17.选户型要注意什么?
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选房子户型要注意什么?

喜马拉雅的听友,你好,我是蔡照明。


今天,我们来说一说如何来选择房子的户型。在开始这一讲之前,我首先问你一个问题:皇帝的卧室有多大?在一般人的印象里,皇帝是九五至尊,不缺房子不缺地,故宫又那么大,9000多间房子,那么皇帝的卧室肯定很大,那么到底有多大呢?


我研究了一下,发现康熙平时睡的三希堂,也就是故宫里养心殿的西暖阁,养心殿后面的三间房加在一起大概60平米左右,每间房大概20平米左右,跟现在一个中等户型的卧室差不多,也并不是特别大。


那么,皇帝为什么不把自己的卧室造大一点呢?这是因为造房子一定要符合人的尺度,不能乱来,所谓户型也就是根据人体工学,也就是你的身高体重这些物理信息来针对性的进行设计,卧室太大,给使用者的感觉就不是舒服,而是会感到心慌。


说到房子的户型,就有个里子和面子的问题,有一段时间大家都喜欢客厅特别大的房子,因为家里会来很多客人,相应的卧室就会特别小,那么现在又流行主人房会特别大,自己住的地方很舒服。那么,到底应该如何来选择房子的户型呢?今天我将从,户型的位置、大小、朝向、布局,还有尺度和动线格局,这六个维度一一为你解答。


我们先来说一说,住宅的具体大小的选择。首先就要弄清楚一个问题,我们买这个房子是用来投资的,还是用来自住的。如果是投资性的买房,那一定要选择上次我们讲过流动性好,就是面积大小比较适中,甚至是偏小的户型,如果是自住的话,那么情况又不一样了。我到很多地方实地考察,很多片区小户型房子的单位面积价格比大户型房贵了将近20%,因为小户型的房子总价比较低,更容易流通,所以小户型房子就有了这20%的溢价。


说完了大小,我们再来说说房子的位置和朝向。这同样也要分投资还是自住,自住的话,我们当然首选离小区中心近、离马路和高压线都远一点的位置,还可以看风景;如果是别墅,一般会选择末端的别墅,这样的位置领域感更好,让你更有隐私。如果是高层,现在一般都喜欢选边单元,也就是靠边上的单元,可以看风景。


如果是一个小区里,一般来说中心位置比较好,因为一般小区现在是围合式,围合式一般四周都会靠近马路,中间会有中心庭院,所以中间那些靠近中心庭院的楼房比较安静,景观也比较好。在同一个楼里面,靠边的单元比较好,因为靠边一排会有一些窗户,采光更好,要是夹在中间,采光就没那么好了。


朝向的话,当然基本上全国都是以坐南朝北的朝向最好,但是各个地方都有一个最佳的朝向,比如北京南偏东30度以内,上海可能南偏东15度算是一个特别好的户型,武汉可能是南偏西15度的。房子不一定面积越大就就好,迎面要宽,进深可以浅一点,让阳光能够洒满一个空间,冬天的时候那种满屋阳光的感觉特别好,好的户型不在于面积有多大,而在于那种空间给人的整体感觉。


所以,好的户型最好就是南北通透,方方正正,没有浪费面积,如果都是南向,里面这种边边角角的地方前方没有遮挡,视野采光都好,冬天的时候阳光能够洒满整个空间,感觉很好。


还有一些重要细节,你也需要注意。比如洗手间和厨房都有窗户,就是现在所谓的明厨明卫。像北京这些地区北方地区,厨房尽量不要设立在北侧,因为北方地区冬天北风比较多,会灌风进来,窗打开会让整个房间里都有油烟,另外厨房也不要在整个家布局的深部,因为它毕竟是个生产车间,有油烟有噪音会影响健康。


房间里尽量平整,不要错层,也不要跃层,很多年轻人就去看样板房,觉得跃层、错层这些户型很好看,有设计感,但其实你住久了,就会发现其实并不方便。同样的道理也可以适用于多层别墅。很多人对于两层楼、三层楼的别墅很羡慕,但是你住久了就会发现,有一层楼你可能永远不会去,比如你的房子有个地下室,可能地下室你也基本从来不会去。很多户型看着很好,但长期住并不实用,你要住进去久了,你会发现你自己不愿意上蹿下跳,就像我们平常累回到家里,基本就往沙发一躺,在家里还需要上蹿下跳,真住起来不实用,久而久之就变成了杂物房。


