19.买房贷款多少年最合适?
 1.73万

19.买房贷款多少年最合适?

倍速播放下载收听

00:00
10:40


买房贷款多少年最合适?

喜马拉雅的听友,你好,我是亲戚买房的创始人蔡照明,今天开始我们讲买房的八大纠结,今天讲第一讲买房到底是先上车再说,还是要尽可能一步到位,它引申下来的问题就是买房时要尽可能多的贷款,还是要量力而行?


这个问题如果在以前我们可能就没什么太多值得讨论的了,基本上我就会让你尽可能多去贷款,尽可能跳高一点,买好一点的房子,但现在不一样了。现在整个房地产的形势,包括政府政策都不一样了,所以这里面就开始要去仔细研究一下,根据你的个人状况,你的资金状况,也包括你事业发展的状况,我们一点点把这个问题来捋一下。


还是先回到我们这个纠结当中,一般在家里买房子肯定要经过一番讨论,这个讨论是夫妻双方、大人和小孩、上一代和下一代可能都会讨论。一般可能太太会希望买更好一点的房子,想一步到位,如果两代人之间呢,可能小孩子更喜欢要买好一点,更希望一步到位,老人可能会保守一点,这个问题我就觉得我们怎么来看。


所以我基本上的一个看法,就是我们要看我们整个的家庭,特别是家庭收入的主要来源,事业是处在上升期还是处在平稳期,还是下滑期对买房决定很重要。如果事业处于上升期,我们基本上可以跳高一点,否则呢,我们还是要保守一点。


有一个很浅显的道理,大家容易理解,买房本来是一个很愉快的过程,不管是从无到有,还是从换小房子到大房子,本来是一个改变生活、很愉快的过程,是件好事,如果是我们自不量力,或者是背上一个沉重的负担,每月都为了还按揭而苦不堪言,这种愉快的结果就被痛苦的过程基本上就抵消了,那我们这个买房和换房的意义就会贬值很多。


道理估计大家能听明白。下面我们就开始讲一些稍微专业点的东西,首先我们要考虑一个巨大的背景,中国目前还基本上处在一个长期的通货膨胀这么一个背景下,就是说继续通货膨胀的概率还是很大的,在这种情况下,我们可能要尽可能多的要考虑去贷款,用未来的钱来实现我们当下的目的,这个是一个基本的原则。


我不妨以自己的亲身经历给大家说一说,大概在2002年的时候,那时候我的月收入大概就2万块钱,我就敢买深圳当时的第一豪宅叫17英里,当时售价四五百万,每个月按揭款也差不多2万。我之所以敢买这个房子,是因为我觉得,当时的四五百万在五年或者十年之后根本就不算什么钱,而且我很看好当时自己的事业发展,所以我就坚定的去买了,那这套房子现在的市场价格应该在3000万左右,所以如果是你手头有闲钱,也没有别的好投资渠道,尽可能用全款,否则你尽可能多的去贷款。


全款也有全款的好处了,就是你全款买了房子以后,拿这房子还可以做一些抵押,也可以用到一些银行资金,对普通人来说,你可能尽可能多去贷款,因为对普通人来说想拿到银行的低利息贷款,可能也就是房贷这一条途径,所以大家把这个优势尽可能的用好。


当然,这里面也分开来说,比如说对于首次置业的,我们可能会觉得就可以很确定的说要尽可能最大杠杆要多贷一些款这里面有几个原因,第一个原因是,比如说我们说在北京,刚需或第一套房大概售价都在300万左右,300万左右的价格,如果我们多贷一点款,多贷哪怕20万、30万,你房子的差别就会很大的,不管是地理位置,还是环境,还是人群的差别都非常大。


我记前段时间有客户找我们去砍价,当时有两套房子供选择,其中有套房就多个30万块钱,但它一楼又带了一个20多平米的一个花园,他小孩大概三岁多,当时我就建议我说那你一定要多贷30万,把那房子买下来,因为你多那个30万这钱不算什么,但是那个花园对小孩子儿时的成长和记忆、对他生活的改变是非常大的,可以再来养些小动物,可以玩泥巴,可以做个小沙坑,差别是很大的。


