3.房产税:为什么专家的话不能信?
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房产税:为什么专家的话不能信?

你好,我是蔡照明,欢迎你收听《蔡照明买房方法论》。


上节课我们开始讲大家非常关注的房产税,今天这节课我们就来讲一讲关于房产税认识的几个常见误区,以及为什么一些“专家”的话不能信。


现在关于房产税的认识最有三个大的误区:1、房产税没有法理基础,不合理不会征;2、征收难度太大了,不会征;3、房产税不会大面积地征,首套房什么的不会征。当然还有一个误区,我们在上一讲说了,再重复一遍,很多人认为,房产税的目的,不是为了降房价的,所以房价不会降。

 

下边我们分别来说说这几个误区。第一个最大的理由就是房产税不合理。因为房产税是建立在产权基础上的,那我首先要问你,70年到期还可以延期,其实就是一直延,这个如果只叫使用权,是不是也不合理?哪里有没有固定期限的使用权?


还有,谁又规定只有所有权的才可以征保有税?就拿香港来说,香港是一个法治社会,但是香港的土地也是租的,照样可以征收这个保有税,香港叫做差饷。所以应对这一条,最简单的办法就是就是改个名字,我学香港叫仆饷,公仆饷,或者保姆费。咱中央不学地方的,不叫房产税我叫房子税、房屋税、房屋居住税,和你说的必须有产权才能叫的房产税三个字区别一下可不可以?反正就是在保有环节征税,所以我说,如果你还在纠结房产税没有法理基础,不合理就不会征,就有些太古板了。

 

第二个说征收难度大,不征了,你说对前半句了,后半句错了,我们干什么不难?难了就不干了吗?首先我们要看,到底难在哪里。收税有几个前置程序,首先是人大立法,然后有不动产登记联网,房屋的价值评估,地方征收细则出来,最后是实际扣缴的征信系统。

 

这里面大家普遍认为最难的是不动产登记。当年我和建设部的一位官员聊过,为何房地产市场乱七八糟,建设部没有一个规划,五年、十年规划?他们说冤枉呀,做规划前要盘盘家底,就是要做不动产统计,已经向国家统计局申报3次了,但还没有列入统计局的工作计划。

 

那是十几年前的事了。前一段时间我一个同学提研究所所长没通过,就是栽在他少报了一套房子,他老婆炒房,他都不知道自己还有套房。我据此推测,现在处级以上官员的申报财产工作早就完了,就是说都摸清家底了,该归置什么的都归置好了。至于处级以下的,那还不正好拿来祭旗,会阻力很大吗?

 

好了,你们还说,收了会民怨沸腾,造成事端,一发不可收,所以明智点,就不收了。有这种可能,但是你可以不造成呀,谁让你收的税率高到民怨沸腾的程度了?说白了,不合理,不能征,就是大家所愿,所以一定要往那个方向去理解,死了命地理解。个别人就别有用心地加以强化、引导利用。

 

当然,他们说的有对的一面,难度当然有,不然我们早就搞了,也不会在那试点7年了。我们来理一下,从后面往前。收缴系统,就是大家提的一个“不可抗力”:我不交,你能拿我怎么办,难道还不让我住了?

 

收房产税,和当初收物业费一个难度。我买的房子我自己住,凭啥还要给你钱?但是慢慢大家就理解了,我们小区物业费都涨到最初的三倍了,大家交的比例反而更高了。

 

这里面其实就牵涉到,收多少的问题,多大面的问题,从多少开始的问题,就是我倒数的第二个问题——收缴细则。这个问题是甩给地方城市了,各地去探索吧,出了问题是你们的事。

 

所以房产税的12字方针里,有四个字是“充分授权”。就是你们城市可以根据自己的情况,决定收多大面的,那些可以减扣,那些适应低税率,即使出了事,也可以调整。甚至如现在在某些敏感领域的改革,就是让你们几个地方出事,看看你能出到什么程度,所以刚开始还一定有的地方很温和,有的地方很暴力。

 

但更多的地方,不可能定很高,故意让大家怨声载道。这里就先讲到第4个误区了,大家都认为首套会免,但我劝大家别这么想,首套房不会完全减免,因为如果首套减免了,税基就去掉至少一半了,这个税的意义就没有了。一位叫钟伟的教授算过,他说现在人均1.1套房,如果首套不征,就是只征后面的0.1了,显然不行。他说的这个道理对,税基不能太小,但数理推导不对。

