试听180秒20.买现房，还是买期房？

买现房，还是买期房？

喜马拉雅的听友你好，我是蔡照明，欢迎你收听蔡照明的买房方法论。今天我们讲买房八大纠结的第二个纠结：我们买房到底是买现房呢，还是买期房？

谈这个问题之前，我们先把关于和现房和期房的概念廓清一下，现房主要是两种，一种就是指已经进入二级市场的二手房，另外一种是开发商已经建起来的，能够完整呈现的房子；而所谓期房就是指还没有建好的，不能在买房时就看到想要购买的房，统称为期房。

对于期房，不同地方的销售条件不一样。我记得深圳是工程量要完成70%才能拿到预售证销售，北京条件相对比较宽松，哪怕还是一片平地，只要动工了，手续齐全就可以卖了。显然，选择期房对我们考验更大，因为不能那么直观的感觉我们买得合适不合适。

我们今天主要讲一讲新房，也就是开发商建的一手房现房和期房问题，这个问题实际我们可以反过来看，就是开发商在什么情况下愿意卖期房，什么情况下愿意卖现房，一般来说，开发商都是愿意卖期房的，因为卖期房后面的投入还没投完，就可以提前把钱收回来，这样资金的利用率会很高，相对来说企业的资金收益率就会变得很高。

但是有一种情况开发商是愿意把现房建出来的。比如说在一个新的片区，开发商想要卖出很高的溢价，那么这时候它就需要把项目先呈现出来，把各种各样的配套做好了，你才会相信他会建这么好的房子，这时候它才能卖出好的价位。

这反过来告诉我们，在很多情况下，期房可能会价格会便宜点，现房可能就价格要偏高一些。我估计大家都能认识到这一点，下面我们着重来讲一讲买现房和期房的最大的一个风险问题，这里面有两个风险：最大的风险就是这个项目会不会烂尾，如果这项目要烂尾了，那什么都不要谈了，你的房子都建不出来，所有钱都打水漂了；第二就是这个项目能不能如期按照规划来完成。

可能现在大家很少会听到烂尾楼这个事情了，但是在过去十年前烂尾楼是很多的，有的城市大部分楼都烂尾了，比如北海和海口，包括珠海这些城市的核心区很多楼都烂尾了。虽然说现在很少，但是我们不要因为现在少就忽略这个问题，因为这个问题是一个我们最不能犯错误的问题。

那么如何来避免烂尾楼呢？我们先来看一下过去这么多年烂尾楼都怎么出现的。理论上来说，烂尾楼是很难出现的，因为楼只要盖起来，总归是有价值的是吧？如果每平米卖1万块钱不好卖，那我就降到8800，如果8000还不好卖，那我还可以降到5000……但是你要烂尾了，从开发商角度来说，不就变成所有的成本都打了水漂吗？对我们买房人也是打了水漂。

那么为什么会出现这种最不好的选择，为什么它们不降价出售呢？在烂尾楼频繁出现的年代，我曾经调查过十个烂尾楼，最后我发现，所有烂尾楼的出现都不是市场的问题，因为市场总有起伏变化，几乎所有的烂尾楼都是因为股东闹意见造成的，可能这个股东说，赶快降价要把它卖掉，那个股东说，我们再等一等。

因为每个企业每个股东的财务状态不一样，有的可能急着要回笼钱，有的现在不太需要钱，想钓更大的鱼，所以这种情况会产生矛盾，这种产生矛盾往往会纠缠在一起，时间越长就越分不清了，有的人可能拿了部分钱就提前退出了，有的人还想留在里面，各种各样纠结的问题都会缠在一起，最后谁也解不开这个疙瘩。

我记得北京有个著名的烂尾楼长安8号，就在当年我所在的金地中心的斜对面，现在这里是佳兆业广场，那个项目拖垮了三个企业。大家听起来很奇怪，很多人觉得这个地方风水不好，说谁接这个烂尾楼谁就完蛋。好像也真是那么回事，在佳兆业之前就有三个企业不行了，而佳兆业当时接盘时候大家也知道，也面临着崩盘被收购的危险，也出现了企业老总出走香港等等一系列问题。

