试听180秒17.选户型要注意什么？

选房子户型要注意什么？

喜马拉雅的听友，你好，我是蔡照明。

今天，我们来说一说如何来选择房子的户型。在开始这一讲之前，我首先问你一个问题：皇帝的卧室有多大？在一般人的印象里，皇帝是九五至尊，不缺房子不缺地，故宫又那么大，9000多间房子，那么皇帝的卧室肯定很大，那么到底有多大呢？

我研究了一下，发现康熙平时睡的三希堂，也就是故宫里养心殿的西暖阁，养心殿后面的三间房加在一起大概60平米左右，每间房大概20平米左右，跟现在一个中等户型的卧室差不多，也并不是特别大。

那么，皇帝为什么不把自己的卧室造大一点呢？这是因为造房子一定要符合人的尺度，不能乱来，所谓户型也就是根据人体工学，也就是你的身高体重这些物理信息来针对性的进行设计，卧室太大，给使用者的感觉就不是舒服，而是会感到心慌。

说到房子的户型，就有个里子和面子的问题，有一段时间大家都喜欢客厅特别大的房子，因为家里会来很多客人，相应的卧室就会特别小，那么现在又流行主人房会特别大，自己住的地方很舒服。那么，到底应该如何来选择房子的户型呢？今天我将从，户型的位置、大小、朝向、布局，还有尺度和动线格局，这六个维度一一为你解答。

我们先来说一说，住宅的具体大小的选择。首先就要弄清楚一个问题，我们买这个房子是用来投资的，还是用来自住的。如果是投资性的买房，那一定要选择上次我们讲过流动性好，就是面积大小比较适中，甚至是偏小的户型，如果是自住的话，那么情况又不一样了。我到很多地方实地考察，很多片区小户型房子的单位面积价格比大户型房贵了将近20%，因为小户型的房子总价比较低，更容易流通，所以小户型房子就有了这20%的溢价。

说完了大小，我们再来说说房子的位置和朝向。这同样也要分投资还是自住，自住的话，我们当然首选离小区中心近、离马路和高压线都远一点的位置，还可以看风景；如果是别墅，一般会选择末端的别墅，这样的位置领域感更好，让你更有隐私。如果是高层，现在一般都喜欢选边单元，也就是靠边上的单元，可以看风景。

如果是一个小区里，一般来说中心位置比较好，因为一般小区现在是围合式，围合式一般四周都会靠近马路，中间会有中心庭院，所以中间那些靠近中心庭院的楼房比较安静，景观也比较好。在同一个楼里面，靠边的单元比较好，因为靠边一排会有一些窗户，采光更好，要是夹在中间，采光就没那么好了。

朝向的话，当然基本上全国都是以坐南朝北的朝向最好，但是各个地方都有一个最佳的朝向，比如北京南偏东30度以内，上海可能南偏东15度算是一个特别好的户型，武汉可能是南偏西15度的。房子不一定面积越大就就好，迎面要宽，进深可以浅一点，让阳光能够洒满一个空间，冬天的时候那种满屋阳光的感觉特别好，好的户型不在于面积有多大，而在于那种空间给人的整体感觉。

所以，好的户型最好就是南北通透，方方正正，没有浪费面积，如果都是南向，里面这种边边角角的地方前方没有遮挡，视野采光都好，冬天的时候阳光能够洒满整个空间，感觉很好。

还有一些重要细节，你也需要注意。比如洗手间和厨房都有窗户，就是现在所谓的明厨明卫。像北京这些地区北方地区，厨房尽量不要设立在北侧，因为北方地区冬天北风比较多，会灌风进来，窗打开会让整个房间里都有油烟，另外厨房也不要在整个家布局的深部，因为它毕竟是个生产车间，有油烟有噪音会影响健康。

房间里尽量平整，不要错层，也不要跃层，很多年轻人就去看样板房，觉得跃层、错层这些户型很好看，有设计感，但其实你住久了，就会发现其实并不方便。同样的道理也可以适用于多层别墅。很多人对于两层楼、三层楼的别墅很羡慕，但是你住久了就会发现，有一层楼你可能永远不会去，比如你的房子有个地下室，可能地下室你也基本从来不会去。很多户型看着很好，但长期住并不实用，你要住进去久了，你会发现你自己不愿意上蹿下跳，就像我们平常累回到家里，基本就往沙发一躺，在家里还需要上蹿下跳，真住起来不实用，久而久之就变成了杂物房。

