试听180秒【第5讲】越南和日本，应该选择去哪一国置业？

各位听众朋友，大家好。我是中欧国际工商学院的金融与会计学教授芮萌。欢迎大家走进投资理财课程。我们今天是讲第五讲。

今天跟大家聊一聊房子，首先对中国的普通家庭来讲，房子占了资产很大的一部分。

来自于瑞士信贷2018年《全球财富报告》当中，我们看到中国目前家庭财富规模已经达到了52万亿，仅次于美国的98万亿，位列全球第二，人均财富是26万2141元。从2000年开始，中国的家庭财富每一年增加12.5%，其中最主要的上升动力来自于资产的价格和汇率的波动，尤其是房产价格的飙升。

对于大多数家庭而言，房子和车子是两大重要的消费品。那么很多人就会问，在国内居民的家庭财富结构当中，房子到底占了多大的比重呢？有数据显示，中国房产在家庭财富当中的占比高达66%，从炒房客的“炒遍全国，炒向世界”，再到当下的“房住不炒”，都说明了房子在家庭和个人眼中是重要的财富象征。我们试想一下如果房地产的价格突然出现了剧大的波动，那么普通老百姓的家庭财富就会出现急剧的缩水。

整体来看，居民直接投资房地产的热情一直没有消退，那是因为房地产相对于其他资产有着更加直接的回报模式。它的租金收入能够提供长期的比较稳定的现金流，并且和股票、债券有着比较低的相关性，是多元化资产配置中另类资产的重要组成部分。

但是我们同时也要考虑到房地产市场是一个相对非理性或者是非有效的市场，直接投资存在着买家和卖家信息的不对称，需要有甄别价值的经验，并且房子的流动性相对来讲比较差，不能够及时地变现。

目前对于国内市场而言，同时也会受到政策和经济环境的影响，配置房地产的最佳时机可能已经过了，但是很多人为了获得收益，不愿意让资金躺在银行里睡觉，所以就会选择出海，或者是购买海外的房产。

购买海外房产是很多人实现资产多元地域配置的一个重要途径，它的原理很简单，就是充分利用不同国家经济、法律和制度的优势，从而来提升财富运作的效率，创造更多的财富，使得人、财、物通过时间、空间的筹划达到最优，从而降低资产在某一个地域当中的集中度。

那么海外房产投资哪些国家获利会最多，前景会更好呢？下面我们来分析两个国家，一个是成熟市场的代表日本，另外一个是新兴市场的代表越南，如果家庭有闲置的资金，会选择在哪一个国家置业呢？是日本还是越南？

首先我们来看一下日本。如果让你对日本的整体印象来概括一下的话，我想很多人的答案是说目前日本的经济比较低迷、人口老龄化严重、劳动力严重地缺乏。

记得前一阵CNN的报道中说到，由于日本部分地区的人口数量远远低于住房可容纳的人口数，也就是说房子比人多，再加上农村地区大量的年轻人出走城市，人口急剧下滑，空置房屋的数量也随之上升，于是便出现了惊人之举——免费发放住宅房屋，距东京两个小时车程的一个村庄，名叫奥多摩町（Okutama）就是这样。

上世纪70年代是日本房地产高速发展的时期，这主要是源于经济转型的成功以及城市化进程的深化。自1990年经济危机过后，日本经济经历了所谓的“失落的二十年”，楼市泡沫的破灭使得房产失去了原有的对投资者的吸引力。

直到近年，随着经济的复苏和房产泡沫的挤压殆尽，日本房价开始稳步攀升，根据“日本土地价格”的数据显示，日本的地价从2013年以来，连续五年保持上升的趋势，2017年的地价同比上涨了6.28%。地价上涨了，房价也自然也会涨，其中以东京都的涨势最为明显，2017年比2016年增长了8.94%。

除了经济因素，根据经合组织移居数据显示，日本的外国移居者数目也在增加，紧随德国、美国、英国之后，目前日本已经成为全球第四大“移民国家”。下面我们来探讨一下未来日本房地产有没有可能进一步上升，如果上升的话，它的动力来自哪里？

首先我们看，日本的经济正在温和地复苏，国内的需求强劲，并创下了28年以来最长的连续增长记录，这为房地产市场的复苏创造了比较好的外部环境。

其次，根据日本财务省的数据显示，到2017年底，日本作为全球最大的债权国，净资产超过3万亿美元，很多外国投资者把日元作为避险资产，日元资产的吸引力也开始增加，这为房地产增值提供了一定的基础。

