18.如何选择买房的入手时机?
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如何选择买房的入手时机

喜马拉雅的朋友,你好!我是蔡照明。


前几节课我们说了如何选择选择了城市、片区和户型之后,那么这一节课我们就来说一说,我们该如何选择买房的时机。关于买房时机,大家可能觉得只要有钱就行了,以前有一句话说先上车再说,但是我们现在更应该注意,除了上车,还要有个好的座位,你一定希望自己选择买房的时机是最恰当的,即使买完之后不会马上就升值,至少也不会买入以后长期横盘或者下跌,那么选择买房的时机有什么讲究呢?我们这节课就来做一些提醒。希望听完今天的课程,你就会找到上述问题的答案了。


房价一直会涨已经成为中国人的一种信念了,这种信念会不会在未来长期成立,我们在政策篇中已经详细分析了,但是即使房价不断上涨,它也会有那种长期蛰伏不动和迅速上涨的阶段。那么我们今天就来说一说,在不同的城市,买房应该选择什么样的时机,你什么时候买房最好?


实际上每个城市的发展都有是有生命周期的,所以我们要根据这个生命周期或者叫房价的起伏和变化的周期,来决定的入市时机,看看你到底在什么阶段什么波段什么时间来决定你是爽快的入手还是等一等。


一般来说,我觉得一个三四线城市的房价上涨大致会有三波机会。最开始一波是业内人士和部分先知先觉购买的“先烈期”,之后很可能会进入一个长期不涨的阶段,这个阶段可能有些购房者会扛不住,成为先烈。


然后一直到迎来某个引爆点,一些投资客和大妈会进来购买,这时候房价很可能会比较快速的上涨,我们把这个阶段称为“收割期”。引爆点一般来自于国家政策的改变,比如国家决定在海南开发自由港,在西安建国家战略中心,这些概念对于一线城市没什么作用,因为一线城市的概念已经够多了,但是这些概念对于二三线城市房价的拉动作用还是非常大的。


到了收割期,很多人都会觉得,这个时候的房子已经太贵了,但其实这以后还有一波更大的上涨机会,那就是全民炒房的“过热期”,到了这个阶段房价会普遍性的上涨,但是到了这个阶段,大家也应该开始提高警惕了。


我们刚才说的是城市的不同阶段,那么在同一个城市里的不同片区,同样也有它的生命周期,比如这个片区先开发了,比如说这个片区已经开发了,但是要经过很长一段时间基础设施才会完善,才会有人进场居住,慢慢形成居住的氛围。这个阶段中间也有不同的机会点,有可能也会经历很长一段时间的房价横盘,所以我们要根据不同的阶段,采取不同的投资策略。


我们就要看判断一个城市一个片区的投资时机,我们首先就要看我们做长期投资还是做短线投资,然后看看这个地方有没有形成一个二级市场,有没有成熟的二级市场,是判断能不能做短线投资的最重要依据。


比如说北京现在周边有些地方,比如说固安新机场附近的房子,我们如果做长线投资的话可以考虑,但是短线投资可能就不行,为什么?因为它还没有形成一个二级市场,如果比如说你想卖房子的时候,根本就没有接盘侠,还没有形成一个完整二级市场的新市场,很难去做短期投资。


随着这个地区的基础设施逐步完善,居民开始入住,二级市场也开始形成,那么这个时候短线投资也有人接盘。所以,早到有早到的好处,买入的绝对价格低,晚到也有晚到的好处,需要等待的时间短。


那么我们怎么来判断一个城市已经开始进入到全民炒房的阶段了呢?我有个小诀窍,那就是当一个城市你发现一个原本偏向保守的人群,比如教师群体等,都开始买房甚至炒房了,那么这个城市很可能就已经进入第三波“全民过热期”了。


我这么说,不是对教师这个群体有什么偏见,而是因为教师群体对财富不是特别敏感的人群,对风险的态度相对比较保守,他们平时工作也很忙,但是工作很稳定,很受尊重,当购房具有投资价值的信息传递到他们这里的时候,那么很可能也是经过好多轮了,当地社会开始进入全民炒房的阶段了。


再讲一个例子,前些年我有次去拜访一个老师,我想着,送他钱不太好,于是我就送了他一张买房的认购证,当时这种房屋的认购证也是需要钱来买的,价值大约3000左右。我跟他说,这个时候买房一定赚钱,你相信我,认识好几年了,肯定不会骗你,结果这位老师还是没买,几年后房价保障,他也非常后悔。


