20.买现房,还是买期房?
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买现房,还是买期房?

喜马拉雅的听友你好,我是蔡照明,欢迎你收听蔡照明的买房方法论。今天我们讲买房八大纠结的第二个纠结:我们买房到底是买现房呢,还是买期房?

 

谈这个问题之前,我们先把关于和现房和期房的概念廓清一下,现房主要是两种,一种就是指已经进入二级市场的二手房,另外一种是开发商已经建起来的,能够完整呈现的房子;而所谓期房就是指还没有建好的,不能在买房时就看到想要购买的房,统称为期房。

 

对于期房,不同地方的销售条件不一样。我记得深圳是工程量要完成70%才能拿到预售证销售,北京条件相对比较宽松,哪怕还是一片平地,只要动工了,手续齐全就可以卖了。显然,选择期房对我们考验更大,因为不能那么直观的感觉我们买得合适不合适。

 

我们今天主要讲一讲新房,也就是开发商建的一手房现房和期房问题,这个问题实际我们可以反过来看,就开发商在什么情况下愿意卖期房,什么情况下愿意卖现房,一般来说,开发商都是愿意卖期房的,因为卖期房后面的投入还没投完,就可以提前把钱收回来,这样资金的利用率会很高,相对来说企业的资金收益率就会变得很高。

 

但是有一种情况开发商是愿意把现房建出来的。比如说在一个新的片区,开发商想要卖出很高的溢价,那么这时候它就需要把项目先呈现出来,把各种各样的配套做好了,你才会相信他会建这么好的房子,这时候它才能卖出好的价位。

 

这反过来告诉我们,在很多情况下,期房可能会价格会便宜点,现房可能就价格要偏高一些。我估计大家都能认识到这一点,下面我们着重来讲一讲买现房和期房的最大的一个风险问题,这里面有两个风险:最大的风险就是这个项目会不会烂尾,如果这项目要烂尾了,那什么都不要谈了,你的房子都建不出来,所有钱都打水漂了;第二就是这个项目能不能如期按照规划完成

 

可能现在大家很少会听到烂尾楼这个事情了,但是在过去十年前烂尾楼是很多的,有的城市大部分楼都烂尾了,比如北海和海口,包括珠海这些城市的核心区很多楼都烂尾了。虽然说现在很少,但是我们不要因为现在少就忽略这个问题,因为这个问题是一个我们最不能犯错误的问题。

 

那么如何来避免烂尾楼呢?我们先来看一下过去这么多年烂尾楼都怎么出现的。理论上来说,烂尾楼是很难出现的,因为楼只要盖起来,总归是有价值的是吧?如果每平米卖1万块钱不好卖,那我就降到8800,如果8000还不好卖,那我还可以降到5000……但是你要烂尾了,从开发商角度来说,不就变成所有的成本都打了水漂吗?对我们买房人也是打了水漂。

 

那么为什么会出现这种最不好的选择,为什么它们不降价出售呢?在烂尾楼频繁出现的年代,我曾经调查过十个烂尾楼,最后我发现,所有烂尾楼的出现都不是市场的问题,因为市场有起伏变化,几乎所有的烂尾楼都是因为股东闹意见造成的能这个股东说,赶快降价要把它卖掉,那个股东说,我们再等一等。

 

因为每个企业每个股东的财务状态不一样,有的可能急着要回笼钱,有的现在不太需要钱,想钓更大的鱼,所以这种情况会产生矛盾,这种产生矛盾往往会纠缠在一起,时间越长就越分不清了,有的人可能拿了部分钱就提前退出了,有的人还想留在里面,各种各样纠结的问题都会缠在一起,最后谁也解不开这个疙瘩。

 

我记得北京有个著名的烂尾楼长安8号,就在当年我所在的金地中心的斜对面,现在这里是佳兆业广场,那个项目拖垮了三个企业。大家听起来很奇怪,很多人觉得这个地方风水不好,说谁接这个烂尾楼谁就完蛋。好像也真是那么回事,在佳兆业之前就有三个企业不行了,而佳兆业当时接盘时候大家也知道,也面临着崩盘被收购的危险,也出现了企业老总出走香港等等一系列问题。

 

