12.稀缺性:开发区的房子还有多少空间?
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稀缺性:开发区的房子还有多少空间?

喜马拉雅的朋友,你好! 我是蔡照明。

上节课我们讲到了房价的热气球模型,那么这节课我们来讲一讲中国房价的逻辑起点,也就是说,为什么中国房价会这么高,最根本的理由到底是什么?

对于这个话题,任志强有一个重要的观点,他认为中国现在还缺房,房地产仍然供不应求,而我说,中国现在一点都不缺房,中国在2010年的时候已经达到城市人口达到户均1.1套房子了,户均超过一套房子就已经够了,何况还是一1.1套。

所以,万科那时候提出了一个观点是:房地产即将进入白银时代,也就是黄金时代过去了。万科是做了大量研究才做出这么一个结论,但是万科没有想到的是,当全民开始淘金的时候,到处都是黄金。为什么这么说呢?因为全民淘金,加入这个击鼓传花游戏的人更多,所以万科在这一波白银时代的时候,它就没干过恒大碧桂园。我们可以很直观的从万科和恒大、碧桂园和融创这几家公司这几年股价的对比上可以看出来,万科的股价和市值只是平缓的增长,而其他几家则是一飞冲天,市值涨了四五倍。

万科的研究能力是很强大的,但是有时候你在理性的时候,市场却陷入了疯狂,那么市场为什么会疯狂呢?因为大家都陷入了中国的土地是稀缺的,所以中国房价会不停上涨这样一个预期,那么这个预期的逻辑起点到底是什么?造成中国房价过高的,最根本原因到底是什么?

我从事房地产行业十多年,我自己觉得房子这个产品本身应该是最不值钱的,因为我们看看房子是由什么东西构成的:钢筋、水泥和人工成本,而这些在中国都是最不值钱的,钢筋和水泥甚至供过于求,现在还要去产能,前几年这些建材就跟白菜是一样的价格。人力成本也是,即使这几年中国的人力成本有所上升,但仍然是世界上最低的国家之一,那么唯一值钱和唯一稀缺的就是土地。 

那么中国的土地到底稀缺不稀缺?其实,盖房子用不了多少地,我曾经做过一个算术题,就是北京需要减多少房子才能容纳下全部在北京的人,我的结论是,只要拿出北京千分之三的土地盖房子,按照正常的居住面积,连流浪汉都可以每人分一套房。

所以说,盖房子也不需要多大地方。中国地大物博,随便拿点地盖房子就可以了,那么为什么大家还这么焦虑和恐慌,担心自己买不到房子?我们往前推导“中国土地稀缺”这句话的完整解释,也就是中国房价之所以贵的逻辑起点,所有的故事其实都来自于一句话:中国有18亿亩耕地红线。

这中间的逻辑是这样的,我们知道,房地产市场有两个层级,一级市场是土地市场,二级市场才是房地产市场,房子要建在土地上,所以房地产的价格是跟土地价格挂钩的,如果土地稀缺,所以房子也就不得不稀缺。而因为我国有18亿亩耕地红线,所以我国的土地注定是稀缺的,用来建房的土地注定是有限的,所以我国的房价也就注定居高不下。

而说起18亿亩耕地红线的由来,其实是有着强烈的偶然性的。从1996年到2006年,中国的耕地从19.51亿亩减少到了18.27亿亩,10年间耕地减少了1.24亿亩,于是当时主流舆论上出现了一种论调,就是我们要维护自身的粮食安全,所以必须保证一定的耕地面积。

2006年,十届人大四次会通过的《国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》明确提出,18亿亩耕地是未来五年一个具有法律效力的约束性指标,是不可逾越的一道红线。2008年,国务院审议并原则通过了《全国土地利用总体规划纲要》,纲要重申要坚守18亿亩耕地红线,18亿亩耕地红线于是就这样定下来了。

实际上,18亿亩耕地红线的必要性已经被很多经济学家所否定了。我们想一想,为什么要是18亿亩,而不是别的数量,比如说19亿亩耕地岂不是更安全,20亿亩耕地又更安全一点?这样推导下去,全国的土地都拿来种粮是最安全的。但是哪个国家也不会只拿土地来种粮食,谁也没有能力能力计算出一个最优耕地数量,所以结论是只能让市场去决定该用多少耕地。所以大部分信奉市场经济的经济学家都反对18亿亩耕地红线的必须性。

