营利双增、净负债率下降！正荣地产的硬核掘金能力持续增强

真正的高手都是稳中求进。2019年是正荣地产发布“高质量发展”新三年战略的首年，殊为关键。多半年过去，楼市资本论发现正荣地产在高速与高质量并重的路上，越走越好。

8月25日，正荣地产公布2019年中期业绩报告，总营收和核心利润迎来双增长。财报显示，2019年中期正荣地产实现总营收136.48亿元人民币，核心利润增长33.4%至人民币11.5亿人民币，在保持业绩增长同时，净负债率降至70.8%，在融资收紧的背景下融资渠道保持通畅，有效支撑了公司的高质量发展，成绩喜人。

楼市资本论认为能够答好这份半年考，正荣地产下了不少硬功夫。从全方位提升经营绩效，到前瞻性的土地布局、成本管控，以及对企业由内而外的变革组织架构和发展战略，都是正荣半年来扎扎实实打牢的稳赢基础。概括来讲，正荣地产就财务实力、土地储备和组织优化，已形成自身三大硬核掘金能力，做的很好，值得细细拆解。

【一】盈利增加净负债率下降，财务实力获认可

通常来讲，房企在迅速发展壮大的过程中，财务支持十分关键。根据来源不同，财务支持又分为内部资金（盈利）和外部资金（融资）。楼市资本论发现正荣地产在财务实力方面，不论内外都已如愿实现“高质量发展”。

先说内部造血，盈利赚钱。年中财报显示，2019年上半年正荣地产实现了稳定的盈利增长，营业收入136.48亿元，同比增加10.8%，上半年净利润为人民币11.8亿，同比增长23.2%，核心利润为人民币11.5亿，同比大幅增长33.4%，而且净利润率及核心利润率都在上升，可见正荣的盈利能力是在稳步提高。

其次，正荣整体的财务结构也有明显的优化。2019年中期净负债率为70.8%，较2018年底下降了3.2个百分点，在行业中处于稳健水平。此外，公司债务结构也在持续优化，境内信托贷款的比例持续下降至29%，与此同时，今年新增的借贷年期也较长，短债比例也在稳步下降，中期借贷平均成本为7.6%。在净负债率和加权融资利率下降的同时，正荣地产现金存量较2018年增加6.2%至301.4亿元，现金短债比由2018年底的1.19倍增加至1.21倍，债务结构良好，偿债能力优越。

正荣还在融资渠道方面实现持续突破。上半年正荣在境外通过发行优先票据、永久资本证券、银团/双边贷款及股份配售完成约18亿美元融资。境内方面，则首次发行长租公寓专项债，ABS、ABN，另外正荣还有超过2400亿授信及融资额度未使用，包括31亿元人民币的小公募额度。可以说，“余粮”多多。

基于正荣在盈利增长和债务率降低方面的良好表现，今年上半年，在评级方面，国内著名信用评级机构“中诚征评”提升其主题信用评级至最高的3A级别。在境外评级方面，穆迪调升正荣的信用评级为B1稳定，标准普尔调升其信用B级评级展望至“正面”。境内外评级机构双上调对正荣的信用评级，也再次证明了正荣地产稳健的财务状况和日益提升的综合实力。

值得一提的是，正荣地产还先后获得市场的高度认可，目前已获得11家著名海外内投行的股票研究覆盖，也在“2019年中国房企综合实力”的排名再跃升一名到第17名，以及获得了“2019年中国大陆在港上市房地产公司综合实力Top10”。

由此看来，楼市资本论认为正荣地产的“新三年战略”已成效初显，从营收到融资，充沛丰裕的资金面，可稳妥助力正荣地产走好接下来的“高质量发展”之路。

【二】拿地高手，2634万平米质优土储深耕一二线

如果把房地产企业简化成一个工厂，除了资金相关的营收、融资很关键，作为生产产品住宅等的原材料土地，也极为重要。

在土储方面，截至2019年6月底，正荣的总土储面积达2634万平方米，足够未来三年的开发及使用，其中超过七成于一、二线城市，平均地价在人民币4624元，2019年至今新增土储323万平方米，其中接近90%都位于强二线城市。巴黎银行此前表示，正荣地产2019年购地预算达300亿，购地加速将带来销售规模持续增长。业绩会上，正荣地产高层也表示，未来会继续密切关注土地价格及政策变化，保持一二线深耕优势，拓展拿地形式。

