新闻背景
近日，孙河地王在地产圈引发广泛关注。此宗地开拍前获得9次报价，共收到恒基、平安、中海、龙湖、首开、碧桂园、保利等12家竞买申请。经过24轮的报价，最终恒基以30.2亿独揽，成交楼面价为69541.99元/平，高于附近楼盘限价。据了解，这个地块不限地价、不限房价、不限70/90（90㎡以下的户型必须占到整个项目的70%以上），也是孙河别墅区仅剩的两块纯住宅用地之一，将来会打造高端产品，未来售价预计会超过10万。
请问欧大如何看待这次土拍？如何看待孙河板块？
欧神：
看新闻要划重点，孙河地王的重点是不限地价、不限房价，没有70/90，像其他的一些廉租房配套保障房这些要求也都没有。也就是说这是一块完全市场化的土地，所以它反映的价格是一个市场化的价格，就是北京的楼价到底值多少钱。这样的话你就不能不能把它和以前拍的土地放在一起来比较，说以前地价拍得很便宜，这个是没有意义的，因为它是有附加条款的。
这次孙河排地没有附加条款，最后拍到6.9万，就是说明在北京的四环五环这个位置房价是真的是值10万/㎡。如果没有宏观调控的话，北京应该是一个全面10万的城市了。
当然你也要注意一些细节，我特意去查了一下，这块土地的面积只有3.7万平方米，也就是说只有五十几亩地，它的容积率是1.1。 那么容积率1.1是什么概念？主要是以联排别墅、叠拼别墅和低密度的洋房为主，它的物业形态比较高端。同样一块地，如果容积率4，还能拍到近7万一平米会吓死人的。因为容积率4就是高层住宅，但是容积率1.1，就意味着他将来的业态主要是比较紧凑的联排别墅，或者几栋高层加几栋别墅这样的一个业态，这种业态本身的价格是会比高层要贵一点的。所以这个新闻应该解读为孙河将来紧凑型的联排别墅会卖到10万/㎡的价格。这个就是市场的真实情况。
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果然专业啊！