试听180秒25.什么样的房子千万不要买？

什么样的房子千万不要买？

喜马拉雅的朋友，你好，我是蔡照明，今天我们来讲实操篇的最后一篇，也就是整个课程的最后一讲，什么样的房子不能买。虽然我们在买房过程中有的是为了投资，有的是为了升值，有的是为了居住，有的是看中这个学区，各花入各眼，每个人都有自己的投资偏好，但是这里面还是有一些红线的，就是我们觉得有些地方是千万别去碰的，我们今天就分成一手房和二手房分开来说一说。

首先我觉得不管是一手房房和二手房，就是不管是买新房还是买这个旧的房子，第一条都是用的就是不要因为手头的钱不够，就去买一个没有价值的房子。比如说很多人在一线城市工作，看着房价很高，自己买不起，结果就跑到老家三四线城市，当然还不是三线城市核心区，或者是一个很偏远的郊区，买一些非正规的房产，就仅仅是为了上车，这种可能是比不买可能还要更坏。所以我们提醒大家，千万别为了急着上车，最后去上了一个黑车，这是目前特别是很多在大城市工作的白领特别容易犯的一个错误。

第二点还是讲新房，就不要去买那种可能烂尾的楼房。因为现在房地产市场发生了很大的变化，在过去这么多年是一直上行的，现在可能出现一些下行或者震荡的这种空间，在这种情况下出现烂尾楼的机会呢就可能会加大了。

这样的楼盘可能一般会在一些没有人口这个净流入的一些城市，或者出现这些城市远郊的一些大盘，开发商这个资金链跟不上的时候，可能就会成为未来的一个所谓的烂尾楼或者是鬼城。当一个地方它也没有快速交通连接，没办法在城市工作在那里居住的情况下，可能就连物业费都收不上了，没有物业费就没人管，乱七八糟更没人住，你可以想象那个房子未来会是一个什么情况。

另外我们要看有些房子，特别是有些房地产项目由很多非专业性的几家公司联合开发，根据我过往的经验，这种情况很容易出现烂尾，特别是这些企业这些老板股份又是相等的情况下，烂尾的几率会比较高，所以我们要小心。

第三点就是我们劝那些在这个城市刚画圈的那些新区的房子我们也别买了，这个我在前面的课程中讲过，整个中国的城市发展已经过了一个十六七岁的孩子的成长阶段，就它整个骨架已经长成了，这时候长的是肌肉、头脑和心灵，你再去画个圈就能建起一个新城，我觉得这种可能性变得小起来了，所以那是刚画圈的那些新区就别再去冒险投资了，除了北京通州区以外。

第四就是一些所谓的概念晚期的一些房子，大家记得我用这个词叫概念晚期，就像癌症晚期一样，就是有些城市的房子当时造了一个概念，这概念可能忽悠了一批人，但后边就忽悠不起来了，就形成一个概念晚期这个阶段。比如像唐山的曹妃甸是吧，还有类似天津的滨海新区，这个概念已经过时了，现在很多变成一个空城的感觉，这样的地区我们就不要进去买房子了。

第五点如果还具体一点，不是品牌开发商做一些精装修的房子，我们也不要去买了，因为现在整个我们在整个房地产这个建设过程中，就是我们的建筑施工已经可以这种大规模的这种标准化的生产，但是在这个装修上还是不过关的，所以呢如果是一个不是品牌的，那它这时候的装修质量可能会有些问题的，特别是很多是要结婚的，想结完婚马上就买一套新房来住了，想买一个这个带精装的省事的千万别买，因为买套房是很高兴的事，但是如果他用的建筑材料都是不环保的，我们马上搬进去，有些甲醛啊什么之类，可能对我们身体包括对我们的下一代都会有很大害处，那这样我们就得不偿失。

我们一定要理解就是开发商为什么要去做精装卖房子，从目前来看基本上是两种情况，一种现在是房价限价的时候，就政府不让你卖高的时候，他这时候加个精装就想把价格加上去，这是一种策略。另外就是它在降价的时候，因为房地产我们知道这个产品特别特殊，就是它不能够降价，一降价大家都不买了，他一定是买涨不买跌，所以很多开发商在房地产下行降价的时候，他采取做装修，好像房价还涨了一点，但其实他是给你装修投入用的建筑材料各方面都不能够保证会非常好，所以这时候我们也是要小心。

刚才讲了买一些新房的一些情况，就哪些是不买的，现在我们讲的二手房的情况，二手房我们第一个讲，老破小这些房子我们现在可以不买了，这里面当然也分情况了，如果这个老或小它还能够改造升级的，就是还可以加个电梯，还能旁边有什么绿地、围墙，海绵工程的改造还能够进行的这些片区外，其他我们就不要去买了。

