【热点】LPR利率的细微变化,对你买房影响究竟有多大?
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【热点】LPR利率的细微变化,对你买房影响究竟有多大?

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全年不定期房地产热点解读。


本期原文  

 

这两天可能市场上有一个关于LPR的消息,大家比较关注,大家首先问我说这个是好消息还是坏消息?表面上很好,这么多年想把利率市场化,现在终于是开始走了这一步了。


而且走到我们房地产个人贷款这个行业当中,就像前两年关于长租公寓,让长租公寓市场走到租赁类行业,大力发展租赁行业,让资本、企业机构来做这件事,一开始大家觉得这好了,资本钱都进来了,这个行业肯定会得到充分发展,我们房租肯定会降下来,其实不然,为什么?


因为你过去没有资本进来的时候,你是一个普通的租户,你和那些房东是小散对小散的谈判地位,当有了大机构有了资本进来之后,它必须多了一个分立的阶层,最后变成是你一个普通的个人和一个大的机构来谈判。所以它基本上虽然占5%的市场份额,基本上控制市场的定价权,所以这个看起来是好事,结果未必。


LPR这个大家应该知道什么意思?大概是13年当时定那么一个关于利率市场化,当时是用了原来是10家银行,现在18家银行,这些基础银行是根据在银行的一些之间的一些自主报价的方式来确定一个最优的贷款利率。 这个相当于我们原来用的基准利率,相当于是通过市场来形成一个基准利率,在基准利的基础上可能再加一些点,再形成我们个人的一个贷款利率。


在很短的文件当中,我们首先我第一眼就看到了,我还可以协商利率。且慢,他协商的是利率的定价周期,就是我们如果是在买房的时候,我们签订利率,这个定了,我们最短只能一年到底是五年的还是一个什么时间段,我们如果确定利率就不能变了,以前我们是根据基准利率的调整是可以调整,现在这个就不变了。


所以难度就加大了,对普通买房人来说,很多人不懂到底怎么来选择,选择一年的五年怎么来调整,这可能很难得,我估计未来像亲戚买房上面金融规划师可能会要流行了,因为普通人确实不懂。


这个真的会有协商机制吗,除了协商这个周期,它利率到底未来是怎么形成?我们看到第五条里面写了银行业金融机构根据各省级市场利率定价的自律机制,确定了加点的下限,结合本地机构的经营情况,还有客户的风险情况,信贷条件等来确定它的利率。


就是说以前我们是一刀切,或者是有一些有限的权利,现在就是理论上这个机制是根据客户的风险,按照正常金融利率都是根据风险来定价,这个指导原则是非常正确的,但是未来会不会这样?


因为我们的市场主体,基本上银行它主体还不是一个完全市场化的,我估计可能未来还是命令的东西会多一点,有些城市它可能是掌握更多的一些大数据,用户的一些情况,包括我们贷款的存量,贷款的结构,客户风险,这行业风险,他们掌握的更多,可能对我们普通买房人带来的可能是一个相反的,并不会因为这些东西定价了机制,这些东西更市场化了。


我们作为在这个博弈群体的一方,我们带来更多的一些实惠和方便,未必,因为这更多是从加强银行业它的风险控制,它的贷款的利率机制形成,从他们的角度来制定这么一个政策。


那么对地产到底有什么样的影响?很多人开始在算了是吧?因为LPR这个利率它有一个要求,就不能低于这个利率,而且一套房不能低于,二套房在这基础上还要加60个基点是吧?一看好像只能往上升,不能往下降,这个好像不是一个很好的消息,比如说我们原来一套房的基准利率是吧,还可以往下降一点,有的地方可以打一些折,现在我们看它就不能打折了。


比如说我们用上海的来分析,按照8月20号的它507的LPR是4.85,我们现在央行的基准利率是4.9。4.9如果首套房打个九折到九五折,二套房一般现在是往上浮是1.1倍。它分别是多少?原来是4.9乘以0.9,如果九折他就4.41。如果是二套房,它往上浮一点是5.39。那么我们对比现在LPR的5.45来看,都是比原来的要稍微低一点,是不是就意味着我们用了新的LPR,然后就要上升,然后对市场的影响就不是很好的?


我看这里面有一点我们要分清楚。实际对房地产市场的影响,我一直用一个房价热气球模型,这个房价热气球模型,就是大家在这种预期的引导下,大家愿意进场的人数和愿意进场人携带的资金量两个相乘的结果来取决市场温度,这市场温度影响着房价。


实际在这个里边通过贷款政策金融政策里面,其实这里面有两个重要的因素,一个是利率,第二还有贷款的额度,是吧?首套房和二套房到底我放多大的成数,是可以贷三成四成五成。这个关系可能比利率还要大。根据房价热气球模型的模型,如果大家携带的资金量进去大,可用杠杆更多,它带来市场温度的提高,对房价的影响,这可能还更大。而对利率的影响,我觉得可能影响没有那么大。


我们来看,比如说现在是4.9,现在是加60个基点,也就到5.5。也就什么意思,就100万。一年也就多了6000块钱,如果贷了200万也多了12000,我贷了500万,一年也就多3万,每月就2500块钱。所以这个如果在房价预期好的情况下,是根本算不了什么东西。


另外我们看,如果整个中国金融体制利率形成机制往市场方市场化的方向来改,它势必要和我们整个经济的现状要和国际的形势相接轨。它未来五年肯定是利率要持续走低的。所以从这个角度来看,当然还是我觉得还可以看好一些。


总而言之现在利率成为在房地产行业可能会成为未来的调节市场的一个工具,因为过去可能很多城市基本上是一刀切的,在基准利率上,然后做一些上浮,或者是一些简单的折扣,未来把这个LPR下降到每一个省级支行,它对热点城市,对这些房价如果是萎缩性的城市,它就可以分别来指导来调整,那么利率就会显然的会成为一个调节市场热度的那么一个工具。


这里边大家我不知道关注没关注,至于一出来之后很多人理解不同,有的人理解是不是要降利率,将基准啊?在实体经济是这样的,对房地产这个行业央行的副行长刘国强还单独说了,在房地产行业里它不会降,我们是作为房地产调控长效机制的一部分,我们还要长期坚持房主不炒,还要稳定预期,稳定价格。


所以综上LPR把利率的市场化往前推进了一大步,用到我们房地产这个领域来说,它可能会成为调节市场的工具箱当中一个重要的工具,特别是对一些热点城市。我们本来这个政策的出台,就是为了用市场化来调控市场,来稳定预期稳定这些房价了。你说它的推出,我们如果做过多的解读,说会带来市场很大的波动,很大的影响。当然是有可能的,但是它是走向我们出台的反方向的。


谢谢你的收听。


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