半年销811亿！中南建设推股权激励A计划，打造利润发动机

8月26日晚，中南建设发布2019年半年报。

数据显示，在地产调控迭代、金融监管收紧的大背景下，这家以房地产、建筑施工为双主业的上市公司，上半年地产业务结算规模大幅增加、建筑业务完工明显增长，带动整体经营情况持续向好，销售金额、营业收入、净利润和现金流等多项财务指标，均表现不俗。

特别值得一提的是，中南建设已实施的股权激励A计划，继去年面向高管层的2.16亿元股权激励之后，中南建设上半年再向中层骨干推出1.38亿股权激励计划，旨在激发团队力量，打造强劲的利润发动机。

综合上半年表现，楼市资本论认为，中南建设稳中求变，已经从前几年高速增长的规模扩张阶段，稳步过渡到高质量发展的新阶段。

【一】持续增长，半年销售811.8亿

中南建设成立于1988年，旗下中南置地曾在业内率先发布健康住宅企业标准，致力于打造“健康TED社区”，为业主提供健康、人文的城市生活新方式。

由于长期深耕江苏大本营，中南建设在业内表现相当低调，直到2016年总部迁至上海以后，才抓住机遇开展全国布局。自2015年末225亿元算起，到2018年末的1466亿元，横跨三年，中南建设的销售业绩实现7倍的高速增长，并于去年首次跻身千亿阵营，完成了从百亿到千亿的跨越。

楼市资本论发现，今年上半年，中南建设面对行业下行压力，实现房地产合同销售面积644.6万平方米，销售金额811.8亿元，同比分别上升24%和24%，继续在规模扩张路上稳步前进。按这种增长态势粗略计算，全年合同销售额或达1800亿元。

营收方面，中南建设上半年共实现营业收入233.21亿元，同比增长52.26%。其中，房地产营业收入154.2亿元，同比增长47%，领跑TOP20房企；建筑业务营业收入同比增长38%，达到79.3亿元。

地产、建筑两大板块共同发力，带动中南建设整体规模同步提升。截至上半年末，公司总资产2680.1亿元，同比增长13.7%。

中国城市群研究中心研究员马可认为，在行业下行压力不断加大时，中南建设仍能维持销售金额、营业收入和资产规模的持续增长态势，得益于其较好的城市布局。

半年报显示，公司目前在一、二线城市销售金额占比46%，三、四线城市销售占比54%。其中长三角、珠三角和内地核心城市土储面积占比超80%，与“长三角一体化”、“粤港澳大湾区”等国家战略高度契合。

土地储备方面，中南建设聚焦长三角、粤港澳大湾区以及内地人口密集核心城市，继续加大一二线城市布局，进行区域深耕。

财报显示，公司上半年房地产业务新增项目27个，规划建筑面积合计420万平方米。而据市场第三方统计，中南建设上半年斥资277亿元，新增货值约854.5亿元，居行业第16位。

截止6月底，中南建设共有325个项目，累计进驻106个城市，覆盖东部人口密集省份。未来可竣工土储总建面合计4523万平方米，其中在建开发3214万平方米，未开工面积1309万平方米，可以支撑未来2年内的增长需求。

▲中南置地业务布局图

马可说，中南建设目前基本完成了以长三角经济带为核心，以一二线重点城市为覆盖，并对粤港澳大湾区前瞻性布局的总体战略。未来随着相关政策红利的逐步释放，优质土储资源将支撑业务可持续发展，步入新的增长周期。

【二】现金流入580亿，展现稳健财务实力

在规模和营收稳步增长的同时，楼市资本论注意到，中南建设上半年财务数据也有明显改善，彰显出其资金储备和财务稳健性方面的强劲实力。具体表现为以下三方面：

一是偿债能力增强。中南建设上半年经营性现金流入580.1亿元，经营活动产生的现金流量净额14.4亿元，处于行业较优水平。截至6月末，持有货币资金达249.5亿元，比去年末增加45.3亿元。而其一年内到期的各类有息负债仅167.6亿元，相比上年末减少12.5亿元。现金短债比由上年末的1.13提高到1.49，提升31%；流动比率为1.25，比去年末提升3.3%；显示公司偿债能力强、经营风险低。

