9.相关性原理:什么样的房子涨得最快?
 1.77万

试听1809.相关性原理:什么样的房子涨得最快?

倍速播放下载收听

00:00
10:44


购买所属专辑,收听更多内容

相关性原理:什么样的房子涨得最快?

喜马拉雅的朋友,你好,我是蔡照明。


房地产这个行业,看起来有很多道理,但作为底层的逻辑也就那么三五条,那我们今天就先来说这第一条:相关性原理。


你一定希望自己购入的房子能实现快速的升值,那么你肯定就想知道导致房价上涨最直接的因素是什么?为什么在一个城市中,有些地方的房价涨得很快,有些地方的房价涨得很慢,要如何判断呢?听完今天的课程,你就会找到上述问题的答案了。


首先我要告诉你,你可能认为的影响房价的重要因素,比如交通、教育、生活配套并不是影响房价的最直接的原因,然后我会告诉你什么才是最终影响房价的最直接因素,以及如何运用这个原理来判断房价的相对趋势。


有一句几乎人人都听过的关于房价的名言是:决定房价的是地段,地段,还是地段。那么,是不是越靠近市中心的地区房价就越高呢?比如我们知道,北京的城市布局是一个一环套一环的环状结构,这是否意味着内环的房价一定就要比外环要贵呢?


事实上并不一定,比如北五环地区的房价可能会跟南三环差不多,就算是相邻的地区,房价之间可能也会有很大的差距。那么,到底什么因素最直接的决定了一个地区的房价呢? 


我猜大多数人第一个想到的因素就是:交通。

比如某一个地区突然开通地铁,这肯定是一个非常大的利好,那么是不是会带来房价马上大涨呢?答案是:地铁开通虽然可以会带来房价的上涨,但是不一定会马上带来房价的显性上涨。


举两个例子,比如说同在北京东五环的的青年路和四惠,距离市中心的距离差不多,甚至四惠离市中心更近,而且青年路地区以前是没通地铁,四惠是有地铁的,但你可以发现青年路的房子比四惠还要贵。

再比如说深圳当年罗湖区最早开通地铁,那是相当方便的中心城区,而南山区当时没有地铁,我们看到这两个房价的走势差别非常大,南山区涨得很块,但是罗湖区却基本不动。


所以我们可以得一个简单结论,地铁是一个让你买这片房子的因素,但它不是让房价明显增长的因素,更没有办法用来判断房价能上涨多少。房价上涨是必须通过购买的人增多了,供求关系发生了变化,最后才会导致价格的上涨。

这是我对你可能想到的影响房价上涨的要素中的第一点,交通因素的分析判断,那么我们接着看你可能想到的第二点:教育配套。


如果一个片区周围忽然开了一个好的学校,那肯定房价也要涨,但是涨多少呢?这个也没办法很直接反映在房子上,而是通过这所学校间接吸引很多人来学校上学,然后带动周边的租房和买房增加,再通过供需关系来慢慢传递,经过几轮买卖,最后房价才慢慢涨上去,所以这是一个比较缓慢的过程。因此学校和交通类似,对房价的影响是间接的,并不是说这个小区有一个好的学校,房价就一定会马上大涨,比如说,北京最好的中学是人大附中,但是人大附中附近的房子再好,也卖不过万柳家园。


除了交通和学校这些最容易想到的,你可能还提到一些因素,比如说公园,或者商业配套,或者写字楼。这些都是会影响你做购买决定的重要因素,但是这些因素也没办法直接反映到对房价的判断上。


比如写字楼,你可能觉得如果附近有写字楼,那么就会有很多人在这上班,那他们也一定会就近居住买房,这个逻辑好像没有什么问题,写字楼的确能给一个片区带来购买力,但是写字楼带动房价也是要通过影响片区的购买力,进而才能影响到房价上。


深圳坂田地区的例子是最有说服力的。当年华为搬到坂田之后,万科马上在那做了一个楼盘万科城,开发商认为,华为收入那么高,在公司旁边这个楼盘一定会很好卖,最后发现根本不是那么回事,因为华为的员工都觉得我到深圳工作,买房就一定要买市中心的,他们要和这城市发生联系,所以工作对于房价的影响也不是那么直接有效的,它是一个间接的、积累的过程。


刚才我们分析了你心里可能认为影响房价的一些因素,比如交通,教育和周边环境等,都不是最为直接的拉动因素,那么回到我们最开始提出的问题,到底什么因素对于房价的拉动是最直接的?


