6.城市化进程:十年内,你该去哪买房?
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城市化进程:十年内,你该去哪买房?

喜马拉雅的朋友,你好,我是亲戚买房的蔡照明。


我们这一讲接着给大家讲,在中国城市化和城市分化的大背景下,未来,你应该选择去哪个城市去安家落户,去哪个城市积累财富。这个话题非常重要,上一讲我们也讲了,这个选择相当于是第三次投胎,你选择什么样的城市,可能就会决定你的下一代是什么样子。


之前我们说了,整个中国城市化的背景就是农民工进城,这是一个大的一个背景。那我们现在来看,整个中国城市化已经形成一种格局,就是三大城市群加上九大中心城市这么一个格局,那这个格局当中会有哪些变化呢,在进行着什么样的分化?


我们简单说大概是这样,第一,一线城市因为要规避大的都市病或者城市病的困扰,现在普遍在压缩,比如说像整个中国,你看北京和上海的人口还是流出的,感觉好像这个城市没吸引力了,其实并不是,是政府主动要压缩它,防止大城市病。


第二,是因为高铁的开通,把整个中国城市经济的版图也重新变化了一下,以前沿海开放城市,比如宁波大连青岛都是很厉害的,但现在因为高铁的开通,整个国家进行了重新布局。所以正是在这种基础上有了国家中心城市的概念,这是正在进行的变化。还有一点我们在观察,即使不是中心枢纽城市,省会城市在所在省内的首位度也在提高,它甚至可能会导致未来我们可能连这个省都逐渐忘记了,只记得有这个中心城市了。


好,下面我们就分了几部分来说。大家知道这九个中心城市,其中有四个直辖市,北京、上海、天津和重庆,剩下五个是广州、成都、武汉、郑州和西安。大家注意看,这九大中心城市里是没有杭州,也没有深圳和苏州的。


大家也知道,有些城市是靠国家规划或者政策起来的,也有城市是自身发展起来,当然最好的还是两波机会都赶上。最近一两年崛起的城市,我们从房价也能看出来,除了上面几个中心城市之外,可能还有长沙、合肥这样GDP还没有到万亿,也到这个7000亿以上的城市。


另外就是一些正在衰落的城市,比如东北的一些城市。上海北京的人口下降是因为人为限制,但是天津的人口是在下降的,那我们看到上面这些城市基本上都是因为高铁的发展而处在枢纽中心,比如郑州、武汉,包括合肥,原来还没有蚌埠交通方便,现在也开通了好几条高铁线,它也变成一个中心,从沿海城市向中心城市转移。


我们再来看看这个城市首位度的问题,这并不是因为城市有多发达,它是在这个省内是首位的一些西部边区的地方,比如银川占整个宁夏的GDP差不多一半了,就一个城市占一个省经济的一半,西宁也是将近一半,另外像长春、吉林都是占所在省份比例比较高的。


所以未来还可能会发展成一种趋势,就是很多一些省份就是一个单核的城市,有的是双核,有是单核,比如像宁夏,可能就是以后大家不知道宁夏,只知道银川,青海也是这样,大家可能只直到西宁,西宁这个城市未来很可能会吸引青海一大半的人口。


另外我们看到一些省会城市,比如成都,虽然它现在首位度不是很高,但是它第二位的城市,比如说绵阳,也仅仅占它的15%。陕西的第二大城市是咸阳,咸阳的GDP占西安也就差不多40%左右,很多人跟我说,不知道西安到底是陕西还是山西,搞不清哪个地方,我说你不用搞清楚,未来可能就是记住西安就行,特别现在西咸一体化,西安把咸阳又给它合并了。


未来省会城市在省内的首位度会提高,未来一个省的人口和资源可能都会往这个省的中心城市来集中。这是我们在城市分化观察到的第三点,就是一些省内的一些城市在这个省内的首位度在提高,甚至可能会代替省。其实最大的变化会加速这种分化,这就是我们下一部分要讲的关于1亿非户籍人口落户的问题,这种大规模落户会加速城市的分化。


那我们先来看一看,1亿非户籍人口落户到底是怎么回事?大家都知道最近有两件大事情,一个是国务院的一个政策吹风会讲的棚改问题,另一个就是10月8号发改委牵头要做的一件事情,督办1亿非户籍人口在城镇落户这件事。


这两年大事的背景大家都知道,就是因为中美贸易战导致了我们经济、出口可能会下滑,所以我们要找两个大块的有可能刺激内需的事情来填补缺口,我在下一讲还会给大家详细来讲,它们对房地产有什么影响。


我们今天来集中讲城市化的问题,我们发现两个最大的举措,我们去看他时候实际上都不是最新的东西,其实都是在2016年3月5号,李克强总理在两会啊就12届代表大会第四次这个会议上作了政府工作报告的内容,他当时就提出来要完成1亿居住的棚户区和城中村的改造,引导1亿农业人口转移到城市。它当时提的这两个问题,现在我们是把这个问题督办。


在这个督办过程中,大家可以看到下发的文件还是比较有执行力的,因为每一块都有强调得很清楚,这件是公安部来办,这件是地方政府来办,还有什么省级公安部门来办,都非常清楚,所以1亿非户籍人口落户会是近期落实得比较快的一件事情,


