大发地产造风口：营收增303%毛利增228%！财务持续稳健

8月28日，大发地产对外公布2019年上半年的财报，快速增长营收和稳健的财务表现，引发关注。

楼市资本论获悉，截至2019年6月30日，大发地产合约销售额达71.11亿元，较2018年同期增长41%；总合同销售建筑面积约58.92万平方米，同比增加133%；还有毛利同比增加228%和营收同比增加303%，纷纷创下公司成立以来的历史新高。

要知道，2019年的房地产市场环境与以前已大不相同。自从“房住不炒”理念成为楼市调控主旋律以来，房地产市场就进入平平稳稳的发展轨迹，几无波澜。国家统计局数据显示，1-6月全国商品房销售金额7.07万亿元，仅同比增长5.6%，而销售面积7.58亿平方米，甚至同比下降1.8%。

那么，在房地产市场发展整体放缓的情况下，为何大发地产能够逆风飞扬取得不凡业绩呢？在楼市资本论看来，主要是大发地产在人、钱、地、产品四方面用心经营的缘故，并且这四方面因素互有承辅、层层递进，才取得良好效果。下面具体说说：

【一】明星高管云集，实力团队成形

万事以人为本，人对了，就没有做不好的事。

数据显示，2019年上半年大发地产的规模和盈利同步提升。特别是大发地产的盈利能力稳健提升，净利润由2018年同期的0.03亿元增长至3.24亿元；净利润率由同期的0.3%增长至8.2%；毛利9.61亿元，同比增长228%；营收同比增加303%至39.74亿元；首次派发中期股息8.5港仙，派息率20%。各项核心数据皆创新高，展现出企业发展的大好势头。

次日，大发地产召开业绩发布会，面对亮眼数据董事会主席葛一暘表示，大发地产未来持续要改善的第一项工作就是“高能级人才团队建设，加大人才梯队建设”。事实上，大发对人才团队建设的重视一以贯之，在今年3月底的业绩发布会上，葛一暘就曾强调公司会“增强人才储备应对未来的快速发展”。

言而有信，葛董事长不但是这么说的，也是这么做的。这次业绩发布会，除了年轻的80后掌舵人葛一暘，十分吸引眼球外，英姿勃发的高管团队从大发地产首席执行官廖鲁江、集团CFO罗俊、首席运营官冷俊峰，到上市公司CFO黄展鸿，一字排开也很是壮观。特别是在发布会上，冷俊峰介绍业绩，罗俊做财务介绍，廖鲁江阐述发展策略，葛一暘做总结，大家分工有序，配合的井井有条。这样的团队，只一亮相就展现出满满的战斗力。

楼市资本论了解到，2018年10月大发地产成功上市，在这前后，葛一暘频频招揽到知名地产经理人加入麾下，组成了这支明星管理团队。今年5月份，原中南置地副总裁、地产界的明星CFO罗俊和原泰禾集团助理总裁、设计中心总经理王峰已确认加盟大发地产，分别出任大发地产CFO和CPO。罗俊曾是地产界最年轻的财务总监，而王峰率领的团队则在行业内率先创造了新中式风格的豪宅，包括以院子系为标志的中式院落别墅等，风靡全国市场。此后不久，原禹洲地产首席财务官黄展鸿也加入大发地产，主要负责境外资本市场业务。

除了罗俊、王峰、黄展鸿之外，大发地产此前也吸引了一批来自世茂、龙湖、中海等明星房企的地产高管加盟，比如CEO廖鲁江、COO冷俊峰分别来自世茂、中海。

楼市资本论认为，与其说大发地产取得营收同比增长303%，毛利同比增长228%这样耀眼的规模与盈利双双大增是业绩的爆发，不如说是大发地产长期以来对人才团队建设的足够重视，所引起的人才实力的良好反馈。很有可能，这一切才刚开始。

【二】财务稳健，频获资本市场认可

接下来，我们就看看，有两个明星CFO搭班的大发地产，上半年在财务方面的表现。

1、资金充裕财务稳健，结构合理风险可控

大发地产始终严控风险，密切监控各项财务指标，重视现金流和回款，公司财务稳健性逐年提高，资金充裕，负债健康。截至2019年6月30日，大发地产长期借贷占借贷比例为60%，总负债与总资产比为0.83。

大发地产确立了“大财务”体系建设规划，即由核算型财务管理转型为价值创造、决策支持型财务管理，对公司资源进行合理配置，达成公司战略，持续为股东创造价值。

另外，大发地产还奉行合作共赢的理念，与众多品牌房企、规模型房企及具备本土优势的地产开发商合作，获取优质土储，为集团的发展提供保障的同时，也提高了资金利用效率，降低经营成本与风险，为高质量的规模成长提供了一条更优质的道路。

