试听180秒24.学区房该不该买，该怎么买？

学区房该不该买？该怎么买？

喜马拉雅的朋友，你好，我是蔡照明。

我们今天来讲八大纠结的第六大纠结，那就是到底要不要买学区房？这个问题我估计有些城市的朋友，特别是北上广深这些一线城市的朋友可能会特别纠结的一个问题。不买呢，怕孩子输在起跑线上，买呢，一方面学区房实在太贵了，另一方面可能也想不清楚学区房到底值不值。

之所以想不清楚，这里面有几个原因，第一个是整个学区房的逻辑开始在改变了，以前为什么学区房会很贵呢？因为买到好的学区房，它就能上好的学校。几年后孩子上完学，我这肯定还有人来接盘，所以学区房的房价就蹭蹭的涨。

但是现在整个中国教育体制改革的大背景下下，这个逻辑在发生变化，现在很多城市都开始追求让教育资源更加均匀的分布，比如有些城市开始实行不像以前那样严格根据学区划片了，而是随机派位，有的是根据综合的大片区来派位，就是可以叫多校重合划片，就是我买这个学区的房，它可能是分得好的，可能分到差的，所以这个房子和学区和学位不能一一对应了，这时候打破了我们原来学区房的铁定要上涨这个逻辑，在这种情况下，我们到底买还是不买学区房呢？

我们初步的一个建议，如果你的小孩马上就要上学要接受小学教育，而且你手里有很多钱，就可以买，否则我们建议还是不买。首要需要小孩马上就要上学，因为有的小孩可能刚才刚刚刚生下来就开始买学区房，这种我们觉得你的收益和你的风险不对称，那么早把钱去花出去了，但是未来这个地方政策可能又变了，很可能小孩根本上不了你看中的学校，那就没必要去花这个钱。其次就是手里钱很多，我不在乎，我本来就有钱，就那么多钱，我就愿意给小孩教育多付出，没关系，你可以买，否则我们是不建议的。

这里面还有几点，第一点，就是我们觉得是五年之内重点学区的地位基本上还是无法动摇的。大家要看到这个，之所以前面说建议您买，你说新去做个学校还是不难，之所以纠结的在这，重点学区重点学校，五年之内肯定还是好的学校，新建学校五年之内还是很难会变好。

但是我们从长期来看，教育的均质化是大势所趋，学区房的概念可能会慢慢会淡化，特别是我们是一个社会主义国家，不像美国，美国的学区房比中国的学区房更加固化，美国的学区房是和房产税制度结合在一起的，房子越贵，房产税收得越高，学区内的学校就能请更好的老师来，家长也更加重视孩子的教育，这个学区的学校自然就会更好，房子也更加升值，它是一整套循环，所以我们在国外可以看到这种情况，相邻很近的房子，由于是不同学区，之间的价格差异非常大。

但我们是一个社会主义国家，社会主义国家的教育是义务教育，必须让教育资源分布得更加均衡，我们千万别小看国家在教育体制改革的信心和能力，大家总是说中国教育改革很落后，但是在教育的均衡化和公平这块我是深有体会的。

我举个例子，最近我有几个亲戚要上小学和上高中，我有的同学当校长当副市长，都没有搞定。为什么？因为现在每个学校每个班的分数，大家都一目了然，你上什么学校，他上什么学校，最后大家都很清楚了，万一你分数低的还上更好的学校，肯定大家一举报就一个准，所以不管是谁都搞不定这件事，所以这一点我觉得非常好，大家要看到这种进步。

所以在这种情况下，未来像北上广深这些一线城市，基本上的趋势都会是名校集团化，把那些零散的学校都合并进去，所以你未来在北京上的学校，比如小学，很可能基本上不是什么人大附属学校，就是什么芳草地小学，反正都会是好的学校，只不过是本部和分校的区别，但未来分校的力量会加强，因为毕竟它们都在一个体系内。

等这些教育集团化之后，教育集团之间就开始有竞争了。比如说深圳教育办得最好的是南山区，南山区现在大概就四五个教育集团化：南山外国语学校教育集团，南山实验教育集团，蛇口育才教育集团，南山第二外国语教育集团等等，它们引导了整个南山区的中小学教育，这几个教育集团共同在南山区里发展，它们之间也是互相竞争的，所以谁都会把自己的分校办得好一点。

这里面要注意些什么问题呢？第一，我觉得是要去考虑的是，学校会有一些变化，就刚才说的学校这种变化都是均衡化是一种变化，还有一种就是学校的变化，你看北京市太阳宫一带的学校，原来也是分校，但它如果都是分校，它未来它也会合并，比如说原来是三个都是小学什么之类，最后它变成在三个校区里边的原来可能都是小学，最后变成一个校区小学，一个校区中学，一个校区高中，这时候也会发生一些变化，这是我们要去做一些考察的。

另外一点，特别要提醒大家的是，整个中国学区房的演变有个进程，可能在北京深圳上海这些城市，我们说学区房它在开始均衡化，我们说要开始就开始在纠结，但可能在一些三四线城市你还不需要纠结，因为这些城市刚开始给学区房去标价。

比如原来我们在那些三线城市想上好学校，可能请一些什么校领导找到关系，也就是吃顿饭的问题。但是现在这些城市慢慢开始不行了，因为这些城市也开始管制得比较严了，那这些城市就会找硬指标，找什么指标呢，那就用房子这个不动产来进行限制，看你的房子户口房子是不是在我这个校区，这是个铁指标就容易衡量，你就可以上我这好的学校，光靠吃饭搞关系不行了。

所以现在各个城市它发展阶段不一样，很多城市刚开始兴起学区房，那这时候所以你可以抓住这个地区间的差异，这时候可以买学区房是不需要纠结的，很可能在这些城市还会重复原来北上广深的故事。

另外，我觉得还需要提醒大家的是，整个中国我们还有一些所谓的学区城市，比如说天津，整个天津都变成一个学区了。所以很多人去天津买房，但是未来也要考虑它的发展和演变，因为可能之前的高考分数是很低的，它是一个学区市，但未来如果随着涌进的人很多了，这个地方可能也会发生一些变化，大家要考虑了。

还有一些学校很意外的事件可能会骤然影响它的声誉，比如说北京原来有一个北外附中，也是挺好的学校，但是出了个李天一事件之后，那个学校可能名声一下就变得不好。这些都是很意外的一些事情。

所以关于学区房，我们的总的结论就是在一线城市就是看你的资金，看你的孩子是不是马上需要上学，然后我们再来决定买不买，如果是一些三四线城市或者比较偏远的地方，学区房概念刚刚开始兴起的，这些地区我们是可以果断的去买一些学区房的，还有一些因为学校资源丰富而成为学区市的，大家要谨慎考虑。

好了，关于买不买学区房，我们就说到这里，谢谢你的收听，我们下一讲再见。