据悉，正荣自2018年战略性进入了成都、重庆和广州，这些城市均属于成渝、华南城市群的脊梁型城市，拥有得天独厚的区位资源优势。而从正荣今年上半年的销售成绩单来看，中西部地区的销售占比也由去年的10.7%上升至15.5%。

中国城市群研究中心研究员马可认为新的经济形势下，从需求角度看，房企得一二线者得天下，未来一二线将是房地产发展最好的区域。这也是为什么，2019年以来，众多房企集中布局一二线城市，尤其是在部分热点城市拿地积极性非常高的原因所在。

楼市资本论认为正荣地产在上半年市场里的良好表现，与其对拿地的前瞻性战略布局和精准投资密不可分。换句话说，正荣地产能拥有高质量的稳健发展，正取决于其具备优质充裕的土储。

值得一提的是，正荣地产近来在拿地策略方面除了更加偏向重点城市的热门板块，还以小地块拿地方式为主。这也在一定程度上确保了遭遇销售增速放缓的大环境，仍可保持较高的存货周转率。正荣不愧是房企里在拿地方面的谋略高手。

楼市资本论认为，当下良好的业绩代表了房企在过去以及现在做对了系列决策。那么，在行业集中度加速提升的新周期中，在拿地方面取得先发优势就决定了房企后半程的稳健发展。拥有量多质优土储的正荣地产，未来将持续发力成为业内的佼佼者。

【三】组织架构精简，高质量增长后劲足

房地产企业向来以大著称，而如何由大变强才是核心挑战。在经历了前几年的高速扩张期后，正荣地产更为关注的是“可持续发展、效率提升、管理升级”等一系列主题。并将2019年到2021年设定为高质量发展期，较之规模扩张，对组织管理决策效率提出了更高的要求。

并于2018年底，在业绩突破千亿后，正荣地产正式提出“精总部、强区域”六字方针，开启了一场关于组织架构的变革和调整。决心通过资源整合和决策提效，助推企业的高质量发展。具体措施上，在整合总部管理中心方面，正荣集团将地产板块工程和成本职能合并为工程成本中心，同时新成立了客户价值中心、综合管理中心。

从正荣新的组织升级可以看到，原有工程和成本职能合并为工程成本中心，商开公司并入资产管理部均是业务执行权下放，总部职能聚焦的体现。

此次组织架构调整中，新成立的“客户价值中心”，开行业之先河。据了解，客户价值中心除了涵盖以往的客户关系部，新增的品质督察部和服务质量部，一个从源头抓住产品工程品质，一个从后端把控客户服务质量，加之原有客户关系部对客户关系的系统性维护，该中心的成立将以客户为导向，行使全周期的客户价值保障职能，打造职能共享平台。客户是企业发展和品牌建设的根本，这一举措即是正荣对行业进入品质发展阶段的战略回应，更是对其企业文化中“客户导向”价值观的有力践行。

应该说，正荣地产这次对内的主动开刀，效果还是很明显的。在经营方面，目前已将项目首开的时间进一步缩短至七个月，项目产品标准化复制率达到100%，首开去化率达到70%。在产品方面，正荣秉持匠心品质，已经建立正荣府、紫阙台、云麓，三大住宅标杆产品品牌，并通过产品标准化实现了三大产品系列的全国布局，逐步实现产品品牌的溢价。正荣地产首个坐落于大湾区的项目佛山正荣府于上月刚刚开盘，首开去化率就超过90%。

在运营方面，正荣地产上半年合约销售为人民币586亿元，合约销售面积381万平方米，合约销售均价为人民币15400元/平方米，2019年全年销售目标是人民币1300亿，截止到七月底已完成合约销售达人民币687亿，是全年目标的53%。在业绩会上，公司高层坦言，对完成全年的销售目标非常有信心。

在楼市资本论看来，正荣地产上半年无论从盈利能力、财务稳健、企业规模，还是从企业组织架构和管理能力来看，都取得不错进展，并且彼此间相辅相承，已经内化成为企业可持续发展的综合实力。

可以预计，未来正荣地产在自身三大硬核掘金能力的助推下，仍将保持稳健发展的态势，拓展出巨大的增长空间。