为什么呢？第一个原因就是消费升级，特别是各种共有产权、限价房、政策房出来，可能会把很多刚需都吸引过去了，所以如果这时候买老破小，未来你要想再出手是相对来说比较难的。

可能很多人还会想买一个老破小的房子，指望旧城改造可能会一下赔偿一大笔钱，我不太赞成这种做法，因为这种做法不确定性太高，周期也会太长，因为我们如果是做投资的话，讲究一个相对的确定性，不确定太大了我觉得就别去碰。

特别是我们现在国家政府工作人员的作风越来越民主，越来越透明，未来拆迁会越来越难，如一个老区有几家钉子户，就会很难推进，可能一拆就是三年五年都很难说，所以这一类房子我觉得就别去碰了。

第二就是如果是差不多楼龄有40年了，我也建议别买了，或者楼龄和你可以贷款的年限两个相加起来，如果超过65年了，也建议别买了，为什么？因为现在楼龄超过40年的房子，现在基本上银行不放贷款，不放贷款你就不能用杠杆，就算你不需要贷款，但是你要考虑你未来要卖这套房子的时候别人也不能用贷款。那当大家都不能贷款的时候，不能用杠杆的时候，自然它的流动性就变得差很多，所以根据我的房价流动性原理来判断，这种房子它的升值空间也会变得比较小。

第三条就是这条可能大家不太关注，就在一个商圈或一个片区种一些垫底的楼盘。在一个片区中，总有一些价格比较低的楼盘，这些楼盘在房价长期起起伏伏的过程中，它的升值都是偏低的。因为它的任务就是负责给这个片区垫底。这种房子我们要小心，最好也别买。

第四条，如果从楼层来考虑，一些老旧楼房的顶层也别买，因为根据像北京市的一些银行规定，这样的房子也是不能做抵押贷款的，银行有它的一些判断标准，它觉得价值容易贬损，可能老旧的房子顶层容易漏水什么之类的，质量没有保证，不能贷款也会影响它的流动性。

第五从户型来考虑，就是一些奇怪的户型，或者是50平米以下的户型，也建议不要买了。还是之前讲的道理，因为现在租售同权、限价房等等，政府的政策房出来冲击最大的是这些小户型，这些小户型现在很多银行也开始不给它们做抵押贷款，不做抵押贷款也会影响它的流动性。特别我们之前建了很多那些奇怪的户型，比如一些北京那些塔楼的户型，这些户型未来都会被市场慢慢淘汰，建议也不要选择。

第六点，如果从品类上来说，如果是还没有解除限制的商住两用房，因为它不符合上市一些买卖的条件，也就是流动性比较差，这些也不建议买。

第七是那种产权不清晰的房子，因为房子建好了，它是归一个在房产商手下，但是因为土地性质各方面没变过来，不符合上市条件，或者房本都没下来，这些房子买你就没办法交易，没有变化交易就没有流动性。所以它的升值各方面都会受到影响，所以这种类型的房子我们也不建议买，因为毕竟这个市场很大，你可买的选择很多，不必非要去碰这些品类。

第八点是有些债务风险的房子不要买，有些房子你要去看，如果它被重复抵押了，我们要解抵押会很麻烦，交易的时候有可能会被面临着查封的风险，如果当卖主的房子被重复抵押很多的时候，说明它各方面的风险是比较高的，因为我们交易是一个长达几个月的流程，这时候如果出现各种各样的风险就会比较麻烦。

第九点，特别是在学区房里，房屋里面有些前房主还口还在了，前一任房主的户口还在里边没有迁走，这种情况可能会有带来麻烦。虽然从房屋的产权上来说没有问题，有的上学好像没什么问题，但是你在转让未来流动时候，它会总是一个问题，会带来价值的折损。你比如说拆拆迁的时候，可能还需要他的同意之类的，就会很麻烦，这一类房子我们也不建议你去买它。

第十点，也是最后一点就是凶宅，就是原来房屋里发生过一些什么凶杀案件，各种各样的，虽然我们不迷信，但是因为现在是合同上都有规定的，就是这个凶宅必须要告诉你，如果不告诉你，等以后你才知道的话，房子的合同是无效的。

买房子就是一个新生活，对这个新生活的憧憬，是一个美好生活的开始，但是我们如果知道这个房间里发生过一些凶杀什么的乱七八糟的案件，那心里肯定是很难受的，我建议这种房子大家也别去买了。

好了，关于哪些房子不能买，我们今天从新房和这个二手房的角度给大家分析出来，新房至少是有五类是不建议购买的，二手房则至少有十类是别去碰的，希望能给大家带来启发。

好，今天这一讲我们就讲到这里，谢谢你的收听。