24.学区房该不该买,该怎么买?
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学区房该不该买?该怎么买?

喜马拉雅的朋友,你好,我是蔡照明。


我们今天来讲八大纠结的第六大纠结,那就是到底要不要买学区房?这个问题我估计有些城市的朋友,特别是北上广深这些一线城市的朋友可能会特别纠结的一个问题。不买呢,怕孩子输在起跑线上,买呢,一方面学区房实在太贵了,另一方面可能也想不清楚学区房到底值不值。


之所以想不清楚,这里面有几个原因,第一个是整个学区房的逻辑开始在改变了,以前为什么学区房会很贵呢?因为买到好的学区房,它就能上好的学校。几年后孩子上完学,我这肯定还有人来接盘,所以学区房的房价就蹭蹭的涨。


但是现在整个中国教育体制改革的大背景下下,这个逻辑在发生变化,现在很多城市都开始追求让教育资源更加均匀的分布,比如有些城市开始实行不像以前那样严格根据学区划片了,而是随机派位,有的是根据综合的大片区来派位,就是可以叫多校重合划片,就是我买这个学区的房,它可能是分得好的,可能分到差的,所以这个房子和学区和学位不能一一对应了,这时候打破了我们原来学区房的铁定要上涨这个逻辑,在这种情况下,我们到底买还是不买学区房呢?


我们初步的一个建议,如果你的小孩马上就要上学要接受小学教育,而且你手里有很多钱,就可以买,否则我们建议还是不买。首要需要小孩马上就要上学,因为有的小孩可能刚才刚刚刚生下来就开始买学区房,这种我们觉得你的收益和你的风险不对称,那么早把钱去花出去了,但是未来这个地方政策可能又变了,很可能小孩根本上不了你看中的学校,那就没必要去花这个钱。其次就是手里钱很多,我不在乎,我本来就有钱,就那么多钱,我就愿意给小孩教育多付出,没关系,你可以买,否则我们是不建议的。


这里面还有几点,第一点,就是我们觉得是五年之内重点学区的地位基本上还是无法动摇的。大家要看到这个,之所以前面说建议您买,你说新去做个学校还是不难,之所以纠结的在这,重点学区重点学校,五年之内肯定还是好的学校,新建学校五年之内还是很难会变好。


但是我们从长期来看,教育的均质化是大势所趋,学区房的概念可能会慢慢会淡化,特别是我们是一个社会主义国家,不像美国,美国的学区房比中国的学区房更加固化,美国的学区房是和房产税制度结合在一起的,房子越贵,房产税收得越高,学区内的学校就能请更好的老师来,家长也更加重视孩子的教育,这个学区的学校自然就会更好,房子也更加升值,它是一整套循环,所以我们在国外可以看到这种情况,相邻很近的房子,由于是不同学区,之间的价格差异非常大。


但我们是一个社会主义国家,社会主义国家的教育是义务教育,必须让教育资源分布得更加均衡,我们千万别小看国家在教育体制改革的信心和能力,大家总是说中国教育改革很落后,但是在教育的均衡化和公平这块我是深有体会的。


我举个例子,最近我有几个亲戚要上小学和上高中,我有的同学当校长当副市长,都没有搞定。为什么?因为现在每个学校每个班的分数,大家都一目了然,你上什么学校,他上什么学校,最后大家都很清楚了,万一你分数低的还上更好的学校,肯定大家一举报就一个准,所以不管是谁都搞不定这件事,所以这一点我觉得非常好,大家要看到这种进步。


所以在这种情况下,未来像北上广深这些一线城市,基本上的趋势都会是名校集团化,把那些零散的学校都合并进去,所以你未来在北京上的学校,比如小学,很可能基本上不是什么人大附属学校,就是什么芳草地小学,反正都会是好的学校,只不过是本部和分校的区别,但未来分校的力量会加强,因为毕竟它们都在一个体系内。


等这些教育集团化之后,教育集团之间就开始有竞争了。比如说深圳教育办得最好的是南山区,南山区现在大概就四五个教育集团化:南山外国语学校教育集团,南山实验教育集团,蛇口育才教育集团,南山第二外国语教育集团等等,它们引导了整个南山区的中小学教育,这几个教育集团共同在南山区里发展,它们之间也是互相竞争的,所以谁都会把自己的分校办得好一点。


这里面要注意些什么问题呢?第一,我觉得是要去考虑的是,学校会有一些变化,就刚才说的学校这种变化都是均衡化是一种变化,还有一种就是学校的变化,你看北京市太阳宫一带的学校,原来也是分校,但它如果都是分校,它未来它也会合并,比如说原来是三个都是小学什么之类,最后它变成在三个校区里边的原来可能都是小学,最后变成一个校区小学,一个校区中学,一个校区高中,这时候也会发生一些变化,这是我们要去做一些考察的。


另外一点,特别要提醒大家的是,整个中国学区房的演变有个进程,可能在北京深圳上海这些城市,我们说学区房它在开始均衡化,我们说要开始就开始在纠结,但可能在一些三四线城市你还不需要纠结,因为这些城市刚开始给学区房去标价。


比如原来我们在那些三线城市想上好学校,可能请一些什么校领导找到关系,也就是吃顿饭的问题。但是现在这些城市慢慢开始不行了,因为这些城市也开始管制得比较严了,那这些城市就会找硬指标,找什么指标呢,那就用房子这个不动产来进行限制,看你的房子户口房子是不是在我这个校区,这是个铁指标就容易衡量,你就可以上我这好的学校,光靠吃饭搞关系不行了。


所以现在各个城市它发展阶段不一样,很多城市刚开始兴起学区房,那这时候所以你可以抓住这个地区间的差异,这时候可以买学区房是不需要纠结的,很可能在这些城市还会重复原来北上广深的故事。


另外,我觉得还需要提醒大家的是,整个中国我们还有一些所谓的学区城市,比如说天津,整个天津都变成一个学区了。所以很多人去天津买房,但是未来也要考虑它的发展和演变,因为可能之前的高考分数是很低的,它是一个学区市,但未来如果随着涌进的人很多了,这个地方可能也会发生一些变化,大家要考虑了。


还有一些学校很意外的事件可能会骤然影响它的声誉,比如说北京原来有一个北外附中,也是挺好的学校,但是出了个李天一事件之后,那个学校可能名声一下就变得不好。这些都是很意外的一些事情。


所以关于学区房,我们的总的结论就是在一线城市就是看你的资金,看你的孩子是不是马上需要上学,然后我们再来决定买不买,如果是一些三四线城市或者比较偏远的地方,学区房概念刚刚开始兴起的,这些地区我们是可以果断的去买一些学区房的,还有一些因为学校资源丰富而成为学区市的,大家要谨慎考虑。


好了,关于买不买学区房,我们就说到这里,谢谢你的收听,我们下一讲再见。

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