我当时思考为什么会有这样的问题，为什么这个烂尾楼它就一直会烂尾下去呢？后来我想明白了，烂尾楼刚才说了，它总是有一些解不开的盘根错节的股东的问题，如果企业敢收购这样的烂尾楼，说明你觉得你能搞定这些问题，这反过来说明你的风险意识不够，或者自己觉得处理问题能力很高，觉得什么都能摆平，什么关系都能搞定，当一企业到这种程度的时候，它基本上就属于离疯狂就不远了，所以可以体现出基本上没什么太多的风险意识，当企业没有风险意识时候，它基本上会重复之前的故事，所以烂尾楼会一直这么烂下去。

所以在这个时候，作为一个业内人士，我给大家提醒一点，一般这种烂尾楼往往在什么情况下出现呢？我们要看这合作的股东，如果是两个都是不知名的企业，两个人都没搞过地产的，在一起搞地产，烂尾楼的可能性是非常大的。

特别如果是两个股东或者三个股东或者更多的股东，他们股份比例是一样的，这样出问题概率会非常大，因为房地产市场千变万化，你要根据市场的变化就迅速做出一些反应。但如果大家这个投票权和决定权都一样的话，那就往往就会出问题。如果是一个知名的开发商和一个不知名的开发商在一起做，它成功概率比较大，因为往往不知名的开发商会依赖于品牌开发商，什么都听它的，基本上不会犯这样的错误。但是如果是两个品牌开发商在一起，大家觉得是不是保险系数更大了呢？但是当两个品牌开发商在一起做一个项目的时候，往往这个项目很容易出问题。

因为从大的战略上来说，两家愿意结合在一起，但是当合作的时候，因为房地产是一个利润巨大的行业，一个开关的采购额可能都上百万。因为每个项目利益都很大，所以当两个公司在一起开发的时候，底层员工为了个人的蝇头小利就会开始发生一些争执，而且双方都是抱着维护自己公司的利益来争执，慢慢这种争执就会放大，变成两个很大的缺口，最后变成不可弥合，项目就拖出来各种各样的问题，这种情况也是非常多见的。

好了，刚才讲的这是烂尾楼，另外一些可能不会烂尾，但是它可能后面就是卖得会不太好，只有很多承诺就可能兑现不了，这种情况我们也要去注意，我们说买现房还是买期房，除了要避免这个楼烂尾之外，我们还要避免这个楼未来卖得不好，因为卖得不好，它可能就是后面原来这个答应你的条件，什么配套学校，什么幼儿园，什么各种市场，什么电影院，各种各样的配套，它就未必能够如期的去进行。

所以这里我们一定要看这个开发商开盘卖得好不好，整个经营能力行不行，能不能兑现之后的一些承诺，这个我们往往去看什么？你要看它过往的一些操盘经验，看到开发商过往做其他楼盘的时候是什么样的一个过程。往往一个大的企业这时候能撑得下去，哪怕一开始卖得不好，为了后面二期三期四期能搞起来，可能也会多投点钱进去，尽可能把它做好，把大家怀疑的结果呈现出来，这个项目可能就能越做越好。

但如果小的开发商，资金实力不够强的，或者不是很坚定来做房地产这个行业的，它可能会把项目转让，或者就是急匆匆来做点什么收尾工作，那后期配套可能也就不行了，所以我们想通过买期房来形成溢价的想法可能也就会破灭了。

好了，关于买新房，到底是买期房还是现房，我们最后再提醒大家，如果是买期房，肯定会更便宜，包括你可以选择的余地比较大一点，如果买现房，可能价格会高一点，但是户型等选择余地也会比较小一点，因为这时候风险变小了，各种局限就会出现，所以对一个品牌开发商来说，买现房还是买期房，各有利弊。

但不成熟的开发商我们就要考虑刚才说的问题了，第一，会不会成为烂尾楼，第二，会不会出现开发不好，后期不能够兑现配套和设施的情况，这里要特别提醒的是，在当下，因为整个中国房地产现在进行到一个新的拐点，我们很可能会重复大概十几年前的历史，不是所有的楼都会建成，所有楼都会卖得很好。

所以这时候我们要特别提醒，出现烂尾楼的几率在加大，这样的楼一般会出现在远郊的一些大盘，一些没有快速交通连接的地方，出现在有好几个不懂开发，没有长期做房地地产专业的开发商联合开发的背景下，所以当我们遇到这些楼盘的时候，我们对它的期房一定要小心。

今天这一讲就讲到这里，谢谢你的收听。