11.热气球模型:如何判断房价抄底的时机?
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热气球模型:如何判断房价抄低的时机

喜马拉雅的朋友,你好!我是蔡照明。


前两课我们讲到了决定房价的相关性原理和流动性原理,希望对你有所启发,那么这节课我们往更深层次来找一找,那就是一个地区房子的短期价格到底是被什么因素决定的,我们能不能找到一个模型来描述房价决定的核心?


比如,按照很多房地产专家的说法,中国房价是由供需决定的,但是供需方之间是怎么相互作用的?没有人能提出一个数量模型,所以我提出了一个房地产的热气球模型。


今天我就来讲一讲房地产的热气球原理,从中间你可以看到供需方是怎么来影响房价的,以及你知道这个原理后,对于你买房有什么好处。


房地产热气球模型的核心原理,就在于它认为,房价的高度不是被静态的供需状况来决定的,而是根据市场热度决定的,也就是有多少人来进场炒房的热度,如果大家都不进场炒房,房价自然就降下去了。


熟悉物理学的朋友可能已经听出来了,这跟加热导致空气膨胀的原理很相似,热气球能胀多大,首先要看气体的温度有多高,当气温升高时,运动速度也不断加快、到处乱撞的空气分子,特别像我们这些焦虑的买房人。这就是房价上涨的热气球模型,这个模型我大概是2005年琢磨出来,我刚提出这个模型的时候,很多人还不太理解,现在理解和认同的人越来越多。


最近几年很多中介公司也开始领会到了这个原理,他们提出一个衡量市场热度的指标,叫做带看指数,就是衡量每天有多少人每天在被中介带着看房,带看指数跟房价之间有着很强的正相关关系。其实这中间的道理也不难理解,带看的人多了,市场热度增加了,想买房的人多了,炒房的人也增加了,房价就进入了询价的人越多、成交越多、价格就越高、价格越高、询价的人也就越多的正循环,就像一个热气球一样升了起来。


我们再来举一个具体的例子来说明这个模型是怎么起作用的吧。这些年,中国有几个著名的房地产专家去深圳不停的讲课,他们都说深圳房价还会高,一个人说深圳房价会涨到20万,有人说会涨到30万,40万,要超过纽约。


他们讲的道理,第一是深圳土地稀缺,因为深圳一边是山一边是海,所以土地稀缺,房价要涨;第二个理由就是深圳的高科技和金融企业太多了,华为中兴、腾讯,比亚迪,平安保险招商银行,都是特别优质的企业,都是新经济,员工收入高,所以也能够支撑房价大涨。


他们讲得对不对?我认为,对,但是我要告诉你,他们说这些因素在2015年之前全都存在,那时候深圳的土地更稀缺,政府批的地更少,那时候这些企业也都存在,发展都很好,但为什么那时候深圳的房子不涨,甚至还卖不掉?


可见很多地产行业专家认为的用供需理论来解释短期房价的理论是站不住脚的,那么在短期内决定城市房价的核心因素是什么,是什么让2015年的深圳房价迅速大涨呢?


我记得很清楚,大概是在2015年年初的时候,深圳突然派了一个市委书记马兴瑞书记,马书记是深圳第一位具有“中央委员”身份的书记,而深圳这个城市以前的市委书记都是中央的候补委员,这给了深圳人一个提醒:突然来了一位中央委员的市委书记,是不是深圳要成为直辖市的信号?


其实在这之前,深圳早就有让深圳市人大代表提出要把深圳变成直辖市的舆论所以当这个信号传递到广大老百姓中的时候,他们就迅速翻译成一个投资性信息:如果深圳真的变成直辖市,那么深圳和对面的香港特区就是兄弟,那深圳的房价是不是也应该更加靠近香港呢?


所以在那种情况下,在那种预期下,大家就开始去看房,原来可能是一套房子有一个刚需可能真的想买,另外九个人在观望,但当这个消息出来的时候,另外九个人就不再观望了,只要有两个人只要争着购买,这房子可能就没了,后面大家越抢就越抢不着,开发商一看真涨了,就开始加价,房价也就涨上去了。


你观察每个地方的房价上涨都是都是这么一个模型,可能是某一个因素引爆了大家的预期和进场人数,大家带着钱冲进市场,房价就炒起来了,这就是我们所说的房地产热气球模型。


我当年指出了深圳为什么从2015年房价开始上涨的原因之后,广州很多媒体便炒作:广州的房价比深圳缺个马书记,其实西安的情况跟深圳也非常相似,新市委书记的任命给购房者带来了一个信号,于是观望的者纷纷入场,市场越发热,于是房价上涨的热气球就被吹起来了。


