21.买一手房,还是二手房?
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买一手房,还是二手房

喜马拉雅的听友你好,我是蔡照明,欢迎你收听蔡照明的买房方法论。今天我们讲买房的八大纠结的第三大纠结,到底是买一个新片区的一手房,还是买一个老城区的二手房。


我相信很多人在这个问题会非常纠结,因为这里面牵扯到几个问题,你买房到底是自住还是投资,是长线还是短线,我们先要帮助你把你自己的问题先梳理清楚,然后再告诉你,不管是新片区的一手房,还是老城区的二手房各自有什么的利弊,我们把这几个问题说清楚了,我估计你的答案就出来了。


第一,新片区的一手房和老城区二手房这两个区别,显然买新片区的就要考虑投资长线一点,因为任何一个新区都有一个建设时间,规划第一批种子用户进来,第一批企业开始进去开发,有个慢慢的培养过程。


所以它有一个加热的过程,可能这里边有好几波,一开始因为概念进去的,可能很长一段时间房价也不会涨,可能慢慢在徘徊,后面慢慢人气起来了,各种街区形态,交通配套,文体设施都呈现出来了,体验慢慢变好,人气多了,开始进场的人也多了,所以房价开始慢慢涨起来。


如果是投资老城区的二手房,相对来说是一个比较稳定的状态,或者说它的各方面条件是一致的,客户群是一致的、稳定的,它的换手情况,包括它的价格都是稳定的。因为二手房我们去交易的时候,一般是经过至少十来年时间,经历过各种各样的市场状况,有好的情况也有不好的情况,我们都会有一些初步的了解。所以投资老城区的二手房相对来说比较稳定,比较确定。


那这是对于投资来说,先要考虑你是投长线还是投短线,希望确定还是不确定。那对于个人居住来说,这更多是看你个人的喜好了,因为有的人喜欢在一个新的片区,有的人喜欢在老的城区,觉得各方面都很方便。


当然新的片区,你还要忍受建设期的噪音,因为不停在开发,不停有新盘,不停在修路,你要忍受这种状况,然后你才能享受到它的长期红利。那老城区都是清清楚楚明明白白的,这些便利现在就能看得到。


前面我说的这些大家应该都能看明白,下面我开始讲就稍微专业一点。我们首先来讲这个关于新片区的一手房,我们怎么来看它。首先我们觉得买新片区的一手房,房子现在肯定都会建得很好,只要是现在建的房子,质量各方面大家都可以放心,户型各方面开发商也会打磨得很好,关键在于新片区的前景,其实我们说到底买新片区还是老城区二手房,很大程度在于新片区的前景到底如何来鉴别,怎样去认识它?


这里边我觉得是我可以讲一些例子,我们可以拿这个深圳、广州和沈阳这些城市的新片区对比来看,比如深圳,我们在深圳买个新片区的时候就可以放心买,因为整个城市对城市的经营和规划,我觉得是很有节奏感的,比如深圳原来的核心是罗湖区,罗湖区开发成熟了就开始开发福田区,福田区这个孩子养大了就开始开发南山区,南山区现在大了,后面还有龙华区,一个孩子一个孩子就这么养出来了。


那沈阳就不一样了,沈阳一下子就生了四胞胎,最先开始开发浑南新区,同时又开发沈北新区,然后什么铁西新区,还有辉山高新农业开发区,就像同时生了四个孩子,东南西北全面开花,全部都是新区,那它的推盘量一下就非常大,所以这种情况他的新区就有很大的风险。虽然这一波沈阳也随着全国的板块轮动,也开始涨起来了,但是我发现沈北区这样的地方,十几年过去了,还是有很多房子卖不出去,没有走出当年的泥淖。


那广州也是类似的情况。广州早期是比较好的,先有老城区,然后开发天河区,然后再有珠江新城,节奏感非常好,但是后面突然番禺、花都、增城,包括广州佛山一体化,就相当于在外面实际上收养了很多孩子,所以他城市的体量一下变得很大,所以也过了很多年的穷日子,很多地方房价也上不来,所以那些新片区的房价整体就起不来,这样的新片区我们就要小心了。


