10.流动性原理:该买写字楼还是商品房?
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流动性原理:该买写字楼还是商品房?

喜马拉雅的朋友,你好!我是蔡照明


在上一期的最后,我提出了一个问题,那就是根据相关性原理,你来猜一猜,未来北京房价最贵的地方可能在哪里?是资源环境最好的中央政务区,还是出行交通最好的地区比如说顺义别墅区,或者高楼林立的中央商务CBD,还是教育资源最好的海淀区?


相信你已经有了自己的答案,我的答案是以上这些都不是,未来北京房价最贵的地方可能出现在大兴的新机场地区附近。因为这里是北京未来新楼盘最多的地方,按照相关性原理,这里就是最有可能出现北京未来高价的房子。至于我的答案到底对不对,当然需要时间来检验,不过在这里也算是给你一个建议性的参考吧。


今天我们就来说说决定房价的第二条原理:流动性原理。上期所说的相关性原理分析的是什么因素能够最直接影响房价,而流动性原理则是用来分析不同种类房子的价格趋势。


中国房地产行业有一个令人匪夷所思的谜题,可以说全世界的专家都还没弄明白的不解之谜。这个谜题就是:为什么同一片区的写字楼卖不过住宅?


举个例子,我以前在金地集团工作过,我们公司在北京的大望路地区开发了写字楼和住宅,金地中心和金地小区就挨在一块儿,金地中心是写字楼,金地小区是住宅,金地中心写字楼无论是建材还是装修,都比小区好很多,成本至少高30%,但是价格却卖到连住宅的七成都不到。我们都知道一分钱一分货的道理,但是在写字楼和住宅的例子中,更好的房子价格却卖得更低,而且卖得还没有差的房子好,这是为什么?


我的答案很简单:因为写字楼和住宅是两个市场,两套逻辑。写字楼的价格,是根据租金回报率来反推它的价值,就是先预估租金多少钱,然后预期回报率多少,反过来推算写字楼的价格。


那么住宅是怎么计算价格的?住宅是靠买来卖去交易的差价来计算的。比如我买房子,首付多少钱,这几年涨了多少钱,我再卖就加上这个差价,所以这完全是两个市场,两套逻辑。


那么,写字楼和住宅这两个不同的市场中,写字楼和住宅的差别关键在哪里?关键在于流动性。


写字楼的投资者相对稳定,大多数买来以后都是用来出租的,很少人买来卖去,买来就一直出租,赚取稳定的租金,所以缺乏流动性;而住宅则是买来卖去的,今天买了明天加20万块我再卖了,然后不停加价,不停买来卖去,流动性很强,充沛的流动性为住宅增加了价值。


这说明了什么?这说明整个中国房地产市场的投资者们根本就不考虑租金,所以租售比也就成了一个没有参考价值的指标,中国房地产市场的投资者们通常按照价格来考虑,大家都通过交易和买卖来赚差价。


现在我们明白了房地产市场的流动性原理,那么流动性原理能够给我们提供什么启示呢?


其实很简单,就是买房要考虑和判断房屋的流动性。除了房子本身的价值,流动性越高的房子,估值也就越高,如果一个房子的流动性强,那么它的价值就有可能增加得多,大家你买我卖,击鼓传花,价格也就越卖越高,反过来,如果这个项目没有流动性,房价就上不去。


流动性的规律可以很好地解释很多房地产市场中的现象。比如我们之前提过的北京青年路附近的星河湾(位于北京东五环),按理来说,品质非常好,但是为什么卖不过附近的普通楼盘润枫水尚呢?价格为什么后来跟周边的楼盘差不多?原因就是因为它的流动性比较差,星河湾都是两三百平米的房子,买得起的人太少,所以换手率很低,因此也就卖得不贵。


其实别墅也是类似的原因,北京的别墅为什么现在不涨价?北京很多楼盘都涨了几番,但是别墅的价格涨的特别慢,按道理不应该,也是因为别墅是大户,户型大,总价高,买来卖去的流动性太差,所以导致价格难涨。