很多人可能知道一个跟我的理论正好相反的理论,就是任志强的“葫芦瓢”理论。葫芦瓢理论是什么意思呢,就是任志强认为,“按下葫芦浮起瓢”,越是限购证明其后期的市场价值越大,资源更加稀缺,现在限购城市的房价就像水缸里的葫芦,不按着就得向上浮,但越是按着,后期上浮的压力也就越大。


而按照我所说的“热气球模型”,政府通过限购和限售实际上就是掌控着热气球的开关,就是政府来决定多少人能够进场买房,进场的人少了,房价自然就涨不上去了,而房价长时间不涨,大家对于房价要涨的预期也就慢慢消失了。


那么“葫芦瓢”理论的问题在哪里呢?因为这个理论把人们的需求和预期当成固定的常量,但是实际上预期是一个变量,而且不是变动只有百分之三四十的变量,而是一个百分之几百的变量。

 

就像,2015年的深圳购房者,是2014年的几倍。那么我们可以看看现实中,至少从目前来看,限购让房价涨不上去了,大家对于房价上涨的预期也降低了。长期来看,葫芦瓢和热气球哪个会对房价起到更大作用,大家可以长期来观察。


讲完了热气球模型的原理,我们再来讲讲这个模型能怎么应用,从一个国家到一个城市,从一个城市到一个片区,我们都可以应用热气球模型来指导我们买房。因为用这个模型来衡量一个城市,一个片区也是成立的,我们先来复习一下热气球的基本概念,即如果进来买房和炒房的人多,房价就往上升。


城市里最典型的例子就是近期由于朝鲜可能开放而突然暴增大名的辽宁省丹东市,因为炒房者的集中进场,一下子房价就暴涨。而同样的例子发生在雄安和海南的时候,政府通过限售和限购把热气球的开关给关上了,房价就被冻住了。


看完城市,我们再来看看城市的片区。比如深圳房价最贵的地区是南山区,为什么南山区会成为深圳房价最贵的地方呢?要知道,如果说地理优势的话,那么拥有CBD的福田区比南山区更靠近中心,如果说商业配套的话,罗湖区的商业街区更加密集,商业氛围更浓厚,如果说自然风光,那么拥有沙滩海浪的盐田区风景更美,那么,让南山区成为房价最高片区的原因到底是什么呢?


我们知道,深圳是一个移民城市,而南山区就是新移民支撑起来的新区,新楼盘不断吸引着新的移民进场,随着进场的人越来越多,南山区也就冉冉升起,所以房价就像热气球一样一直往上涨。


那么我们再用这个原理来看一看北京。


我们看一个城市,首先就要关注这个城市的重心,看重心往哪里去。北京就看长安街,我们可以看到,它的重心是在越来越往东偏的,随着北京市政府搬到通州,未来北京的资源会越来越往东边倾斜,包括医疗教育等资源,都会往那边集中,而原来有些地方会没落。所以,要时刻关注北京城市的重心的去向,比如医疗教育资源等等。


第二,在北京,我们要关注一个特殊人群的去向,那就是北京的“码农”,高收入的程序员群体。码农,是生活在北京这块土地上的一个强大的游牧民族。因为他们是决定片区热度的重要热分子,每一个的能量都很高,原来他们集中在中关村,集中在上地,把这些地方的房价给带起来了,现在他们把西北望和酒仙桥等这些地方的房价也给带起来了,所以在北京,就要时刻关注码农这个能量很大的游牧民族。


第三是教育资源的分散和去向。原来北京的教育资源就集中在东城西城和海淀这几个地方,以后它一定会分布得更加平衡,然后教育资源分散的去向也会吸引相应的人群来跟进。


上面说的这三个因素都还是通过热气球模型来发挥作用的,归根结底,就是看哪些地方进场的人会比较多,而且这些地方进场的人身上携带的能量比较大。


现在还有一个很重要的变化,那就是政府这个变量。我们之前也提到了,政府现在已经控制住了房地产市场热气球的开关,而且政府现在确实是把把这个开关给拧上了,至少一线城市已经拧得很死了,有些地方还留了一个小口子。所以这个变量会不断对房价起到作用,比如有些地方政府,用引进人才的名义放开一部分限制购房资格,然后再拧上,那么短期内就会对房价可能会比较大的影响。


今天的课程就到这里,希望你能够掌握房价的热气球模型,买到涨价涨得最快的地区的房子。


我是蔡照明,谢谢收听,我们下次课见。


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