说完户型和朝向,我们再来看看房子里面是怎么布局的,怎么进行动静分区的。一个功能完整的房子,应该有可以互动的活动区,也有安静的独处区域。因为老年人的喜好跟小孩不一样,要给他们相对隔开一点,比如说两间卧室,这间是主人房,老年人住并排的房间就不太好,主人房最好要有单独隔开的区域,有一定的领域感。


要观察家里的起居动线设计得好不好,我送你两个小诀窍。一个是晚上,假如说你要起来上洗手间,如果不开灯的情况下就往厕所去摸索,你看看路线是不是流畅,如果路线是七弯八拐的,那这个动线可以说设计得很差。还有一个是有人厨房炒菜端出来,从厨房端到餐桌,是不是要绕远路。这两条动线一试,基本就能检验出来开发商的设计水平,能看出它精细到什么程度,户型的合理程度也就基本能知道了。


说完了户型格局,我们再来回去说说最开始提到的尺度。尺度之所以非常重要,就因为好的房子让你感觉该大的地方大,该小的地方就小。大小的感觉其实还跟层高有关系,如果你层高不是很高,进了房就有压头顶的感觉,同样的层高,如果面宽和层高协调,感觉就很舒服。比如北京首都机场2号航站楼出站位置有一个大厅,因为它的平面面积很大,但是层高不够高,所以它整个感觉就是空间会特别压抑。

 

关于尺度的问题是长期形成的一些心理,这些心理可以说是有的是写在你的DNA。我给你举个反面的例子,北京有个明星楼盘叫星河湾,星河湾是个很有设计感的房子,也投入了很大力气来做,他们的主人房做了个八角窗,就是八角户型,八面都是窗,人在里面感觉很宽敞,但是用户感觉却并不好。 


这是为什么呢?就是原始人的生存环境是很恶劣的,需要一直防范着那些猛兽,但是晚上睡觉怎么办?眼睛闭上了,耳朵还是打开的,所以原始人就往洞穴里钻。这种心理发展到后来,就是人最好希望睡在三面都有实墙的卧室里,这是写在人类基因里的需求,这是人的底层心理需求,他需要安全感,你不能搞个私密的透明的大卧室。


尺度合理不合理,我也送你两个小窍门。那就是去洗手间和厨房转一转,因为这两个空间一般都比较狭小,特别是一些小户型的房子,所以当你看尺度,首先就可以看看厨房和洗手间,因为厨房经常要拿放东西,可以试试蹲下来再起身看看方不方便,还有看看洗手间好不好转身。还有一个可以测试尺度的地方是阳台。


我们特别讲到这个阳台的尺度,阳台尺度的关键不是说多个几十公分,关键是这个阳台是可以让你站着看风景,还是坐着看风景的,这里面差得很远。如果是根据坐着的尺度,阳台就要大到里面可以放个小茶几,如果是站着的尺度,那就没有必要太宽大,阳台的大小不能介于两个尺度中间,坐下来会觉得距离不够远,站起来又觉得阳台很空,总之就是觉得很别扭。


所以你去厨房、卫生间和阳台转一转,可以看到这开发商处在一个什么样的水平,能看出来它的设计精致的或者细化到哪个层面。我在日本看房子,户型非常小,但是我觉得每平方米每平方厘米都设计得特别合理,非常实用。


提到尺度,这里可能就有一个大家买房时比较纠结的问题,就是在同样的预算下,到底是买一个每个房间偏小一点,但是多一间房的户型呢,还是还是房间大一点的,少间房的户型呢?这个问题我们在后面的音频课程中,还会展开来细说,在这里我们就不多说了,但我提醒你的是,现在居住的需求,我们的消费升级了,再不要买那种为了多一间房子,那房间特别小,一进门就上床的那种,这样的户型我觉得就不用去考虑了。


好了,今天我们说了如何来选择房子的户型,你要特别关注房子的尺度、户型和动线格局,在最后我提醒一下你,去看房子的时候,特别是买新房去看开发商提供的样板间的时候一定要记得把里边的各种各样的家具和摆设去掉看,因为开发商有可能会把床缩小了,把各种各样的摆设美化了,所以我们一定要去还原它的本来面目,不要图一时好看,要注意特别避免各种特色设计。


开发商为了卖房子会设计很多特色的概念和主题,看起来特别漂亮,但是你住进去你会发现并不实用。今天的课程就到这里,希望你能够选择最适合自己的户型,买到最满意的房子。


谢谢收听,我们下次课见。


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