4.租售同权:还能租到5000元的“精品房”吗?
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租售同权:还能租到5000元的“精品房”吗?


你好,我是蔡照明,欢迎你收听《蔡照明买房方法论》,今天这节课我们来说一说大家近期非常关心的一二线城市房租大涨问题。


其实,早在一年多前,国家提出租售同权政策时,我就预言了这个政策将会给租房市场带来很大的上涨可能,因为这个政策虽然表面看起来是为了没有房子的租房者考虑的,但是这个政策有两个逻辑上的黑洞,而这两个黑洞很可能会引发房租价格大涨。


一年之后,果然我的预言实现了。去年在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%,一线城市中,深圳、北京和广州的房租涨幅都超过了20%,而在二线城市中,成都、重庆、西安、天津、合肥等这些城市,房价涨幅甚至超过了一线城市,整体涨幅接近30%,这种现象引起了很多年轻人的不安,如果说以前房价太高导致买不起房,那大不了就不买房了,租房住了,前些年媒体还炒作过“90后不买房”这个话题,那么以后,年轻人会不会连租都租不起房了?


要回答这个问题,我们先回头再来看看,我所说的两个逻辑黑洞是什么。第一个黑洞是,租售同权解决不了住房价格上涨的问题。为什么中国的房价这么高,和租售比算不过来账,用收入房价比去衡量更离奇,其实你只要明白一个道理,就明白了:租和售完全是两个市场,两套逻辑。


写字楼的价格,是根据租金回报率来反推它的价值,就是先预估租金多少钱,然后预期回报率多少,反过来推算写字楼的价格。那么住宅是怎么计算价格的?住宅是靠买来卖去交易的差价来计算的。比如我买房子,首付多少钱,这几年涨了多少钱,我再卖就加上这个差价,所以这完全是两个不同的市场,两套不同的逻辑。在之后的原理篇中,我们还会把这个道理讲得更加深入一些。


所以就算是租售再同权,但租的房子它不能增值,自然不会形成对买房子的替代。我们现在社会的主要矛盾,就是日益不值钱的钱和保值增值产品稀缺的矛盾。应该说在买房大军中,80%带有投机的目的,所以“房子是用来住的,不是炒的”这个新政才具有如此大的震撼力。


其实用限购限贷这个来解决高房价会很有效果的,进场人少,流动性少,没有投资热度,自然价值下降,就像写字楼,像万达建的五星级酒店,装修的更好,不值钱。这是一个黑洞,以为有房住就没人再买房了,这不是一个需要观察效果的问题,而是一个逻辑的底层漏洞。


第二个黑洞是大力发展企业去搞租赁。这是这次租售同权文件的另一个精神,尤其要提醒,很多买房人开始欢呼,财经新闻中讲到住建部要对租售同权立法,从而说发展租赁事业、有大企业的租赁是多么好的一件事,其实这也是一个巨大的坑。


这些租赁企业还会把收来的出租房做些简单的装修,美其名曰服务升级,其实是变成了提高价格的理由。如果说这些简单的表面装修理由还不够,那好了,又来个租售同权,这就会把学区房的概念从二手房买卖市场转到了租赁市场。因为这绝对不是一个对称的市场,一头是由少数几个大佬们控制着出租房源,一头是必须要租房的一个个小散户,那么大家想一想,会发生什么?只可能是租房者在房屋租赁市场中越来越弱势,越来越不具有谈判的地位,而出租方则越来越强势。


所以说,租售同权绝不是无房者的福音,而可能是噩梦。原来中介开始从房东手里把出租房源先租下来,加价再租出去,现在又加上一个吞噬高利润的中间层,资本进来,多一层分利,肯定会推高租金,其他行业都往没有中间商赚差价的方向转型,而租房却反而更多了一层。


你可能会觉得他们手里只有5%左右出租房源,太少了,对市场来说不算什么,但是正是这5%的占有,可以有市场的定价权,用经济学的话来说,这就是边际效应。再说得透点,在一个相对平衡市场,放不放手里的这5%,就是市场好租到房和难租到的分水岭。 


我还不说博奕对象的改变,以前是租客和小业主讨价还价,以后是租客和大机构讨价还价,你还有什么胜算吗?这就像滴滴打车这个平台给租车市场带来的影响一样,之前还可以和的士司机讲个价,现在,加价都不和你商量。未来租房也可能会是这样,大数据告诉你,你这房子属热点盘,150人抢租,价高者得,你怎么办?是提高租金继续租,还是搬家?


当然,除了我上面说的两个原因,具体城市可能还有具体的原因。比如北京今年房租大幅上涨是否还有其他原因呢?当然也有。北京这几年“拆”的面积越来越多,“建”的面积却越来越少,“拆”和“建”的数字一对比,住房供需越来越不平衡。很多原来住在所谓“违章建筑”里的人,要么被迫离开北京,要么被“高端化”要住进正规小区,房租能不涨吗?


按照今年房租上涨的态势,未来几年,房租可能还会走向不断疯涨的道路,就像和房价一个模子刻出来一样,通过这种方式,租售比会跟国外逐步接近。


我认为房租大涨的趋势,会让那些以前依赖租金的房子价值可能会提升,比如商住房等等。好了,这节课我们谈到了一二线城市房租大涨问题,以及我凭什么在一年前就能够预测租房价格的大涨,下次课我们来谈一谈城市化给我们带来的全新投资机会。


谢谢你的收听,我们下次课见。


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