13.租售比:买商住两用房,还是纯住宅?
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租售比:买商住两用房,还是纯住宅?

喜马拉雅的朋友,你好,我是蔡照明。

 

在中国实际上在买房的时候是存在两套逻辑的,一套逻辑就是考虑它的升值,另外一套逻辑是考虑租金和回报的。这也是为什么我们会发现,中国的房价和收入比会跟世界其他地方的比例差距这么大,而中国房地产的房价和租金也是不匹配的,原因就在于中国市场存在两套逻辑。

 

有一类房子大概买它的目的是为了升值的,是为了赚中间差价的,另外一套房是真正靠它租金的回报率,来做这种收入投资的。就是一种是赚日常租金,一种是赚差价的,所以这两类差别还是很大的,它是两套逻辑,两套算法。

 

目前我们给大家的建议,第一就是如果是我们五年之内买房,可能我们还要考虑一下升值潜力。过了五年之后,我们觉得升值潜力可以作为次要因素,重点要考虑它的租金

 

为什么会这么说呢?因为随着整个中国房地产总量的这个水池持续增加,整个中国的供需矛盾已经达到一个总体上的一个平衡。这房子不再是稀缺了,不再是大家抢房子了,整个那套逻辑也变了。

 

另外还有房产税出来之后,会极大的改变大家对房地产投资升值的这种看法。有房子表面上它可能会升值是一点纸面财富,一年涨个十万二十万,但是一年如果交个百分之几的房产税或零点几的房产税,哪怕一年我涨个10万块钱,但是我要交个1万块钱的房产税,可能大家都会宁愿可能要把房子抛掉。

 

这个我之前讲过,大家有个心理体验上的问题,就是说纸面财富带来的10万块钱增值的体验,和这我要把这个1万块钱现金交出去带来的愉快体验,两个相比可能是后者更大,所以这里面就有一个时间段的分析。

 

另外我们说还有一个原因就是在五年之内,我们要考虑租金的回报率到底要达到多少的问题,因为一个优良的不动产投资的话,它的租金回报率应该在7%左右,如果超过租金回报率,如果能超过7%,那我们认为它是一个好的回报率,这时候不管升不升值,我们考虑租金都可以买。如果是低于这7%的话,我们一定要考虑它未来的升值的这些因素。

 

在考虑升值的时候呢,我们就有很多的考虑了,我们在很多地方都会说,这里面我们今天会着重说几个问题。比如说我们在买二手房的时候,我们要考虑这个二手楼盘它的本身就像一个人一样,它本身有个生长周期,比如说一个人,在十二三岁可能是开始长个了,长得很大是吧?在他十七八岁是这种发育可能最快的时候,后面的五六十岁就不长了。

 

一个小区也是这样的,我们会发现有一些规律,如果我们考虑升值的时候,一般一个新楼盘在五年左右的时候会是一个快速升值的一个时间段,为什么?因为很多买了五年了,这个房产证下来了,什么满五唯一什么之类,它可以放盘了,它可以有交易,而且量很大,这时候升值会很快。

 

另外当一个小区,如果是它所有的利好,你说这地方要建个小学,那么小学效果也出来了,或者周边有配套配套也建完了,就它会有个好消息出境的那一时刻。那时候出境了,可能它的价格可能就会有些变化,这可能不像之前会升得那么快。

 

还有一些总价如果高的一些小区,比如说像万柳,是吧?你看它三年前它就是15万左右,现在涨两三年也就还十五六万,因为它总价太高,盘子太高,这类楼盘在投资界叫所谓的CEO楼盘。CEO楼盘相当于盘子比较大,户型比较大,总价比较高,所以转手率比较低。所以它升值就会相对来说会比较慢一些。

 

那什么房升值会更快一点?可能是所谓的次新房。不是最贵的,如果最新的房也不行,最新的房,因为开发商现在定价都定的挺高的,所以它在整个片区上算是一个价格标杆,它是负责拉动别的价格的,所以这个新房也会是特别贵的,那个次新房就容易被新房带动,价格能够上来。那这里面可能也是它的一些主力户型,次新房的一些主力户型,所谓主力户型就是比如说普通的三居啊,大的两房啊,这样可能就是它的一个主力户型,这些户型可能就是一个会升值比较快的。

 

那我们不管是考虑租金还是考虑升值,我们都要考虑,比如说考虑租金,那我们要考虑它到底好不好租,因为是我们看历史上它租金的水平什么样的,是吧?租金水平高了不好租,如果空置太长了不好租也不行,这你就要看它的地段,看楼的品质,还要看它的竞品。那如果是考虑到升值,核心要考虑它换手率怎么样,好不好卖,能不能变现。

 

有很多房子,刚才说那些大户型,所谓的CEO盘,哪怕它是一段时间增值了,但是可能很难出手。这时候也是我们要考虑的一个方面。考虑租金的时候,我刚才说了,除了考虑它的地段,它楼本身的品质,还要考虑竞品。因为这是关于租金这块,如果我们是考虑商业的办公楼,一定要考虑它的变化趋势,这个变化趋势非常大的。它往往一个片区有一个或者一个写字楼一个升级了,或者一个新的片区出来了,原来的片区虽然还很好,虽然依旧很好,但是会成为一个没人要的地方。

 

我给你举几个简单例子,比如说深圳,当年国贸大厦曾经是中国最好的写字楼,包括整个地段什么的都很好,但是地王大厦出来了,水平更高的出来了,那它这个楼上的租户就纷纷搬离,就到这地方去了。虽然现在整个罗湖区的写字楼水平地段都很好,交通也很方便,但是整个福田区出来了有一批写字楼,新的相对来说还是升级了一些出来了,那他那个地方就就变得不值钱了,租不出去。

 

所以在每个城市都是这样的,我们一定要考虑它的竞品,也就是这个楼有没有可能被一些竞品会取代?比如说北京CBD,如果我们考虑投资写字楼的,现在什么国贸周边有很多写字楼,但是那个最高的写字楼如果出来了,可能其它的像你同样的地段,同样的位置,同样的品质,觉得还没过是没变,但是有更高更新的出来。这些赶时髦的企业,要品牌要门面的企业就纷纷都会搬到那个新的最高最好那个楼,或者最好的片区去,它不像买卖房有个滞后,租金的变化是很快的。

 

我们最后总结一下,在中国买房存在两套逻辑,一套逻辑就是考虑升值,另外一套逻辑是考虑租金,我们建议,在五年之内买房,我们可能首要还是考虑升值潜力,但是在五年之后,尤其是房产税政策推出之后,我们觉得升值潜力可以作为次要因素,重点开始考虑租金回报。无论是考虑增值潜力还是租金回报,都有一些具体的考量因素。

 

好了,关于投资买房是考虑租金呢,还是考虑升值潜力我们今天就说到这里,谢谢你的收听,我们下一讲再见。

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