我当时思考为什么会有这样的问题,为什么这个烂尾楼它就一直会烂尾下去呢?后来我想明白了烂尾楼刚才说了,它总是有一些解不开的盘根错节的股东问题如果企业敢收购这样的烂尾楼,说明你觉得你能搞定这些问题,这反过来说明你的风险意识不够,或者自己觉得处理问题能力很高,觉得什么都能摆平,什么关系都能搞定,当一企业到这种程度的时候,它基本上就属于离疯狂就不远了,所以可以体现出基本上没什么太多的风险意识,当企业没有风险意识时候,它基本上会重复之前的故事,所以烂尾楼会一直这么烂下去。

 

所以在这个时候,作为一个业内人士,我给大家提醒一点,一般这种烂尾楼往往在什么情况下出现呢?我们要看这合作的股东,如果是两个都是不知名的企业,两个人都没搞过地产的在一起搞地产,烂尾楼的可能性是非常大的。

 

特别如果是两个股东或者三个股东或者更多的股东,他们股份比例是一样的,这样出问题概率会非常大,因为房地产市场千变万化,你要根据市场的变化就迅速做出一些反应。但如果大家这个投票权和决定权都一样的话,那就往往就会出问题。如果是一个知名的开发商和一个不知名的开发商在一起做,它成功概率比较大,因为往往不知名的开发商会依赖于品牌开发商,什么都听它的,基本上不会犯这样的错误。但是如果是两个品牌开发商在一起,大家觉得是不是保险系数更大了呢?但是当两个品牌开发商在一起做一个项目的时候,往往这个项目很容易出问题。

 

因为从大的战略上来说,两家愿意结合在一起,但是当合作的时候,因为房地产是一个利润巨大的行业,一个开关的采购额可能都上百万。因为每个项目利益都很大,所以当两个公司在一起开发的时候,底层员工为了个人的蝇头小利就会开始发生一些争执,而且双方都是抱着维护自己公司的利益来争执,慢慢这种争执就会放大,变成两个很大的缺口,最后变成不可弥合,项目就拖出来各种各样的问题,这种情况也是非常多见的。

 

好了,刚才讲的这是烂尾楼,另外一些可能不会烂尾,但是它可能后面就是卖得会不太好,只有很多承诺就可能兑现不了,这种情况我们也要去注意,我们说买现房还是买期房,除了要避免这个楼烂尾之外,我们还要避免这个楼未来卖得不好,因为卖得不好,它可能就是后面原来这个答应你的条件,什么配套学校,什么幼儿园,什么各种市场,什么电影院,各种各样的配套,它就未必能够如期的去进行。

 

所以这里我们一定要看这个开发商开盘卖得好不好,整个经营能力行不行,能不能兑现之后的一些承诺,这个我们往往去看什么?你要看它过往的一些操盘经验,看到开发商过往做其他楼盘的时候是什么样的一个过程。往往一个大的企业这时候能撑得下去,哪怕一开始卖得不好,为了后面二期三期四期能搞起来,可能也会多投点钱进去,尽可能把它做好,把大家怀疑的结果呈现出来,这个项目可能就能越做越好。

 

但如果小的开发商,资金实力不够强的,或者不是很坚定来做房地产这个行业的,它可能会把项目转让,或者就是急匆匆来做点什么收尾工作,那后期配套可能也就不行了,所以我们想通过买期房来形成溢价的想法可能也就会破灭了。

 

好了,关于买新房,到底是买期房还是现房,我们最后再提醒大家,如果是买期房肯定会便宜,包括你可以选择的余地比较大一点,如果买现房,可能价格会高一点,但是户型选择余地也会比较小一点因为这时候风险变小了,各种局限就会出现,所以对一个品牌开发商来说,买现房还是买期房,各有利弊。

 

但不成熟的开发商我们就要考虑刚才说的问题了,第一,会不会成为烂尾楼,第二,会不会出现开发不好,后期不能够兑现配套和设施的情况,这里要特别提醒的是,在当下,因为整个中国房地产现在进行到一个新的拐点,我们很可能会重复大概十几年前的历史,不是所有的楼都会建成,所有楼都会卖得很好。

 

所以这时候我们要特别提醒,出现烂尾楼的几率在加大,这样的楼一般会出现在远郊的一些大盘,一些没有快速交通连接的地方,出现在有好几个不懂开发,没有长期做房地地产专业的开发商联合开发的背景下,所以当我们遇到这些楼盘的时候,我们对它的期房一定要小心。

 

今天这一讲就讲到这里,谢谢你的收听。

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