二是负债结构优化。半年报显示，中南建设总负债率由去年末的91.69%下降到2019年6月末的91.23%，下降0.46个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为43.35%，同比下降1.62个百分点，处于行业绝对低位。截至6月底，公司有息负债总额仅685.5亿，在同等规模房企中同样处于低位。

三是融资能力提升。中南建设上半年发行美元债券合计5亿美元。其中6月13日在境外首次发行了3.5亿美元债券，收到近60家境外知名投资机构下单，获得近4倍的超额认购。拓展海外融资渠道，使得公司整体融资能力进一步提升。

通过降低负债率、增加现金流、拓展融资渠道，中南建设的财务指标持续优化，综合实力首次跻身房企16强。楼市资本论认为，这在房企信贷持续收紧的今天，更容易得到资本市场的青睐和支持，实现资金面的良性循环。

下半年，由于房企融资普遍收紧，土地市场成交面积和成交金额均较去年同期有明显下滑。楼市资本论预期，这一轮土地成交的价格低点大概率会在第四季度出现，以中南建设现有账面现金和可观的现金流，届时可望进一步增加一、二线土地储备，完善战略布局。

【三】股权激励锁定净利润：四年增长15倍

去年跻身千亿阵营之后，中南建设因应形势变化，今年实施了一系列卓有成效的变革，以冲击房企第一梯队为目标，实现新的跨越。

在这一过程中，核心团队将经营重点由单纯追求规模扩张转向提升赢利能力。其突出表现便是将净利润与股权激励挂钩，试图以此凝聚团队，打造利润发动机，进化出强大的内生型组织力量。

去年8月，中南建设曾发公告，向49名激励对象授予2.16亿份股票期权，占总股本的6.27%。今年5月，中南建设面向企业中层骨干员工486人再次推出大手笔股权激励，进一步授出1.38亿份股票期权，占总股本3.73%。

楼市资本论注意到，这两次合计高达3.54亿的股权激励计划，行权指标都锁定“净利润”。其中，2018年股权激励计划分三年行权，业绩考核要求为2018、2019、2020年度净利润与2017年相比增长240%、560%、1060%。在此基础上，今年的股权激励计划则要求2021年度净利润完成90.9亿元，相比2017年增长1408%，彰显出决策层对于公司未来发展的坚定信心。

中南建设2017年归母净利6.03亿元，去年实现营业总收入401.1亿，增长31.3%；实现归母净利润21.9亿，增长263.2%，超额完成240%考核目标。相应激励行权正在兑现中。

按照今年560%的考核要求，高管层需要完成超过39.8亿元的净利润，才能兑现股权激励。上半年，中南建设归实现归属于上市公司股东的净利润13.12亿元，同比增长41.6%；实现每股基本盈利0.35元，同比增长42%。

楼市资本论发现，截至六月末，中南建设已签约尚未结算资源价值高达1283.3亿，是2018年全年营收的3.2倍；随着下半年更多项目进入结算期，净利润同步提升，很有可能达成年度目标。

根据2018年度分红派息方案，中南建设向全体股东每 10 股派现金1.20 元，共派发现金红利4.45亿元。目前，核心团队正全力冲击年度利润目标，如果实现，股东分红也有机会大幅增长。

先做大规模，再提升利润，已经成为头部房企转型升级的共同遵循。

中南建设在房地产、建筑施工双轮驱动下，已经实现了规模增长的跨越式发展；现在又用软实力提升硬核力量，打开未来成长空间，形成业务闭环协同增长、规模和效益双赢的有利局面。

楼市资本论预期，未来随着长三角、大湾区国家区域战略的红利不断释出，这家拥有前瞻性土储布局的千亿房企，将厚积薄发，以更加稳健的姿态步入历史发展新阶段。