 

大家跟我做一道数学题,如果10个人总共有11套房,3家有2套,3家没有房,那么可征收的非=首套是多少?3套,而不是1套。如果超过面积的还征,估计又有一半5套,所以税基是5-8套房,没有减少这么低。

 

所以必须是大面积地征,就像物业费,开始低,慢慢加。但是如果开始不收,后来再收,难度就大了。

 

12个字里面还有4个字是“分步推进”,也就是说,不会全国一起收,一刀切。一下都收了,会激化矛盾。现在深圳有问题深圳解决,西安有问题打板子西安领导,上升不到全国性的大问题。所以分步推进除了可以税率慢慢加码,还有就是这么意思。所以我判断第一批,一定有几个城市特别狠,有几个城市特别温柔,都是给后来者看的,为了更多的人就范。

 

倒数第三个问题是物业价值评估了,这个纯是技术活,我看了已经出台了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》,不是估价的立法,不知这个够不够用的。但实际操作已有先例,比如现在的房产增值税征收已经有了估值依据和操作的系统,是一个不断科学合理的过程,不是什么不可逾越的难题了。

 

倒数第四个,不动产登记,前面说了,你们最担心的障碍我已经帮你们爆破掉了,剩下的就是技术活了,你的存款多少都知道,何况那个大家伙矗在城市里,能跑哪儿去?

 

最后剩下的就是立法问题了。首先告诉你的事实,我们之前在重庆和上海都开征了,什么意思?你去体会吧。当然现在不一样,我们要依法治国,那就要有法可依。如果你按照我文章的顺序读下来,到此,你还觉得这部法那么难出来吗?因为,因为我们之前想把所有的东西都放在这里,什么税率呀,减免标准呀,等等,现在这些都可以甩到地方执行细则上,上位法就是一个原则性的条条框框,还这么难吗?

 

当然也不容易,但和我们要干这件事的必要性比,或者说我不干这件事,我干另一件事,也能达到此目的,那么这两件事一对比,你就知道这件事是必须选择的、相对容易的事。

 

为什么?干这件事的目的是为了摆脱土地财政,从房产保有税中获得地方政府活下去的源源不断供的“差饷”,如果这件事不行,那就要结构性改革,产业升级,体制创新。但是这些每个城市都可以吗?都比收税难吧?所以和那些搞芯片的什么高科技相比,什么立法,收税,这个就是一个文案工作,就是一个手到擒来的事。

 

我们再来看看实际的工作进展吧,房产税立法正式写入人大五年规划,说明法理等理论问题就没有了,说到这,顺带解释第3个误区了,并不是房产税列入五年规划就是五年后才出来,还早着呢,而是在这个五年必须出来,和十九大规划的时间路线图并不矛盾。

 

再强调一下,写入五年规划,不是把十九大期间说的时间表推迟了,五年后才出来,而是表示必须在这五年内出来,和原来的时间表没冲突。特别是十九大还说了加快,当一件事被领导认为要加快的事,有时会快得惊人的。

 

当然现在国内外情况每天都在变,也会有反复,但是十九大定的加快的基调,目前为止也没看出要放缓的迹象。我在历次讲座中都强调了,看一个政策的出台要看它的底层逻辑。再讲一遍,加快房产税的底层逻辑是,赶快破卖土地财政,破房价飞涨带来的资产泡沫风险,这些情况都还在。留给大家思考的是,如果卖不了地了,房价也下降了,还会加快推进吗?

 

另外不动产登记,总理在上一任一上任就宣布开始了,去年终于宣布搞出来。不过这里要强调一下,去年8月联网的是不动产登记信息管理基础平台,我的理解,仅是联网,并不表示登记彻底完成。后续的工作,包括基础数据质量的检验,数据补充、清洗和挖掘等。不能理解搞完了,但可以宣布了,说明大头已经完成了。其他的,你看重庆上海第一批两个城市也试点7年了,据了解几个城市按新的房产税的精神开始了空转,进行压力测试,所以,剩下的问题就是程序走完。

 

今天我们谈到了房产税到底能不能推出,以及房产税的,房地产税推出后,全社会肯定会迎来一次财富的再分配,所以这是未来两年内最大的一件事,影响着千千万万房产持有者的实际利益,而且不是小数,我们在这波大调整下,需要能够快人一步,率先做出应对。

 

我是蔡照明,谢谢你的收听,我们下次课见。





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