那我们就来看一看1亿户籍人口落户到底会带来什么影响?我们先看看它的具体内容,我重点看了几条,第一是省会及以下城市要全面放开对高校毕业生技术工人职业院校毕业生留学归国人员的落户限制,省会及以下城市要探索实行就农村籍高校的学生来去自由的落后政策等等。


这两天我们首先看了,就大家听的时候去脑子过一过高校毕业生、技术工人,然后职高、归国留学生,就是除了这四种人,还有没有别的人?在我的脑袋里想不出来还有别的人,你不是上过高校的,你就是技术工人,所以这套政策在我理解就是全面放开的意思,也就是说省会及以下城市想进户口,应该说是没有什么阻碍了。


好,我们再看这个超大和特大城市,它就有一点限制了,由于稳定的就业合法居住场所,包括参加社保年限要来分步来解决。但是这里边还有一条户籍人口比重低的特大城市和超大城市,要进一步放宽外来人口的这个落户指标限制,加快提高户籍人口的比例。


这是什么意思?比如像深圳这个城市很大,不一定让你继续做的多大,但是要让他的户籍人口比例低,我感觉这条就是单独的深圳。所以我们就看出来了,一个是全面放宽,一个是进一步放宽,这两个措辞有那么一点差异,但是我们就知道未来这1亿人口的导向,它会往哪些城市来流。往这些城市的流动必然就会成形成一个新的人口红利。


大家知道1亿人口是什么概念吗?这个数字超过德国人口,接近日本人口,这就意味着我们省会城市要容纳一个日本,就是一个发达国家的人口规模。那我们看看这些人口到底流向哪些地方?


从上面两条我们分析应该是基本上会流向这个省会城市。流向哪些省会城市它也不是平均流的。我们看比如像济南、成都、郑州、西安、合肥、广州今儿武汉,包括南京在内,现在很多省会城市在干什么?在撤县设区或者吞并,或者代管一些邻近的城市,所以它是在扩容。


那么省会城市扩容了,比如说长沙,原来长沙的土地是一个价格,通过长株谭一体把长株潭一体化拉进来了之后,那可能株洲和湘潭的土地一下就变成长沙土地的价格,土地一下子就值钱了,土地值钱了房子可能也就值钱了,房子值钱城市变得有钱了,那就可以修地铁,可以招商引资,给人才补贴,它就形成了一个正的循环。


这一点在合肥市特别明显的,合肥原来房价也很低,自从三分巢湖之后,现在又把庐江合并,所以整个合肥城市的体量做大很多,土地变得值钱,所以城市建设开发就形成一个新的高潮,所以整个城市面貌也大了,体量也大了,整个城市方方面面都进入了一个发展的快车道。


另外大家不要小看地铁,地铁这个是应该说也是这个地方财政或者卖地财政一个最好的道具,或者说神器。为什么地铁看起来是投入很大的投资,但是在很多地方,比如特别像日本,它基本上能形成一个正的循环。


地铁修到什么地方去了,这个地就值钱了,之前卖地卖房子就可以形成一种正的循环。所以我们看到在很多城市,如果是地铁开工或这个规模比较大的,那这个基本上也未来会可以容纳很多这个1亿人口的这么一个城市。根据十三五的交通规划,全国还要新增大概轨道交通3000公里以上,到2020年差不多要达到6000公里,这个量还是很大的。


所以我们再回过来看这一人口,当然这一人口可能是大部分是因为在这些城市已经工作了,已经是常住人口了,已经在生活了。也不排除有些新的流动。那么这么1亿人口,我们大的来说,会流向哪些城市?


第一个这四个直辖市可能性已经不是特别大了,比如北京上海是限制人口的是吧?北京最近的户口指标是6000人,6000人这个比例是很小,像别的城市一年是可以新增三十万五十万的。最近刚批的这个比例是很小,那像深圳这样的城市呢啊它不一定要吸引新的人口进来,但他户籍人口啊它会让它变。


那会不会是一些沿海城市,比如说什么宁波、厦门、大连、青岛这样的城市呢?我们目前来看,这些城市一方面是缺乏腹地,就是没有这种中心城市或者省会城市带来的这种吸附能力那么强,所以它可能也不是未来人口重点转移的目标。


所以我们看来看去,未来人口转移的最大目标,可能就是省会城市,特别是被定位为中心城市这些省会城市。所以聚焦比较明确了。所以1亿人口进城,可能就会让一些强省会城市,或者命名为中心的省会城市,未来可能会从七八百万人口扩展到一千万甚至2欠万人口,可能个别还会到3000万人口,会重复当年这些一线城市的机会。


这样的城市可能就是我们未来去流动,去第三次投胎,去创业、去置业的机会点。我记得当年在深圳人口爆发期的时候,那时候说白了,你在那个中心区去做个餐饮,卖石子、卖沙子,最后都成了特别大的富翁,就是这样的机会点。


所以我们的基本结论就是到有腹地的地方去,到省会城市去,到中心城市去,到地铁人流大、发展大、投入大的城市去,不要去孤零零的城市去,大家去了可能会工作压力很大,但是机会一定会更多。


至于这些城市大发展会不会带来房价的上涨,那我们在以后还会讲,这取决于各个城市如何去把握新进人口和新开发房地产这个节奏。


那我们今天这一讲就讲到这里,谢谢大家。


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