所以对刚需首套房来说,差这几十万差别很大了,对豪宅来说,你说差个二三十万,差个五六十万没什么差别的。但刚需差别很大,所以我们劝你尽量是要用一些贷款。


另外刚才说了,房贷的资金成本也是比较低的,我们多贷点款降低首付的压力,这样我们的生活也不会那么紧巴,这么难受,因于刚需一般是年龄比较轻,应该多数处在事业的上升期,所以这时候你要坚定的看好你的未来,要敢于贷款,敢于付出去,因为你只要这样做了之后,你想你买房之后你生活又变得安定,可能家庭和朋友关系啊或者夫妻都会变得更好,反过来会让你的心情各方面状态会变得好,可能会升职、加薪更容易获得一些比较好的结果。


那么对于改善性的客户我们怎么去建议呢?我觉得改善性的客户这里要思考一下,用全款买房还是用贷款买房,我们要统筹去算一算。因为全款它可以作为一个筹码来帮助我们去争取一个好的价格。比如说你买个二手房,如果卖方缺钱,要求是他认为这个市场到底高价,他总有他的理由。


对于改善性的客户,我们建议其实你还可以算一笔更大的账,就你要把全款还是贷款作为一个条件来算一个总账,比如说你买二手房,全款就可以作为一个交易谈判的一个筹码,因为他如果是卖房子,特别是现在卖房子,一般都是手头钱比较紧的,需要赶快拿到钱的,如果我们给一笔全款,所以我们谈了一个很好的筹码。


买新房也一样,现在开发商资金也比较紧张,想要快速回笼资金,比如说开发商在卖房时候都有一些条件,比如说全款可能是九七折,贷款可能就变成九八折,条件是不一样的,所以我们要把这个当成一个条件来筹划。


这里面还包括税收,如果全款,可能交易标的可以做一些改变,在税收上可能会一些合理的避税,不是让大家偷税漏税,这里面它可以统筹规划做一些合理避税


所以我们这里面就可以算两笔大账。一个是银行的资金成本,另外是我们用这个谈判做的筹码,再一个就是我们在税收方面可以节约下来的钱,所以我们用这三笔再来划算的时候,就可以做一个统筹的方案,所以我们就可以叫一事一议:买一套房子我们要认真的算一算。


这里面我要特别强调,就刚才我们讲了几个问题,就是到底是先上车再说,还是一步到位,谁先上车也就是先买一套房子,不管是好坏先买套房子再说。这里面就存在一个巨大的隐患在里边,说这话前提也是中国房价会不停的涨,隐含着这个逻辑,那这个逻辑在目前状态下实际上是挺害人的。


我讲一个很极端的例子,前段时间在亲戚买房APP上有个北大的学生问我,他手头2万块钱,怎么能赶快去买套房子?当时我看了这个问题,我就觉得很很怪异,2万块钱你买什么房子?后来我和他交流一下,发现他是台湾的学生,台湾的学生,他说他身边很多人都在买房,最后我再去整理一下啊这段时间问我问题的一些人,我发现很多手里面只有10万20万的,钱不多,这些人他们也在想怎么赶快上车,往往这些人带着这种心态来买房。


结果可能他没有赶上这波车,去赶了一个黑车。什么意思?因为他们的钱不足够去买一个有价值的房子,往往会被一些不好的企业骗过去买一些没有价值的房子,比如说啊一些三四线城市的,根本没有人口净流入这些城市的房子,比如说很远郊的小产权的房子,各种各样的房子,还有一些这种很破烂的一些房子,各种各样的房子就觉得没什么价值了。


所以我特别担心这些人,这波财富分配车没赶上,同时又把手里仅有财富又打了水漂扔出去了。所以这里要特别提醒大家,不管是我们要急着上车,还是要怎么着,一定要买到一个有价值的房子。


至于房子什么是有价值的,什么能增值保值的,在我们买房方法论的其他讲我们会详细来讲,根据它的相关性和流动性,从如何选择城市到选择片区,从选择户型到选择时机。


最后给大家的建议三点:如果你是买首套房的,我们建议你尽可能多贷点款,因为那时候多个三五十万,你的房子品质就会涨一大截;第二点,对于置换的客户,要把你的这个付款条件,不管是全款和贷款作为一个谈判筹码,要去统筹考虑;第三点,也是最最需要提醒的,不要为了上车去买一些毫无价值的房子,我们本来想上车了,最后上了一辆黑车。


好,我们今天这一讲就讲到这里,谢谢你的收听。

评论

    还没有评论,快来发表第一个评论!

打开喜马拉雅,发表评论