16.如何快速找到低价好地段?
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如何快速找到低价好地段?

喜马拉雅的朋友,你好!我是蔡照明。

 

上节课我们说了如何选择买房的城市,那么这一节课我们就来说一说,我们在选择了城市之后,该如何在这个城市选择买房的片区,或者说具体的城市区域。

 

片区这个词有的地方可能会叫商圈,有的地方还会叫板块,其实就是城市中的某个区域,你在购房的时候,区域的选择是非常重要的,如果选对了一个有潜力板块,那你的房价就可能会噌噌往上涨,如果没有买对,那么房价就可能是长期处于价值洼地。那么一个城市哪些片区的增值潜力更大呢?我将从三点展开来讨论。

 

关于片区的选择,我给大家第一个建议就是不要用太发展的眼光来看未来大家听到这话可能会觉得有点有点怪,不是都告诉我们要用发展的眼光来看问题吗?怎么还不用太发展的眼光来看问题呢?

 

因为这是基于一个事实,或者是一个判断,这个事实就是整个中国的城市经过30年的发展,已经基本成熟,这时候它的骨骼、它的框架已经基本完整了这个判断是什么意思呢?就是很多城市你现在看到她的样子,可能就是他未来30年、40年甚至50年后的样子,中国城市日新月异的时代已经过去了。我们看美国等发达国家,现在很多城市可能就50年前是这么规划的,现在就这个样子,这么多年没有什么太大变化。

 

那整个中国的城市也到了这个阶段。到了这个阶段,身体的骨骼和框架应该长的差不多了,很难再有一个城市因为某个领导画一个圈,或者是做一个什么规划,这个城市新区就起来了,这样的机会越来越少发生了。所以我们在选择一个城市的片区和板块的时候,我们要更多的基于它现有的城市发展动能去做一些延展性的判断,不要去天真地想象画个饼就会天天掉个馅饼,有这种更传奇的事情发生。

 

这是我们对于选择片区的第一个建议,不要用太发展的眼光去判断一个城市的某个区域的增值空间,要更多的基于它现有的城市发展动能去做一些延展性的判断。接下来我们谈选择片区的第二个建议,那就是顺着刚才说的,我们想要在一个城市找到升值潜力最大的区域,首先就要关注这个城市的发展方向。

 

一个城市的规划图看起来是个平面的,是静态的,但是其实,每个城市每条道路它都是带有箭头带有方向的,它是一个矢量,大家要注意,是重心,并不是中心,也就是说,城市最具有发展潜力的地方不一定是它位置上最中心的地方,这是因为很多城市的资源都是根据城市规划而有倾斜的,所以一个城市的发展是具有一定的积累动能的。 

 

比如说深圳这个城市,深南大道贯穿整个城市的东西,它就像一个箭头一样指着西边,所以西边这些年发展得更好,而东部的罗湖区则开始出现没落,罗湖区是深圳早期的中心区,有火车站,有写字楼,有商业街,容积率也低,但是房价这些年的涨势还是落后于其他更有潜力的区,原因就是深圳的发展重心向西倾斜。

 

比如说北京这个城市,大家都知道长安街是贯穿北京东西的一条街,近些年北京的发展重心则越来越向东边倾斜。我建议大家可以关注北京这个城市未来的重大变化,随着重心向东的倾斜,尤其是市政府东迁到通州地区,随着医疗、教育、商业等资源向东的迁移,这种倾斜还会显示出一种加速度,很多资源都会往东边倾斜,原来的有些地方会没落,可能最后的改变程度会超出你的预期。

 

所以,我们的第二条建议就是,看一个城市,还要关注这个城市的发展倾斜,看重心往哪里去。那么可能你会提出一个问题,城市发展的重心和倾斜是跟政府规划相关的,那么如果我作为一个普通老百姓,不知道政府规划,该怎么办?这个问题我觉得并不难解决,首先,很多城市的政府规划都是公开透明的,只需要我们花心思去了解就可以了。

 

另外,我们还有一个小诀窍,那就是关注一个片区的种子用户。房地产区域跟互联网产品有个非常相似的地方,那就是第一批种子用户可能会对最终产品的特点形成起到非常大的作用,甚至决定了这个地区的定位。

 

我举一个例子。深圳的前海和后海地区都是通过填海而建设起来的,最早的时候,前海建了个大盘,叫做星海名城,走的是以追求性价比的平价路线,后海也建了一个楼盘,叫做蔚蓝海岸,目标客户定位于比较有品味的白领。

 

前海和后海地区的对比是一个特别能够看出种子用户对于地区价值的例子,因为前海和后海跟市区的距离是差不多的,后海可能位置稍微好一点,但是差异并不大,但是因为最开始的代表楼盘档次不同,直接就决定了这两个新片区的档次。前海和后海的房价开始越差越远,前海地区一直是走追求性价比的平价路线,后海地区则走上了高端路线,最近均价20万一平米的深圳湾一号项目也在后海。

 

所以从开发商的角度来说,如果他对于一个地区有着长期规划的话,那么早期新楼盘的种子用户非常重要,它很可能就决定了这个地区的长期价值。我再讲一个例子,同样是深圳的例子,这就是深圳现在被称为中心西区的地方,这个概念是我提出来的。

 

深圳中心区的西边有一片地区,包括香蜜湖,农科院,天安工业园和泰安路。香蜜湖是一个废弃的游乐场,农科院里面还有农田,天安工业园是一个工业园区,天农香泰,这四个片区加在一起乱七八糟的,给人感觉非常糟糕。

 

当时我的建议就是重新打破和包装,我说这些地区看起来很乱,但是我觉得它有理由成为一个特别好的去处。所以我把这个这几个区的开发商集中起来,重新定位,重新梳理,并且给了这四个地区一个统一的名字叫做中心西区。

 

所以我们把天安工业区的工厂房拆了,建成商品房,高档住宅区主要吸引公务员。后来这个地区成为了深圳最贵的地区之一。中心西区这个非官方的概念也留了下来,后来每个开发商的楼盘,包括他们用的信封、招聘信息什么的都改了,都统一叫中心西区。这就是种子用户的作用,这个片区本来是一张白纸,你开始这样设计的,设计出好房子,吸引有钱的种子用来进来参与,形成集聚效应。

 

好了,我们现在来回顾总结一下。第一点,我们看一个城市,选择城市里边的板块或者片区的时候,首先要看到这个城市的重心的转移这个重心不是中心,重心形成了所谓的势能往哪个方向去聚集,所以我们买房人一定要注意。

 

第二,我们要关注一些特殊人群的去向,比如,在北京就关注北京的“码农”,也就是高收入的程序员群体。码农,是生活在北京这块土地上的一个强大的游牧民族。因为他们是决定片区热度的重要热分子,每一个的能量都很高,原来他们集中在中关村,集中在上地,把这些地方的房价给带起来了,现在他们把西北旺和酒仙桥等这些地方的房价也给带起来了,所以在北京,就要时刻关注码农这个能量很大的游牧民族。

 

第三是看教育资源的分散和流向。比如原来北京的教育资源就集中在西城、海淀和东城这几个地区,以后它一定会分布得更加平衡,所以这些教育资源分散的去向也会吸引相应的人群来跟进。

 

好,我们今天把在一个城市里怎么去选择购买住房的片区和板块做了一些分析,下一讲我们再讲讲在选择了片区之后,如何来选择房子的户型,感谢大家收听,下一讲再见。

 

我是蔡照明,谢谢你的收听

 

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