另外，日本的房产价格比较稳定，受政治等因素的影响较小，并且有永久产权。大城市比如东京、大阪都是海外投资者的热门城市，从投资门槛来看也比较低，投资者花100多万人民币就可以在东京都都购买一套房产。经历了暴涨暴跌后的日本房产市场已趋于平稳，从租金回报率来看，每一年的租金回报大约是在4%-10%。

最后，未来的几年，东京将举办奥运会、大阪将承办万博会，奥运会效应加上万博效应将对房价的上涨有一定的推动作用。

下面我们以东京为例看一下目前日本的房价水平怎么样？这里我引入一个概念，叫做房价收入比，房价收入比是指住房的价格与城市居民家庭年收入的比，有时我们可以用来衡量一个城市的房价是否存在泡沫，香港目前的房价收入比是34倍，也就是说一个普通的家庭，不吃不喝需要34年才可以买一个房子。

中国一线城市来看，最高的房价收入比是深圳，达到了41倍，其次是北京，33倍，上海是30倍，那么合理的房价收入比的范围是多少呢？差不多是4-6倍，如果高过这个数值的范围，就说明当地的房价偏高，房地产可能会出现泡沫，超出的程度越多，泡沫的成分也就越大。

来自Numbeo在2018年12月最新的数据表明，上海与东京的房价收入比、贷款收入比、市中心以及市中心以外区域的房价租金比以及租房的回报率，其中上海最新的房价收入比为45.4，而东京只有13.09，租金回报率来看，不管是市中心还是市中心以外的地区，东京的回报率都远远高于上海地区。

总体来看，投资日本房产就像投资风险比较低的理财产品，相信这也是随着人民币贬值预期的增加，越来越多的中国投资者会选择日本房产的原因。

接下来，我们再看一个发展中的国家，就是东南亚的越南。我在中欧有一门课叫做中国的财富管理，课后有同学问我要不要投资越南的股市和房产，那么今天我们来了解一下。

越南近几年的经济开始迅速腾飞，在国内A股围绕3000点上下波动的时候，我们时常在自媒体或者在朋友圈里面看到“越南股市又创新高”，“越南是下一个中国”等字样，越南的首都河内被对标为北京，而南部的胡志明市则对标上海。

从宏观层面来看，世界银行的数据显示，近十年越南的平均GDP增速都在6%以上，2018年越南全年的GDP增速预计是6.8%。越南经济的腾飞主要得益于全球经济的复苏、对低端制造业的承接、外商直接投资以及相关产业布局、还有它独特的劳动力优势等等，这些都推动了越南经济的稳步增长，很多投资者布局越南房地产都想以小博大，寻找投资的价值洼地，在承受一定风险的条件下获取更高的回报。

我们以越南最大的经济中心胡志明市来说明。国内投资者购买越南房产主要选择河内和胡志明市。针对外国投资者，越南政府在2015年出台了《住房法》，放宽了购房的限制。

在这个政策的刺激下，越南的住房的价格持续上涨，目前核心地段的高端公寓的价格已经涨到每平米4000美元至5000美元，一线地段的房价涨到了每平米3000美元至3500美元，二线和未来新区的房价已经达到了2500美元至3000美元的水平，而十年前胡志明市的楼盘的售价在每平米500美元~1500美元之间，现在基本上每平米的房价要在2000美元以上。

除了外国的投资者，越南的民众也开始热衷本国的房产买卖和投资，这与当地人均GDP的高速增长有密切关系。

未来越南的经济具有很强的上涨动力，那么目前来讲要不要投资越南房产呢？我们还是对比胡志明市和上海的房价数据。

胡志明市的房价收入比是23.42，差不多是上海的一半；在租金的回报率来看，胡志明市核心地段的回报率是4.69%，非核心地区就更高，达到了6.07%，差不多是上海租金回报率的3-4倍。

单单从租金回报率来看，越南房地产是一个不错的选择，但是我们在投资时需要考虑很多的因素，比如说当地的基础设施、市场前景、医疗教育等配套设施，如果综合考虑这些条件，目前的情况还不尽如人意。投资者购买房产如果只是作为投资而非居住或者是未来养老的话，我们还要考虑未来的市场前景，进行多方面的衡量。

总体而言，越南的经济快速增长很大程度上源于外商直接投资以及工业制造业的产业布局，2018的最新数据显示，它的公共债务水平占GDP的比重是61.4%，相比2016年的63.7%有所下降，但是债务风险仍然很高，这一定程度上也会影响到未来越南房地产持续发展的预期，所以投资越南房产要求投资者看清高回报背后的各类风险。

以上就是我对近期受投资者比较青睐的两个热门国家日本和越南房地产投资的分析，下节课我们将分享另一种投资房地产的途径，也就是房地产信托基金REITS，谢谢大家。