这种三波段式的机会是一个城市和地区房价上涨的一般规律,原来这三波之间可能会时间拉得很长,现在这个规律被越来越多人掌握以后,可能会进行得非常快。一波之后很快就接着一波,迅速从先烈期进入全民过热期,近两年这种现象在二线城市经常发生。


我还总结了一个规律,就是当一个城市的房价超过1万元每平米这条心理大关的时候,它很可能会进入一条快速的上升通道,就是涨得特别快。这里面的道理也很简单,就是房价在1万每平米以下的时候,哪怕是从6000涨到6500,你在心理上也会觉得差距很大。


比如北京当年房价均价才几千的时候,6000每平米的房子和8000每平米的房子档次会差得非常远,但是超过1万之后,心理上以万为计数单位了,1万2和1万4之间的比例也缩小了,买房者心理上感觉的差距就更小了,所以一个城市的房价要么就不突破1万的大关,或者在1万的关口上上下下好几次,但要是过了1万这条心理大关,往往就会进入一条快速上升通道。


最近的一个例子还有西安,西安之前的房价一直都没怎么涨过,这些年的房价也是在1万左右的关口附近上上下下了好几回,最后在去年均价突破了1万之后,西安的房价便开始迅速上涨,西安人民一旦开始尝到买房赚钱的滋味,也会反过来刺激他们继续买房投资,所以房价在这个阶段往往会保持快速增长,现在西安市区2、3万的房子也不少见了。


这里我们还要做一个提醒,当一个城市或者地区进入了全民过热期,那么我们就要在这个阶段买房时就有抱有警惕了,还有更需要警惕的阶段,那就是我提出进入了所谓“概念晚期”阶段的城市和地区,就是说这个城市或者地区已经经过了多轮炒作,新鲜劲儿早已经过去了,比如天津的滨海新区,对于在这种地区买房,我们要非常谨慎。


说了这么多买房时机的选择之后,我想你可能最后会提出一个简单明了的问题,那就是现在到底是不是一个买房的好时机?我认为这首先应该看你是刚需还是投资,如果你是刚需的话,那么接下来这些年整体上来看会一个买房的不错时机,因为政府这些年所做的工作就是为你创造一个更加容易买房的机会,不管是共有产权房,长期租赁房,还是集体土地入市建房这些政策,都是为了解决刚需的问题,而这类房子目前还没有大量上市,所以你可以等到这些房子开始大量上市的时候,应该会是一个不错的买房时机。


尤其是对于那些目前是执行最严格限购措施的一线城市来说,此时购买新楼盘会是一个不错的选择,因为市场上的新楼盘都被政府限制住了售价,有的地方一手房甚至和二手房的价格出现了倒挂,也就是新楼盘比二手房还便宜,如果你能买到这些新楼盘,那当然是很合适的,相当于赢在了起跑线上。


如果你是投资买房者,那么我劝你尽量慎重,因为现在政府很多政策都是为了限制投资购房的,甚至用了“打击”这个词,我们看到前段时间公安部联合八个政府部门联合发文,其中之一就是打击炒房,另外,如果政府限购限限售等系列政策不放松的话,一定会让房地产会在一段时间内横盘。


从刚刚召开的中央政局会议,大家也可以看得更加明确了,政府宁愿承担房价下降的风险,也不愿意承担房价再大涨的风险,因为房价横盘或者轻微下跌仅仅是会让经济的发展速度放缓,而房价再涨可能就会迎来崩盘,给整个经济带来灭顶之灾,所以如果你是投资购房者,那么你需要非常谨慎。


对于改善型的购房者,或者说换房者来说,我觉得相对关系不是很大,因为你一买一卖,相当于风险对冲,但是眼下的阶段可以让你更从容的去选房,挑选自己满意的好房子,特别是在金融去杠杆和中美贸易战的大背景下,可能有些人会因为资金出现问题等情况,会把房子这些资产比较便宜的抛售,所以这时候对你来说可能是一个捡漏的好时机。


好了,这节课我们谈到了应该如何选择买房的时机,城市和地区都是有生命周期的,所以我们必须关注这个城市房价所处的阶段,是先烈期,还是收割期,还是全民过热期,甚至是概念晚期,不同的阶段采取不同的策略。好了,今天的课程就到这里,希望你能够找到最合适买房的时机。


谢谢收听,我们下次课见。

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