23.置换买房的正确姿势？

置换买房的正确姿势？

喜马拉雅的听友，你好，我是蔡照明，欢迎你收听蔡照明的买房方法论，今天我们开始讲买房的八大纠结中的第五个纠结，就是我们在做买房置换的时候，改善房的时候，我们应该先买，还是先卖？

很多人可能会很纠结，如果卖了房以后，买不到了怎么办，是吧？如果买了房以后，这边卖不掉怎么办？可能各种各样的纠结很多，所以这里我会给大家一些具体的建议，帮助你消除这个纠结。

首先我们会提醒你，因为买和卖都需要一定时间来完成，所以我们会建议你在看房和选房的阶段要同时进行。就是在你的房子在开始挂牌的时候，下一套房的选房也要开始，从时间顺序上来看基本上是这样的。

从理论上来说，如果房价处在一个上行的通道，就是房价往上走的趋势，你就应该尽量要先买，然后再去卖，因为这样你的房子可以多涨一涨，那如果房价处在下行的通道，那你就应该先卖掉，然后再买。当然了因为你是一买一卖，这里边就是差价的那点涨幅和跌幅，所以我们可以相对来说可以是忽略它，还是要同时来进行。

第二点，我们在选房的时候，其实最重要的消除纠结的地方，是你要一定要把你的需求梳理清楚，你到底是想要是改善你的房子哪一方面的功能，是为了小孩念书呢，还是要面积大一点呢，还是为了离单位上班近一点呢？是照顾老公多一点，还是照顾老婆多一点呢？

所以我们家里一定要把这个需求要梳理清楚，然后再去买房子，或者是先考虑这种功能或者品质，然后再去考虑价格，这种顺序要搞清楚，否则我们会越选越纠结，每套房都觉得又合适又不合适，你会越选越痛苦，会陷入这种漫长的纠结当中。

第三点，就是我们买房周期一定要控制在一个合理范围内，一般我们建议是在六个月之内就实现一买一卖，因为时间拖得越长，不确定性就越大，我们判断基本上每六个月是在一个区间之内，如果超过六个月，行情可能会发生一些变化，发生一些翻转，可能原来我们谈好的一些交易条件到时候可能都会出现变化。

比如房价突然涨了，卖家不愿意卖了，或者如果开始降价，买家不愿意买了，这种风险就会增加，所以这时候大家应该怎么办？一定要把违约的责任写清楚，把交易条件锁死，因为我们现在在置换购房的时候很多是连环单，就是说这边买那边卖，其他的人他也是这样了，牵涉到很多人。如果起哄一个环节有问题，可能就会带来大家整个买卖就会出现大问题，时间拖长了，市场又发生变化，那就会变成一个法律纠纷，很麻烦。

这里面有个知识点，就是我们在做买和卖这种连环单的时候，我们要尽量找一些大品牌的中介公司来服务，因为大的品牌公司相对来说客户会比较多，房源会比较多，当一个环节出现问题的时候，还能有其他客户来顶上。

举个例子，比如说我们亲戚买房的砍价师就遇到这个问题，就是有一个我们的用户是改善型，他要卖掉一套小房子然后去换一套大房子，他当时同时挂牌，同时在选房，应该说上下都谈好了，正在准备办交易的时候，出现麻烦了。

原来准备买他刚需房的客户忽然发现办不了贷款了，而且这个原因很离奇，因为他的牡丹卡里边有个交通违章的罚款，当时扣款好像就差一块多钱没扣成，没扣成也算是一个信用卡的逾期未还，也算是违约。违约以后整个信用就出问题了，他就办不了贷款了，办不了贷款就买不了这个房子，那他这边前面交不了钱，他就没办法去买别人的房子，合同签好他就很着急，虽然我们砍价师帮他砍了一个很好的价格，但他也没办法去交易，很着急。

还好这个品牌中介公司因为客户比较多，就顺利的帮他找了一个刚需客户把这套房子买了，这样他这套房卖了之后，他刚好才有钱去把他那套要买的房又给正常买了，让这个交易正常进行下去。

第四点，提醒大家：别死扛，这是大家很容易犯的一个错误，因为我们是做置换是一买一卖，假如前段时间我买的是东城区的学区房，可能蹭蹭在上涨，可是我要卖这个房子它就不动，原来那个东城区的房子我们看好是500万，可能突然就变成550万了，这时候我卖的那个房子，我可能还为了这个10万或者5万呢，就是你不到这价格我就不卖，我还在那死扛，这个时候可能就有点得不偿失。

这点说起来简单，但是我们买房人或者卖房人很容易会被这一点卡住，在心理上我就跟他较劲，就是差了几万块钱我就不卖，我就是在较劲，这时候死扛可能会导致我们吃大亏。所以我们在买卖房时候心理上一定要保持一种平衡，算一个总账，千万不要去死扛。

第五点，还有一个小技巧，其实也是买和卖综合来考虑的。举例来说，比如前段时间有个找我们砍价的客户，他要卖掉通州的房去买昌平的房，通州的房是在涨价，昌平没有涨，这时候你做买卖的时候我们就给他建议，就是买卖的周期也要不一样。就是你在卖通州房子的时候，尽量把那个交易时间拉长一点，因为它在涨，你要把它拉长一点，让有足够的时间让它多涨一涨，把价格涨上来，然后买昌平的房子的时候不用着急的这样，因为给通州的房子足够时间让它多涨一涨，可能比我们砍价师多砍个几万，涨的可能还要多。

所以除了谈价格之外，还要把两边的成交日期做一些统筹。最后如果还有一些具体建议，我们希望你在确定这个改善目标的时候，如果发现它是稀缺性的房子，这是我们劝你还是要先下手，还要动作快一点。比如说为了小孩上学是吧，或者我看好这房子有带露台的，整个这个小区就这几套带露台或者带花园的这种稀缺性的房子，我们建议你还是要先把它买下来，然后再慢慢去卖你手里的房子，把这个程序调换一下。

好了，今天关于这个置换房屋是先买还是先卖，我们给大家讲到这里，总结起来大概就几点：第一点，就是我们首先要梳理你自己的需求，第二点我们要统筹考虑买和卖，就总体上我们价格是合理的还是不合理的，千万别去死扛；还有一点就是我们要把买房的周期控制在一个合理的区间内，不要因为市场的变化导致我们出现违约的情况，让我们把一个愉快的买房换房过程变成无穷无尽的打官司处理纠纷的这么一个过程。

好了，今天这一讲我们就讲到这里，欢迎继续收听蔡照明的买房方法论的其他讲。