说完户型和朝向，我们再来看看房子里面是怎么布局的，怎么进行动静分区的。一个功能完整的房子，应该有可以互动的活动区，也有安静的独处区域。因为老年人的喜好跟小孩不一样，要给他们相对隔开一点，比如说两间卧室，这间是主人房，老年人住并排的房间就不太好，主人房最好要有单独隔开的区域，有一定的领域感。

要观察家里的起居动线设计得好不好，我送你两个小诀窍。一个是晚上，假如说你要起来上洗手间，如果不开灯的情况下就往厕所去摸索，你看看路线是不是流畅，如果路线是七弯八拐的，那这个动线可以说设计得很差。还有一个是有人厨房炒菜端出来，从厨房端到餐桌，是不是要绕远路。这两条动线一试，基本就能检验出来开发商的设计水平，能看出它精细到什么程度，户型的合理程度也就基本能知道了。

说完了户型格局，我们再来回去说说最开始提到的尺度。尺度之所以非常重要，就因为好的房子让你感觉该大的地方大，该小的地方就小。大小的感觉其实还跟层高有关系，如果你层高不是很高，进了房就有压头顶的感觉，同样的层高，如果面宽和层高协调，感觉就很舒服。比如北京首都机场2号航站楼出站位置有一个大厅，因为它的平面面积很大，但是层高不够高，所以它整个感觉就是空间会特别压抑。

关于尺度的问题是长期形成的一些心理，这些心理可以说是有的是写在你的DNA里面的。我给你举个反面的例子，北京有个明星楼盘叫星河湾，星河湾是个很有设计感的房子，也投入了很大力气来做，他们的主人房做了个八角窗，就是八角户型，八面都是窗，人在里面感觉很宽敞，但是用户感觉却并不好。 

这是为什么呢？就是原始人的生存环境是很恶劣的，需要一直防范着那些猛兽，但是晚上睡觉怎么办？眼睛闭上了，耳朵还是打开的，所以原始人就往洞穴里钻。这种心理发展到后来，就是人最好希望睡在三面都有实墙的卧室里，这是写在人类基因里的需求，这是人的底层心理需求，他需要安全感，你不能搞个私密的透明的大卧室。

尺度合理不合理，我也送你两个小窍门。那就是去洗手间和厨房转一转，因为这两个空间一般都比较狭小，特别是一些小户型的房子，所以当你看尺度，首先就可以看看厨房和洗手间，因为厨房经常要拿放东西，可以试试蹲下来再起身看看方不方便，还有看看洗手间好不好转身。还有一个可以测试尺度的地方是阳台。

我们特别讲到这个阳台的尺度，阳台尺度的关键不是说多个几十公分，关键是这个阳台是可以让你站着看风景，还是坐着看风景的，这里面差得很远。如果是根据坐着的尺度，阳台就要大到里面可以放个小茶几，如果是站着的尺度，那就没有必要太宽大，阳台的大小不能介于两个尺度中间，坐下来会觉得距离不够远，站起来又觉得阳台很空，总之就是觉得很别扭。

所以你去厨房、卫生间和阳台转一转，可以看到这开发商处在一个什么样的水平，能看出来它的设计精致的或者细化到哪个层面。我在日本看房子，户型非常小，但是我觉得每平方米每平方厘米都设计得特别合理，非常实用。

提到尺度，这里可能就有一个大家买房时比较纠结的问题，就是在同样的预算下，到底是买一个每个房间偏小一点，但是多一间房的户型呢，还是还是房间大一点的，少间房的户型呢？这个问题我们在后面的音频课程中，还会展开来细说，在这里我们就不多说了，但我提醒你的是，现在居住的需求，我们的消费升级了，再不要买那种为了多一间房子，那房间特别小，一进门就上床的那种，这样的户型我觉得就不用去考虑了。

好了，今天我们说了如何来选择房子的户型，你要特别关注房子的尺度、户型和动线格局，在最后我提醒一下你，你去看房子的时候，特别是买新房去看开发商提供的样板间的时候，一定要记得把里边的各种各样的家具和摆设去掉再看，因为开发商有可能会把床缩小了，把各种各样的摆设美化了，所以我们一定要去还原它的本来面目，不要图一时好看，要注意特别避免各种特色设计。

开发商为了卖房子会设计很多特色的概念和主题，看起来特别漂亮，但是你住进去你会发现并不实用。今天的课程就到这里，希望你能够选择最适合自己的户型，买到最满意的房子。

谢谢收听，我们下次课见。