为什么说粮食安全也不是18亿耕地红利的理由,我举个例子。大家都知道日本是一个土地稀缺的地方,最怕没吃的,以前这个国家扩张侵略也是为了土地,但是现在日本都开始出口大米了,这说明虽然18亿亩耕地红线对粮食安全并没有什么太多意义,但是住房建设部门却发现,这条红线可以人为的制造了土地的稀缺性。因为有了18亿耕地红线,所以土地就必须要有政府提供指标才能开发,这样土地的稀缺性就出来了,而且政府部门批地的权利也变得稀缺了,土地价格于是开始一路上涨。

对于地方政府来说,土地变得稀缺,价格上涨显然是一件好事情,原来卖地能赚钱,现在卖同样的地能够赚得更多,或者通过卖地赚同样的钱,现在需要卖的地比以前少得多。

而对于开发商来说,他们最开始是抱怨18亿亩耕地红线制度的,因为这会让他们能够开发房子的土地减少了,后来他们也开心了,因为土地稀缺,所以房子也变得稀缺,同样的房子能够比以前卖出更高的价格,所有的成本最后都会转嫁到购房者身上,唯一的受害者就是购房者。

于是,这么多年,因为有18亿亩耕地红线这么一个逻辑起点,所有买房者脑子里就形成了一个印象:房子是稀缺的,现在不买房子,以后一定会更贵,所以大量买房的刚需就进场去买房,原本不想买房的也进来买,形成了一种集体的恐慌性购买情绪,再加上投机者,这几股力量把房价越推越高,一层一层的传导,形成了一个不断循环的系统。

因为稀缺性是高房价的逻辑起点,所以每个房地产市场的每个环节也都在围绕着稀缺性来进行营销和推广。比如说,大家都知道,很多地方政府圈了很多国家战略区,这个开发区,那个示范区,那么你是否知道,地方政府创立这些开发区的本质目的是什么?

答案可能有些超出你的意料,地方政府这样做的目的,其中之一就是为了抬高住宅用地的门槛,更进一步的营造土地的稀缺性。因为这些地方本来有很多地,但是创立了各种开发区之后,这些地就不能用来建房子了,它变成需要有建设土地指标的用地,相当于政府画了一个圈,这个圈里的土地暂时就不能用了,你要从圈里拿出一点土地来建房,就只能通过拍卖来拿地,成本也就水涨船高,房价也就居高不下了。

所以说,土地也并不稀缺,但是我们人为的制造了土地的稀缺性,18亿耕地红线给了土地稀缺性基本的逻辑理由,然后我们再用各种方式强化了这种稀缺性。这也是这么多年国内房地产市场的核心逻辑,这个逻辑支撑了国内房地产市场这么多年的运营和发展。

国内房地产行业的这种模式,跟当年香港的房地产市场制度有着很大关系。大家对于香港的印象也是人多地少,所以房价不得不高,但是实际上,香港的土地稀缺性同样也是人为制造出来的。因为当年的港英政府的财政收入大部分依赖于卖地和与地产相关的收入,所以政府有着强烈的推高房地产价格的动力,港英政府也一直刻意的维持着土地的稀缺性。

所以,虽然没有耕地红线的限制,但是香港可以用来兴建住宅的土地,只占香港整体面积的7% 不到,其中有一半还是用作兴建低密度的乡村住宅,所以真正用作高密度市区住宅的土地只占3%。实际上,香港有着大量能够用于房地产开发的荒地,只要政府愿意增加土地供应,地价就能够降下来。

这就是政府垄断土地市场的弊病,如果是在一个类似于加拿大和澳大利亚这样土地供应市场化的国家,大量的土地是掌握在私人手中的,如果房价上涨了,土地价格也就会相应上涨,这样就会有人抛售手中的土地,然后就会起到平抑土地市场价格作用,所以不太可能出现香港这样的情况。

香港人拥有全世界最透明的商业竞争环境和最好的法制环境,但是他们的土地市场却被政府垄断,这导致了他们虽然经济发展水平很高,人均可支配收入在全球位居前列,但是居住条件却非常糟糕,作为一个在住房制度上曾经对香港有借鉴的国家,香港的教训足以作为我们的前车之鉴。我们在政策篇也说过,在房地产行业运行多年的逻辑已经在被慢慢打破,我们需要重新理解中国的房地产市场。

今天的课程就到这里,希望你能够理解为什么18亿耕地红线是中国高房价的逻辑起点,以及为什么原本并不稀缺的土地成为了中国经济最稀缺的资源。我们下次来讲一讲,到底买房人的焦虑是如何被营造和催生的,以及我们如何来避免为买房而生的焦虑。

谢谢收听,我们下次课见。


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