2、频获资本市场认可，拓新多元融资渠道

大发地产获穆迪给予的主体B2评级以及标普授予的主体信用评级「B」，展望稳定，于4月、7月共计发行3亿美元票据。通过在境内外资本市场筹集资金，大发地产积极地调整债务结构，信托贷款金额与占比有序下降。

大发地产与招商银行、中国民生银行、工商银行等60多家大中型银行及金融机构保持着良好的关系，积极与银行协商安排再融资计划，以维持高续约率。

大发地产还荣获“新晋上市公司年度大奖”、“2019年度卓越投资价值地产上市公司”、“2019中国房地产上市公司发展速度5强”、“2019中国房地产上市公司治理TOP10”等重磅奖项，在资本市场的影响力逐渐提升，为大发地产未来获得更多的资金支持提供了便利。

楼市资本论想说，昔日大发地产广发英雄帖，汇聚到的明星财务精英，在今天都收获了回报。目前看来，大发地产财务稳健不说，仍有很多可考虑的融资渠道及获得借款的空间，足以确保公司进一步的快速成长。

【三】布局黄金城市群，未来发展可期

除了财务资金，土地储备也是房地产企业生存和发展的核心逻辑之一。楼市资本论了解到，1996年，大发地产成立并开始房地产开发业务，2001年，大发将地产开发业务拓展到上海，并在上海设立总部，核心布局长三角区域。对于深耕长三角，葛一暘认为，首先长三角本身具有天然优势，大发在长三角的触角伸的比较深。长三角经济圈作为中国主要的经济圈之一，非常有活力，包括交通枢纽的建设，都市圈的建设等。

其次，大发针对于长三角有一套投资标准，比如说回款标准、预售条件标准、施工条件标准、前期设计规划规范标准，能够精确到天。在长三角的开发速度有保证，长三角在平均线能够再往上走，项目更快速，保障长三角的利润。

最后，在中国几大经济圈里平均房价超过1.2万、1.5万以上的片区不多。长三角的县市平均售价可以达到1万以上，地级市售价达到1.5万以上，大发90%的销售和去化储备在长三角基本上维持1.2万到1.5万区间。总之，在大发地产目前投、融、运、销一体化的大运营体系集中发力下，长三角整个周转的速率和经济活力是非常适合大发产品的战略定位。

截至2019年6月30日，大发地产总土储432万平方米，平均成本约3500元/平米，总土储货值超500亿元。大发地产将继续采取“1+5+X”的战略，覆盖城市已经达到26座，土地储备主要在“1”即长三角区域，占比80%。上半年大发地产创下历史新高的销售额71.11亿元中，长三角地区占比超过90%。

关于全年销售目标，冷俊峰表示，下半年货量结构上有充分的保障，目标预计会达到95亿以上，全年目标设定在160亿，这个目标我们是非常有信心的。

中国城市群研究中心研究员马可认为，中国的区域经济发展格局正在出现新动向。8月26日召开的中央财经委员会第五次会议已经明确中心城市和城市群将作为承载发展要素的主要空间，经济发展本身有集聚作用，未来如长三角等都市圈发达地区的经济高质量发展的引领作用将非常明显。

楼市资本论认为长三角区域可以说是国家级的黄金城市群，以大发地产的土地储备结构以及土地成本，无疑都使其在未来发展中处于有利地位。

【四】产品创造力强，市场潜力大

“大发地产步入房地产行业，初衷只有一个，造好房子。”这是大发地产董事会主席葛一暘常说的一句话。进入房地产的下半场，大发地产便是为数不多的在产品体验的打磨上追求到极致的房地产企业。

事实上，大发进入高速轨道之前，早在2016年上半年，大发地产结合年轻团队的亲身体验，同时对80、90新生代核心家庭的深入研究，打造出“情景地产”创新的产品概念和产品特色，并不断深化产品研发与服务创新，推出“情景+”生活系统，实现24小时全天候关怀，360度全情景覆盖。

据大发内部人士透露，上半年引入王峰，就是看中其身上的产品创造力，和产品打磨能力，并希望企业走向综合发展的道路，希望他能带领大发在行业内创造出新的旗舰IP。

凭借产品力和优质服务赢得口碑的同时，大发地产也得到了市场的认可。就在半年报发布的前一天，8月27日，2019中国地产时代百强榜发布，大发地产荣登中国房地产潜力榜TOP50。此次时代传媒授予中国房地产潜力榜TOP50，证明了大发地产在土地储备、销售业绩以及城市项目方面的质量和数量均具有极大竞争力和发展潜力。

楼市资本论认为在行业高喊“活下去”的时候，大发地产作为行业内名副其实的一匹黑马，卯足了劲，正在快速发展的路上勇往直前。凭借其经验丰富的高级管理层及富有执行力的运营团队，稳健的财务实力、可观的土地储备和优质的产品供应，我们有理由相信这家迅猛发展的房企，加以时日必将跻身主力房地产企业行列。