还有,流动性也解释了一个最热点的问题,那就是学区房为什么卖得这么贵。表面上看,学区房贵是因为有学校,教育资源好当然卖得贵,但是这只是一个表面现象,其实推动学区房贵的更深层次的一个逻辑,同样在于它的流动性快。


为什么说学区房的流动性比其他房子更好呢?我们都知道学区房一般都是比较偏老旧的房子,房子品质并不算好,而业主买学区房就是为了让孩子获取上学资格的,小孩读完书,房子的价值就不大了,一般就会把房子卖掉,这样房子就硬性的被推动着快速流动。


所以买学区房的业主大都抱着这样的想法,反正住几年我就搬走,没必要长期持有,我加点钱再卖出去,还能赚钱,流动性越强房子就越贵,就这么一套逻辑。


所以这就是流动性导致学区房贵的深层次原理,而不仅仅只是因为教育资源的差异。而且还有很强的二手房市场和二手中介的推动,它就形成了比普通差价高很多的情况。


近期十九大房地产新政中,北京很多地方的学区房现在都变成“六年一个学位”,什么意思呢?就是同一住房地址自用于登记入学之年起,六年内将提供有限学位,意思就是说一套房产在6年内,只能有1个直系子女就近在学区内入学,二胎除外。也就是说最好是在这个学校从一年级到六年级读完,如果中间转学离开,那这个学区房的学位你已经占了,6年内都不能有其他孩子用这个房子上这个学校,那也就不能马上将房子转手卖出,这样就对这个学区房的流动性造成一个打击,这样学区房周转的速度变慢了,时间长了流动性就下降了,增值也会下降。


流动性原理也解释了为什么旅游地产价格涨不上去。你到很多旅游景点时,可能会很心动,这地方山清水秀,房子建得这么漂亮,这么美,还在大城市打拼的你恨不得一下子就逃离北上广,留在这些地方过诗意的生活。


但你如果你是作为投资者来购买旅游地产的,你发现旅游地产是投资中相对最差的一个品类,为什么会这样?因为旅游景点山清水秀,说明这个地方相对孤立,所以也就没有太多接盘侠,没有一个正常二级市场,不能形成流动,所以房价也涨不起来。


旅游地产是好的消费品,但不是一个好的投资品。相反的情况则是商铺,当年有一段时间商铺的行情特别好,我当年刚接触房地产市场时,那时候房价还非常低,深圳东门地区的商铺都卖到了3万一平米。之所以卖得这么贵,就是因为有一批潮州人在不断买卖商铺,把价格越抬越高。


所以这让商铺市场就不像我们之前所说的写字楼市场,大家都不看租金,而是他们有一套自己的方式,根据投入多少,首付多少多少和后面增值的一部分,根据这些指标来计算回报率和价格,而不是根据租金来计算回报率。


好了,这一讲的流动性原理就讲完了,最后,我们来根据流动性给大家一些具体的购房建议。


第一条,就是如果你是一个投资者,希望买升值潜力比较大的房子,首要的就要考虑买大部分人都容易接受的地方,这些地方房子的买卖的流动性就高。


第二,面积应该合理偏小一点,户型最好正常一点。不要去买那些钻石户型、圆面积那种奇奇怪怪的户型,你可能当时觉得很吸引你,满足你某个特别需求了,但其实能接受这些户型的人相对少一些,流动性也就差。小区也一样,同一个小区如果这小区全都大户型,房价就不容易起来。如果这小区都是都是比较适中的户型,那这个小区的交易量就比较快,带动房价也比较高。


比如说两个小区挨着,A小区房子都是120平米左右的,B小区可能都是200平米左右的大户型,只有少量120平方米左右,其他条件都差不多的情况下,A小区和B小区的房价会有明显差异。这是因为A小区的房子户型相对适中,形成流动性比较强,买卖不停,整个小区都起来带动起来,而B小区以大户型为主,流动性相对差,所以整个小区房价都起不来。


最后还有一点就是不要买那种太老破小的房子,因为现在大家都消费升级了,可能宁愿住远点,也不愿意住那些没有洗手间没有大客厅的老破小。


希望今天讲的流动性原理,能够为你的投资买房有切实帮助。


我是蔡照明谢谢你的收听,我们下次课见


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