试听90秒19期：水原十口：北京楼市的上涨已经发生

新闻背景：

北京3月份二手房成交网签量高达1.6万套，是2018年5月份以来的最高值。那水原老师您一直在关注和研究北京楼市，您是怎么看待这个成交量的，您认为2019年会有大行情吗？

水原十口：

关于北京2019年3月份的网签数量达到16000套，我是这样的一个看法：

每次市场成交量的放大都代表了两种可能：第一个是单纯的季节性成交量的放大；第二种是量价齐升。很多朋友会从市场的成交量来推测什么时候房价会涨，但是很多时候这是一种容易出现差错的做法。2017年的3月份出现北京的房价高峰，单月的成交就达到25800套。这还是在3月17号就开始出现限购政策的情况之下。但是前一个月份的成交量就只有12000套。

北京的楼市由于有大量政策的存在，它对市场会起到一个抑制作用，应该会在一些数据的表现上产生一些迷惑性。要么不涨，要么一涨就是50%，甚至是接近翻倍这样的一个涨幅。

那么今年3月份北京的市场具体是哪一种？我们其实是可以从市场的一线情况来分析得出结论的。19年的3月份实际上是一个量价齐升的，具体表现在一些地方，比如说低价的房源去化速度是加快的，而且价格在不断的抬升。比如原本500万的南北通透户型，现在变成了500万的纯西户型。另外买家砍价的空间越来越小，比如说我们去买房谈判，前脚我们这边刚刚砍完价，后面加价的就进来把房子签了。

等我们大家看见这个市场井喷的时候，是来不及作出反应的。真正的胜负在暗自积蓄力量的阶段就决定了。

量价齐升的行情，其实同样具备一个迷惑性。在市场的分层中我讲到，楼市它不是一个市场，它至少是十几个细分市场的集合。那么量价齐升，这里的价到底是哪一个市场的？很多人会关注地铁房、远郊的新房。然而这些房源大多本身存在一些高低不等的溢价。所以即使我们的市场真的涨价了，那么这些房源也未必会涨。而你真正所需要购买的上车盘，比如内环低价的一些老公房，它的价格早就已经变动了。比如年前你可以买一套三居的首付，在年后只能买两居了。但是这个时候中介的挂牌价可能一点都没有涨。

这个是为什么？因为市场上真实的交易，它往往都是成交的最低价的房源，而这些最低价的房源可能还没有挂出来就被消化掉了。我们的挂牌价永远都是高的。

海面的平静不代表海面以下没有暗流，2019年北京楼市的上涨已经发生，区别是我们不知道是20%还是50%。

那么作为一个楼市的从业者，我更希望这个楼市它慢慢涨。一旦市场涨得太快，买家就会失去机会，同时也会出现政策的打压。交易的这些单子，投诉和违约的情况都会集中地出现，这种情况下对大家都不好。

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