5.人口红利:去一二线,还是三四线买房?
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人口红利:去一二线,还是三四线买房?

喜马拉雅的朋友,你好,我是蔡照明。

 

今天我们来讲一讲中国的城市化和未来城市的分化问题,这个课题我觉得要分两讲来讲,为什么?因为我觉得意义非常重大,它是一个关于在中国的城市化和城市的分化,以及上亿人口落户导致的加速分化这种大背景下的大课题,牵涉到我们每个人和每个城市未来的命运,比如我们未来要到哪里去投资,哪里去置业,哪里去创业,哪里去发展最有前景,都跟这个过程紧密相关

 

尤其是那些之前没有抓住在北上广深一线城市落户的机会的朋友,那么今后可能还会有一个不小的机会,所以这个主题的意义足够重大。我把这个过程比喻成“第三次投胎”:一个人出生是第一次投胎,上大学之后选择一个城市就业可能是第二次投胎,现在可能随着整个中国城市的发展和分化,每个人可能还要选择第三次投胎。

 

首先,大的背景是整个中国的城市化也发生过三次大的浪潮。第一波浪潮主要是靠行政级别,就是直辖市、省会城市或者地级市县城,它们之间会有明显的区别,后来随着经济发展,我们看很多一些沿海发达省份的地级市甚至小县城的经济水平可能会超过一些偏远地方的一些省会城市,自己发展起来了,而现在,我觉得整个中国大的城市圈形成了第三波浪潮。

 

我们先回顾一下过去的三波浪潮,第一波是主要靠政策,国家给你什么政策,给什么级别就行;第二波政策是每个城市靠自身发展,具体说主要就是靠吸引外来投资;那么第三波浪潮,眼下比较明显的出路是要靠人口,要靠抢人口红利,靠人口基础来做大城市。

 

其实推动整个中国这么多年来波澜壮阔的伟大变革,我觉得是两个最基本的动力,一个是改革开放带来的国际化,第二就是工业化带来的城市化。国际化带来了分工,我们的人民比较勤劳,东西就可以卖到国外去,这是靠外贸出口这辆马车。另外就是靠这种工业化带来的城市化,城市因此也迅速发展起来。

 

而城市的发展就带动各行各业的百业兴旺,整个中国现在的城市化进程应该说是到了一个高潮阶段,百年未有之变局。我们在这个背景下来看,国家现在基本上目前形成了三大城市群的格局,大家都知道,一个是京津冀,一个是珠三角,然后还有一个以上海为中心的长三角。

 

这三大城市群显然已经具有扎实的经济根基,即使没有政策也会往上走,但是国家显然不满足于三大城市群的布局,这么大一个国家,只靠三个城市群来带动显然还不够,所以国家现在有个九大中心城市布局:北京、上海、天津、重庆、广州、成都、武汉、郑州和西安。

 

大家注意,这九大中心城市还不包括深圳、杭州、苏州这些大家心目中的中心城市,还有很多城市在往九大中心城市里挤,试图通过自身的力量变成中心城市,所以这就是目前整个中国城市的演变现状。

 

如果用三句话来说明我今天想讲的三部分内容,第一部分内容,我要讲的就是中国正在进行的城市化,这可能没有我们想象的空间那么大;第二部分内容是中国正在进行的城市分化,带来的变化非常大;第三部分内容我会再讲一讲中国城市的加速分化,就是最近的1亿非户籍人口到城市落户所带来的问题。

 

我们可以经常会听到国内很多专家学者都在讲中国的城市化问题,并且认为城市化是中国房价的坚实支撑。比如说著名的地产专家任志强,他判断中国房价会永远涨的逻辑之一就是中国的城市化进程还有20年,我看他的数据就是中国城市化不到40%,所以我们要建设到发达国家百分之七八十的比例,还有30个多个百分点要去努力,哪怕一年提高一两个点,房地产也还有二三十年大规模发展的前景。

 

我们也看到很多这些地方的城市领导,他可能不这样看,他觉得我这地方城市化率已经很高了,我看中国80%的城市都是超过了50%的城市化率,当然我们会看到误差,关于城市化的误差在15%左右,这个误差比例是比较大的。