这个答案说出来可能有点超出你的预料,那就是小区的旁边有新的楼盘出现,或者说有个明星楼盘的带动,这是比其他所有的因素更直接、更重要的判断点。

 

我们把这个称之为房价的相关性原理,这个逻辑是因为同一个地区不同楼盘之间的价格不可能相差太远,所以这个因素比交通、教育或者商业和生活配套都更加直接的决定了房价的高低。


关于相关性原理,我也用几个案例来讲给你听。比如说在前面讲的万柳家园,为什么比人大附中附近的学区房还贵,因为他有一系列新楼盘的带动,比如一个新楼盘开价8万,附近的旧小区给按照新楼盘的价格给自己打个七折,即使这样这个价格可能也超过了此前的市场价,何况这个新楼盘的价格可能还会上涨。


那再看一些大的片区,比如说河北的北戴河,你可能比较熟悉,离北京非常近的一个度假区,平时也很多人选择去那玩,但因为没有好的楼盘,所以他的房子价格一直都上不去。那现在北戴河打造了阿那亚黄金海岸社区,这是一个全资源滨海旅游度假综合体,配套设施完善,拥有2.5公里会员海岸、国际高尔夫会所等等,整个就把北戴河的档次给拉起来了,连同着整体北戴河地区的房价也被带动起来,这就是明星楼盘的作用。


更宽泛的说,相关性原理有些接近于心理学里面所说的“锚定效应”,指的是当人们需要对某个事件做定量估测时,会将某些特定数值作为起始值,起始值像锚一样制约着估测值。所以新楼盘就给附近房子的价格提供了一个“锚”,所以整个片区的价格都会受这个“锚”的制约和影响。


当然,相关性原理也并不总是完全适用于任何情况,整体大趋势中也有偶然性。比如说北京东三环地区的融创一号院就是个例外。融创一号院的确是一个明星楼盘,但是它推出以后好像周边的楼价也并没有因此带起来,没有大涨,那是为什么呢?


因为融创一号院是一个超高级的豪宅,周边的普通住宅跟它的相关性相对太小了,就好比一个村里边考上清华大学的和打工的,他们之间没有什么可比性,一般的也是打工的和打工的比,考上大学的和考上大学的比,所以在融创壹号院周围,一些高端住宅是被融创壹号院带动起来了,但大部分的普通住宅就没有被带动起来,其实本质上这也还是符合相关性原理的。


所以,我们上面讲了这么多案例和分析,我们看到很多因素都是可以导致房价的上涨的,但是最最重要一条还是新楼盘的带动,因为它是可以直接来进行对比的,新楼盘的价格可以直接作为参照,不需要拐弯抹角来间接影响。


所以,以后你再投资买房时,就不要再把交通、教育、商业和生活配套什么的看做最重要的因素了,一定要去看它周围有没有新楼盘、明星楼盘能带动,这个才是最直接、最相关的参考因素,也就是我们今天着重讲的相关性原理。

那明白了原理后,我们来看看该如何使用。讲一个比较切身的例子,大概两三年前吧,有个朋友问我,蔡老师,你是房产专家啊,那你告诉我,我现在应该买北京东坝的房子呢,还是要买望京的房子?


我简单介绍一下,东坝和望京都位于北京朝阳区的东北部,望京开发得稍微早一些,当时已经有了比较完备的商业和写字楼配套,尤其是有不少互联网企业的总部设在了这里,而东坝位于东五环外,算是比较郊区的位置,也没有直接经过的地铁线,当时尽管有了一个远期的规划,但是商业和生活配套等仍然非常落后。


我当时直接告诉他,一定要买东坝。我当时运用的主要判断依据就是相关性原理。因为东坝当时有三四个大地产商在开发新楼盘和新项目,规划为高端国际商贸区和第四使馆区。在接下来的几年中,这些新楼盘一个接一个推出,因为有新盘的带动,你卖5万我就卖5万五,接下来就卖6万,6万5,此起彼伏,这样就会把房价最快的带上去。而望京地区尽管更为成熟,看着很繁华热闹,但是由于这几年没有新盘的带动,更可能最后只能实现全市平均涨幅。


最后的事实也验证了我当年的判断,东坝地区在近几年房价的涨幅远远高于望京地区。当然,在东坝地区的新盘都逐渐推出之后,望京地区的写字楼也都起来了。

所以,你再买房的时候,就不要只看目前的繁华、便利程度,觉得大热商圈的房子会升值的快,尽可能多了解房子所在位置区域的政策规划和新楼盘开发计划。


好了,在这一讲的最后我给你出一道题,你可以猜想一下,按照我们今天所说的相关性原理,北京未来最贵的房子,可能会是哪个区域?


A、资源环境最好的中央政务区

B、出行交通最好的地区比如说顺义别墅区

C、高楼林立的中央商务CBD

D、教育资源最好的海淀区?

或者是其他的答案。你可以在课后的评论中给我留言,写下你的答案。我们在下一课讲到关于房价的5大原理的第二个原理流动性原理时,再来揭晓答案。

今天的课程就到这里,希望你掌握了判断房价的相关性原理,买到涨价涨得最快地区的房子。


谢谢收听,我们下次课见


评论

    还没有评论,快来发表第一个评论!

打开喜马拉雅,发表评论