2.不动产登记:被买房人忽略的一组重要数据
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不动产登记:被买房人忽略的一组重要数据

喜马拉雅的朋友,你好,我是蔡照明。


今天这节课我们来讲一讲可能是大家最关心的房地产政策变化,那就是房产税的推出,以及为什么我认为房产税会彻底怎样改变中国的房地产市场,这种改变甚至在房地产税真正实施之前就会发生,以及你应该怎样面对即将到来的房产税。


这些年来,房产税一直是备受舆论和公众关注的热门话题。无论是有房的,还是没房的,都在密切关注着房产税的推出,而大众普遍关注房产税的最关键原因,就是认为房产税能够成为治理高房价的杀手锏,所以有房的人担心房产税会让房价大跌,没房的人期待房产税能够降低房价。


当然,也有很多专家学者说房产税不会真正影响房价,房产税政策的初衷也不是为了降低房价而推出的,我同意这个论据,但是不同意这个结论,也就是说,房产税并不是政府为了降低房价而推出的政策,但是我认为房产税还是会像原子弹一样彻底改变中国的房地产市场,推动房地产价格降低,甚至都不用等到真正开始征收房产税,这种改变可能就会发生。那么,我是凭什么做出这个判断的呢?


首先,房产税的确不是政府专门为了降低房价而推出的政策,政府推出房产税政策更多是为了解决地方政府的长期财政问题,同时也更加符合世界通行规则。实际上,房地产税是一个全世界大部分发达市场国家都普遍征收的税种,从长期来说,中国也不会例外,也会开始征收房产税,尤其是在地方财政越来越成问题的今天。


房产税最早起源于欧洲,主要作用是调节财富分配,同时还能筹集政府收入,提供公共服务。我们你可以想一想,如果没有房产税,那么很多富翁可能就会一直持有大量房地产,所以对于那些拥有很多房子的人来说,它能够起到平衡财富的作用,同时房地产税也是地方政府收入的重要来源,比如在美国,房产税收入平均起来占地方政府大概一半的财政收入。


如果房产税的推出不是为了降低房价,那么降低房价会不会成为房产税的副产品呢?我认为答案是:会,而且这种改变甚至都不用等到房产税真正进入征收阶段。这中间一个重要的原因就在于,在房产税征收之前,政府管理部门首先就要对于全国的房地产存量进行联网登记和清查,而这种清查将会在很大程度上消除人们对于房地产稀缺性的焦虑。


根据自然资源部6月份的消息,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。我认为这条新闻对于中国房地产市场是一个类似于核爆炸式的新闻,对于全国房地产市场以及房价影响巨大,它的重要程度现在被大家都低估了。


我们在之后的原理篇中会分析,中国房价上涨的一个很重要原因就在于过去二十年市场运行着一整套基于恐慌的市场逻辑,开发商不断营造着房地产稀缺的焦虑,这种焦虑情绪是推动房价不断上涨的最大推手之一,你为什么急着买房?因为你不知道还剩下多少房子,生怕现在不买以后就买不到了,生怕现在错过,就没有现在这个价了。


但是在全国房地产存量联网登记和清查之后,这套逻辑就进行不下去了。一个城市有多少房,缺多少房,一目了然。当这些存量、增量、需求量全部成为已知的信息,大家就不会再恐慌,过去一整套的忽悠买房人的卖方市场的强势逻辑,也就全部作废了。


打个比方,如果不动产登记体系告诉我们,北京现有有900万套房子,每套房住2.5个人,就够2250万人住的,那么按照北京市政府的规划,到2020年规划人口是2300万,还差50万人,还差20万套房,再加上改善的30-60万套房子,也就差50-80万套,现在每年可建15万套房子,差不多只需要四五年就可以完全满足,用小学算术这么一算,我们也能知道,北京不缺房子了。


如果你知道了这些信息,你还会那么恐慌,怕买不着房子吗?如果你不恐慌,你还会这么急着买房子吗?如果大家都不急着买房,房价的热气球能升起来吗?很多年前我就呼吁过,我们可以通过不动产数据公开,来打破房子稀缺、房价永远涨的神话,在经过这么多年之后,这个可能性终于开始接近成为现实了。


当然,这条新闻的表述还有些模糊,它只说了全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网,我国不动产登记体系进入到全面运行阶段,但是还没有明确指出什么时候登记能够全部完成,但是不动产信息登记已经在技术层面排除了障碍,接下来就看政府在什么时候来推进下一步的登记流程了。


除了不动产信息的联网和登记这道前置程序,房产税开征还需要一个前置程序,那就是立法。因为房产税是一种税,而不是一种收费方式,税收之所以不同于一般性的收费,就在于一般性收费更多是依据市场变化情况而临时出台的干预措施,而不是一种长期手段。理论上来说,只要市场变动达到预期目标,这些临时性政策就应该立即退出市场。而房产税政策一经制定,就需要持续很长时间,直到下一次修订,就算是重新修订,也只是补充和完善,而不是全部推倒重来,所以税收需要通过立法程序。


正因为如此,对于房产税政策的出台,政府首先应当看房产税对于房地产市场能不能形成健康有效的长期作用,而不是看房价一时的涨跌。说到底,房价只是房地产市场的表现,或者说比较敏感的一部分,而不是市场的全部。房产税的作用,更多应当体现在对于市场行为的规范,包括投资者、购房者和开发商的长期约束作用


在此前的很多年,房产税之所以迟迟没有推出,关键的原因在于,之前中国房地产市场的环境还没有发展到可以依靠房产税来规范和约束的阶段,而随着十九大之后“房子是用来住的,不是用来炒的”定位提出以后,房地产市场对于中国经济的定位已经从拉动经济转向了确保民生,虽然房价还在涨,但上涨的动力已经明显减弱,推动房价上涨的因素在减少,有了房产税,地方政府也不会那么依赖土地财政,因城施策、分类调控的原则,已经把地方政府的责任与房地产市场调控紧紧捆绑在一起,让地方政府成为了调控的责任主体,我可以想象,在未来,房价也会跟GDP一样,成为考核地方政府政绩的主要指标。


所以,知道了这些,我们就能够理解,房产税不是政府用来打击房价杀手锏,而应当成为推动中国房地产市场健康发展的长措施,所以,房产税出台的政策也不应该是类似于限购限贷限售这样政策临时性短期手段,而应该是一种长期性,甚至永久性的中国房地产市场制度建设


好了,这节课我们谈到了为什么房产税会给中国房地产市场带来彻底改变,为什么这种改变甚至在房地产税真正实施之前就会发生,那么这些改变对于我们买房来说有什么具体指导意义呢?在这里,我可以针对投资型的买房者提出一条具体的操作建议。


如果你是一个投资型的买房者,买房是为了让自己的财产保值增值,或者追求一定财务稳定回报的话,那么在房产税实施之后,买房逻辑改变了,恐慌性定价的方式行不通了,那么你的增值逻辑可以改为追求资金回报率,你应该选择购买流动性好、出租率高的房子,这样即使房价不上涨,你也可以从租金中获得一定回报。下一讲我们来谈一谈大家关于房产税的一些误区,以及为什么一些“专家”的话不能信。


我是蔡照明,谢谢你的收听,我们下次课见。

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