然是恒大集团和孙宏斌的融创。

融创收购最狠的2017年，2192亿元的借贷中除1036亿来自银行以外，其中绝大部分是来自信托机构。

当然，信托只是名义上被堵上了。信托资金想流入房地产，是不可能被完全封堵的。

世界上有一种人是一定会找到钱的，就是赌徒。

2019年的房地产业会和2018年一样吗？上半年烈火烹油，下半年又哀鸿遍野。

你包叔的好友兽爷说：

以前楼市周期是五年、三年，现在一年就是一个周期。

3

周期是一个很有意思的东西。

兽爷写一篇文章的周期是一个月，和他的大姨夫周期是同步的

康波周期长达50年，是最长的一个波；芝加哥地产中介霍伊特说一个周期是18年；得了诺贝尔学奖的库兹涅茨则说一个周期大概是15-25年。

误差度高达十年，也不知道诺贝尔奖评委是怎么想的。

著名的经济学家凯恩斯认为，人类大部分的经济活动都源于自发的乐观情绪，而并非是是数学上的预期。从乐观到悲观再到达观，就正好是一个周期。

如今，周期长度被缩短为一年，人生的大起大落，就真的太刺激了。

信托收紧，意味着房企融不到钱，也意味着将有大量的钱会在这片土地上流浪。

中国楼市吸纳了绝大部分M2，也就是消费购买力，前面提到的王卫、张一鸣、雷军乃至LG集团挣的钱，以及大部分老百姓的社会财富，都被囤积在蓄水池里。

但不断上涨的资产价格，让蓄水池变成了抽水机。当中国的企业家们都在讲“赚一票休息一辈子”时，故事也将走到周期的尽头。

今年7月，一则落款为国信证券经济研究所的问责通报，在网上传播。

事情是这样的。国信证券的一个研究员，在微信群里说科创板“满场子都是镰刀”，因为这个说法“违背了上级主管部门的精神”，因而被严肃批评，并扣发了一个季度的绩效奖金。

全球又迎来量化宽松周期。如果不堵上缺口，钱还是会流入房地产的蓄水池。上级显然不想看到这一点。他们更希望通过科创板发挥蓄水池的作用。用科创板上市委员会的专家的话来说：

科创板成功的标志是有效引导投资资金，转型中国经济主战场。

没有什么人，能阻挡这一决心。

让我们牢记投资大师邓普顿的名言：

牛市在最悲观的日子诞生，在怀疑期长大，在乐观期成熟，在亢奋期死亡。

今年6月，银保监会郭主席对房地产金融化的趋势提出了黄牌警告。他说，历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价：靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。

郭主席说得对，美国就存在这个问题。

包叔的好朋友兽爷则说，他二十年前在驻马店种地时，就搞懂这个道理了。他们村里有个家伙对楼市懂得比他还要多，每天侃房地产能侃25个小时，跟玩似的。

现在那家伙在东莞的工地搬砖。