 

还有我的一位朋友李铁,他是研究整个中国城乡经济的,我看他所引用的城市化数据也是偏低的。他曾说过中国有2.8亿的存量农民工,如果70%要建成,差不多还要要两个运行,这还不算这个是流动这些农民工,所以差不多有三个就有一人还要住房。

 

这些说法就是比较多,但是我觉得这里面有几个问题需要给大家去澄清一下。城市化这里边有三个城市化,第一个城市化是户籍的城市化,这可能是比例现在是偏低的,所以我们现在就是要推进1亿人口来进城来解决这个问题,所以城市化如果通过户籍来解决的话,不需要二三十年,可能发一纸文件一两个月就搞定了,毫不费力就能把城市化率提高到80%。

 

第二是工作的城市化。国家统计局目前统计常住人口时,只统计在这个城市每年居住半年以上的,就是说在城市常住半年以上的户籍人口加上这半年以上,再减去流出半年以上的人口来做常住人口的指标,相对来说应该说它是把很多一些不确定的东西模糊了一下,目前国家用的城市化率基本上是用这个指标来衡量的,这个数据大概是2016年城镇人口是8亿,大概是57%点多,不到8亿,到2018年我估计应该是8亿多一点,所以按照这个口径来算,城市化率我估计差不多接近60%了。

 

而实际上我们今天来谈的,或者是我们这么多人要谈的是最重要的指标是居住的城市化或者住房的城市化,就我们到在城市里到底有没有房子。所以我们看出很多人的说法有很大的问题,他们说中国还有多少人要买房的,什么1亿、2亿、3亿的都是通过城市化率来倒推出来的,如果城市化率要达到70%,还有百分之几十的人口还需要买房,最后推出还要建多少房子。

 

我觉得这是一个“郑人买履”的做法,你本来就可以统计能有多少房子是吧,我们不如回归到本身居住的城镇化,我看我们到底有多少城市人口、常住人口,我们到底建了多少房子,我们用这类比例关系就很简单,就是拿自己的脚直接来量你买多大的鞋子,没必要去跑回家去找把尺子再来算城市化比例,把标准模糊的标准再拿过来去买鞋子。

 

这种做法部分其实因为整个中国的不动产登记还没完成,所以整个中国的城市到底有多少套房子,专家也不能确定,比如现在说中国的存量房是252万亿平方米怎么来的?大部分都是根据人均住房面积33平米给猜出来的。前年是万科他们是想要更加真切的数据,他们成立了一个研究小组,去做了一些调研,最后得出来城市人户均人口拥有套房是1.2套,这个数据应该说是可信的。

 

不过,即使我们没有存量的标准,但是我们大概还有一套增量对增量的标准给算出来这个城市房子的稀缺程度,就是每年大概有多少人进城,每年我们能够建多少房子。假如我们过去的房子是都有人住,是个大概平衡的状态,我们再看看每年到底有多少人进城,我们每年还能够开工多少房子,过去大概每年新增的城市常住人口大概是2200万左右,过去几年我们看了每年新开工的住宅大概是12亿平米。

 

我看到之前的数据,大概是正在施工的有49亿平米库存,还有大概六七。这里面我们可以得出一个基本的东西,比如说如果1亿人口要进城,大概还需要多少房子,如果按照人均住房面积33平米来计算,那就需要是33亿是吧?33亿平米,我们要建多长时间?刚才我说了,现我每年开工大概是12亿平米,如果是一年近2200万,我们每年需要建多少房子呢?我们总量还需要建大概7亿平米,而我们现在每年新开工的是12亿平米左右。大家应该就能看出总量之间的关系了,就是总量上是够的,但是现在更重要的问题是城市的分化,不同的城市正在发生一个巨大的变化。

 

好,因为时间关系,我们今天这一讲就讲到这里。下一讲我会给大家讲正在进行的城市分化,这个变化很大,感谢你的收听,请接着收听我们的下一讲。


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