01 继承房产后,个税到底怎么缴
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01 继承房产后,个税到底怎么缴

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董:欢迎大家收听第一期“一听就懂的房地产知识”,第一期,我们就先和大家说一下关于房产税费的问题。其实,房地产市场的整个环节中,牵涉到的税费种类项目,是非常非常繁杂和众多的,每个环节的征收对象和征收方式都不一样。

那其实,这么多繁杂的税费项目中,和我们普通老百姓息息相关的,也就是买卖过程中的交易过户环节种类的税费,以及后续持有环节的税费,这个目前仅限于上海和重庆。所以,目前最为普遍的房地产税费,其实就是交易过户的税费了。但是实际操作中,我相信很多人都碰到过这个问题,比如说儿女要结婚了,父母买套房子赠送子女,或者呢子女为了孝敬父母,买套房子赠送给父母养老,甚至是从祖辈、父辈过世后,继承了房子。这个时候其实并没有做房产交易,只是过个户而已,用更加通俗点的话说,其实就是房产证改个名字么,而且还是一家人,还要交税?哎,最近,财政部和税务总局联合发布公告,明确了房产赠与和继承缴纳个税的问题。

具体的公告文字我就不重复了,大家可以去各大官方网站上去一搜就有了。我在这里就大致帮大家总结一下吧,一般来说房产赠与,也就是送套房子给别人,被送的那个人是要按照总额的20%缴纳个税的,但是呢,如果是直系亲属,也就是前面说的,都是一家人,送个房子也没什么稀奇是吧,或者呢虽然不是直系亲属,但是存在实际的抚养或赡养义务的人,再有就是大家经常所说的房产作为遗产继承后的所谓的“遗产税”是没有的,你继承你父母祖父母的房产,这些情形,都是不需要缴纳个税的。

公告一出,很多人,包括我身边的很多朋友,都开始兴奋起来了,哎,赠送的房产不用缴税啊,那就是这套房子以后所有的交易都不用交税啦~好开心啊~ emmm,总感觉好像有什么不对哦,到底对不对,还是请专家主播卢老师出场,给大家说说正确答案吧。


卢:其实今年因为个税改革,许多税项都需要厘清,这次财政部的公告,也是相当于重新厘清个税缴纳的一部分,重申了一下继承、亲属赠与房产等,受赠方不需要缴纳个税,但是大家感觉好像一说免税,就觉得都免了,其实不是这样的,后续这套房子卖了,还是一样要缴税的


董:现在是明确亲属间赠送房产不缴个税,那是不是可以用来,比如说我继承了一套房产,是免个税的,然后现在上海是满5年唯一,又可以免个税,那我等5年以后再卖,少缴不少税,可以这样操作吗?


卢:房子卖掉需要付的主要有契税、增值税、个人所得税等等。上海又分为普通住宅和非普通住宅,纳税按照3个时间段:不满2年;满2年不满5年;满5年,交叉后发现,会有6种不同的缴税方式。

举例:房产买进来时房价400万,继承的时候是500万的价格

如果走正常的交易过户:

1、增值税及附加:差额除以1.05乘以5.3% 约55650元

2、个税:可选差额的20%,或全额的2%。由于是继承的,当然是全额划算,10万元个税

3、契税3%  15万元

4、印花税  很少

总共30多万元的税费

但是如果500万的房产,走赠送(亲属间赠与)流程的话,只需要契税和印花税,增值税和个税都不需要,少缴15.6万元

但是会有个bug,就是这套房子后续再卖出,即使没有任何增值,仍然是500万的卖出价,除了上述常规的契税、增值税等,另外需额外缴纳20%的个税,即500万x20%=100万。如果加上这笔费用,那前后两笔房产过户,税费就差很多了。


董:那其实如果这套房子继承、或者送了之后,是长期自住,不考虑卖的话,其实还是划算的。但如果想要后续卖出的话,就需要好好考虑一下了。那另外一方面,是不是可以用来规避限购?比如现在上海户籍限购2套,我把名下一套房产赠送给父母,然后就又可以买一套了,是嘛?


卢:这个确实是可以操作,限购的问题可以绕开,但是要考虑到,如果你先前有过贷款的话,就算有购房资格了,再买房还是会算第2套,首付比例和贷款利率都会比较高,这个需要考虑清楚。


董:那如果是非上海户籍的呢?把一套房子送给同样是外地户籍的父母,这个可以操作吗?


卢:理论上是可以的,但是每个地方的房地产规定不太一样,整个房地产市场也还是在严格调控中,而且上海每个区的规定可能也不太一样,所以建议大家先去了解好自己所在区的具体政策,可以去区的交易中心咨询。另外关于交易税费的问题,计算公式比较复杂,大家可以加入我们的粉丝群,我会把相应的公式发在群里,大家随时参考。


董:这次房产赠与个税其实也只是各项房产税费的其中一个点,那后面的课程,我们还会不断帮大家更新税费的相关内容,谢谢大家。如果大家在这方面还有什么问题的话,两个方式,一个是在我们栏目下面评论留言,我和卢老师会及时回复大家,还有呢就是加入我们的粉丝群,可以随时像我们提问,还可以获得最新房地产数据信息,还有不定期的福利,当然啦,你必须先购买我们的专辑内容,具体操作可以参考专辑简介内容,我和卢老师期待大家的加入。感谢大家收听,下期再见。


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