现在三四线城市都会有些新城新的片区起来,它到底能不能开发好?我们就要去看了,看什么呢?看这个领导有没有魄力,当然,光有领导有魄力还不行,我们还要看这个新的片区做起来有没有一些必然性的东西。


以前只要领导在那个地方画个圈,基本上这个地方就可以搞起来,因为过去产业升级,老城区有很多东西很拥挤,把政府搬过去,把一些商业区搬过去,新片区基本上就能开发起来,现在有的城市都搬了好几次了,省政府在一个地方,市政府又在一个地方,搞了好几个地方了,可能也没办法搬了,商业中心也开发了好几个了,产业升级政策可能也都生了好多,还能不能让一个新片区火起来,要看这个城市有没有这样的动能。否则像沈阳,可能这任书记来,虽然很有魄力,把浑南搞起来,那下任书记他就开发沈北了,那再下任书记又开发浑南,那这样它就是一个不持续的过程,不是必然的。


所以在这个阶段,我们就要看这个城市有没有必然的发展。就像我们在上一讲里说了,深圳整个城市发展是往西的,不管换哪个书记来,换哪个领导来,都一定往这个方向发展,不会往东发展,它整个产业集群升级是填不满那么大一个坑的,所以它往西的发展前景可能会更好一点,那北京也是这样,它只可能是往东这块去发展,这就是必然性。


特别是有一些城市,我们所谓就是叫概念晚期,很多一些新片区被炒了很多轮了,但是后续也乏力了,最后就建不起来了。虽然它是新片区,如果我们进去可能就要吃亏了,这个钱可能就要打水漂了。我们在前面几讲当中提到了天津的滨海新区,可能就是这种情况。所以我们对新片区的认识要到这个层面上来,我们才能保证我们买的新片区的房能够跑赢整个市场。


好了,下面我们开始讲一讲买老区的二手房有什么一些要考虑的要注意的地方,买这个老区的二手房,我们尽量可能去看一看它有没有改造和升级的可能,因为现在很多老片区的设备比较陈旧,防汛也比较老,但是现在面临着一个巨大的机会,就是所谓的旧城改造,有的城市改造就把这些房子全部拆了重建,很多人也在这里赌,他们指望拆迁赔偿比较高。


这种做法我是不太赞成的,因为不确定性太多,时间周期也比较长。随着我们国家越来越民主,拆迁会越来越难进行。但是有一类是可以的,就是把旧房做一些升级改造,比如说老的小区加装电梯,以及做一些绿地、围墙和海绵工程等空间改造。如果有这种可能性,这些老小区是很好的,所以我们在考虑老小区的二手房的时候,就要往这些方面去考虑。


好了,我们刚才对老小区做了一些描述,下面我们开始从反方面来讲,那就是哪些房子是不可以买的,我们大概有这么四条具体的建议:


第一条,如果是对老的片区的二手房,如果楼龄差不多40年了,建议就别买了,因为楼龄和你的可以贷款的年限,两个时间相加,如果超过65年了就别买了。为什么呢?因为40年现在基本上银行不放贷款了,不放贷款就是就不能用杠杆了,就相当于你要付全款,同时未来别人买这房他也不能贷款,它的流动性就变得很差了,所以这种房子最好是别买了。


第二条,如果没有改造的可能最好也就别买了


第三条,一个商圈或者一个片区,有一些底部的楼盘,就是垫底的楼盘可能是品质比较差的,不管楼龄,可能也比较就配套也比较差,户型比较差,负责垫底的。不管这个市场怎么涨,它一般都负责垫底,涨得也会特别慢,所以这种房子我们劝你别买了,


第四条,对于新房来说,我们是建议那些刚画圈的那些新区我们觉得也别买了。我在其他讲讲过,因为整个中国城市的发展已经到了一个十六七岁的这个孩子,基本骨架已经长成了,再去画个圈,再去想把这个城市新城建起来,这种可能性变得比较小,所以刚画圈的新区,我们也觉得别再去冒险投资了。


好了,到底是买新区的一手房,还是买老区的二手房,今天我们就讲到这里,欢迎你收听蔡照明方法论的其他章节。

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