7.限购:限购取消的官宣到底会不会来
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限购:限购取消的官宣到底会不会来?


你好,我是蔡照明,欢迎你收听《蔡照明买房方法论》。

 

今天这一节我们讲当前比较热点的问题,就关于限购到底会不会放松或者取消的问题。那我们先聊一聊限购到底为什么会这么重要,我们知道在之前历次房价高涨的时候,我们都出了很多政策,包括9.30房地产新政在内等等各种各样的政策,最后发现越调越高。

 

那么从什么时候开始调控开始见效呢?当我们提出限购和限贷提出这些政策之后,我们发现调控非常精准,像北京的环京地区限购一开始,房价就迅速降了下来,市场温度就一下子降下来,房价也降了下来,非常有效。

 

为什么会有效?如果大家之前听我的课的话,就很容易明白。就是一个房地产市场,一个地方市场或一个区域性市场,它的房价是由什么导致的?是这个市场的热度,温度,那么这个温度有什么决定?就像热气球一样,是由进到热气球里面的热分子的数量,和每个热分子携带的这个热能,这两点对应的就是进入市场的买房人数和每个人贷的资金量。

 

那好了,如果我们限购,就是让热气球里面进的热分子变少了,就是进场人少,那现在就是进入热气球里面的热分子携带的热能变少了,限贷和限购是最有效的。让进入热气球里面的热量变少,让热气球的温度降低,最后让这些球慢慢停在那里或者是下降。所以我们会发现限购限贷对房地产市场的热度或者房价非常精准的调控。

 

那好,我们来看看在什么情况下会取消限购限贷呢,我大概再想一想。第一个肯定是在地方财政出现严重困难的时候,大家没钱了,如果这样一直限下去,房地产卖不掉,卖不了地就没有收入,严重到这种程度,我们可以做一些判断,比如说这个地方的一些重大项目都开工不了了,一些民生工程没办法进行了,我们知道,财政出现很大问题了,这时候限购可能这块也放松了。

 

第二,可能是整个从全国来说,可能整个经济下滑,然后市场变冷到一定的程度,从国家层面可能也会让局部开始调整。还有一种情况就是他不需要了,或者是不管用了。比如说现在某些城市的限价已经开始松动了,为什么?因为房价已经开始降到限制的价格以下了,这时候你还要限价有什么用呢?

 

还比如说现在有些热点城市,比如说北京真正的新房,它的现价也开始往上放松,原来是不能超过85,现在有12万、13万都可以,为什么?因为你整个要求城市均价,这个均价已经被限制住了,已经往下降了,所以某种程度上新房的价格就可以放开一些限价。

 

这是我们是说如果限购限贷,包括限价要取消,可能在什么条件下进行的。那我们来看看,如果要取消的话,它是什么样的一个顺序,因为限购限贷和限价这三个限制,它们的重量级是完全不一样的,这个热气炉里边呢先是要进去热分子,然后拎着热分子携带这个热能,那是第二位的。

 

这里边我们会看到,可能是最容易的或者比较轻的是限价,然后其次才是限贷,因为贷款是金融政策,可以随时来调的,可以灵活的调,然后才是限购,就不让进场去买房,让市场没有那么多活跃的买房人,这是市场温度最重要的条件。

 

所以什么时候开始现取消限购了,这个市场会发生一个很大的变化。好了,我们现在不具体分析城市,我们从整个国家这个经济这个增长,包括外贸出口这一块,特别是对美国出口这块下降,我们来看我们现在是不是到了需要房地产这辆马车,或者说这个夜壶再重新拿起来的时候。

 

我们看一看,大家都知道最近两件事情是比较重大的,就是两个1亿,一个是1亿非户籍人口进城落户,第二是1亿棚改,就是货币化的棚改政策仍然持续,其实这两个大家特别关注的热点事件,这两个重磅的政策都是在之前政府工作报告上提出来的。


内需有没有一个大体量的消费能弥补外贸这一块的下降呢,有没有这么这么大块的消费?我们可以在汽车、在教育,各方面去做文章,但有没有一个这么大块体量,所以这时候自然而然就想到了两年前的政策,就是1亿非户籍人口进城和棚改房。

 

我们想象一下,如果有1亿人以前在这个城市工作,但如果在城市落户了,那他自然要买房。小孩的教育是不是也要转到这里来,是不是还要在这个城市交社保或者在这创业,那这1亿人就在城市定居下来了。

 

我们公司有同事最近跑到深圳去落户了,手续费花了8000,就说这1亿人如果每人都花了1万块钱,那1万亿就有了,是不是?这还不包括继续要买房,未来还要装修,要创业、就业、买车等等,它会带来一系列消费,所以这就是一个大块头的东西,所以这大块头被拿了出来。

 

那好了,这两个政策拿出来之后,和我们讲的限购有什么联系呢?我们记得在这一次的政策当中有特别重要的几点,第一点就是省会城市是对四类人要放开:读大学的,读过中专的,读过职业类学校的,或者海外留学的,我们认真想一想,除了这四类人还有人吗?

 

没了,就说明任何一个年轻人都可以到这个城市来落户,那其实就是全面放开的意思。也就是在省会和省会以下的城市是全面放开,那省会以下的城市当然没有省会的竞争力强了,所以在省会城市这一波将是这1亿人口转移的重点。

 

那好了,我来了这么多人,我户口落到你这个省会城市,你要不要买房?你给不给我买房指标,你还限制我买房,所以他变相的相当于是在这个程度上就放松了限购。很多人会做出错误的判断,认为现在经济下滑了,现在必须要取消限购,放松限购,通过房地产来救经济。

 

我们看到,整个逻辑不是用1亿非户籍人口落户和棚改货币化这两个变量来拉动经济,在这个过程当中,它相当于是变相的带动了房地产这个行业的发展,或者说某种程度上把我们原来严格的限购政策,给它捅破了一个洞。

 

好了,我们刚才分析了一下限购的作用,限购产生的条件,以及当前在我们国家当前经济运行下可能会出现的一些放松的特殊情况,那么我们现在对每一类的城市提出一些具体的建议:

 

1、我们看一线城市,主要是看一线城市风向标的作用,就是国家的限购政策到底要延续到什么时间段。像北京,作为整个中国房价的风向标,它需要一定的稳定性,所以肯定暂时不会取消的。

 

2、新一线和一线城市,省会城市,所以未来重点要看在这次1亿非户籍人口落户的情况下,谁抢的人口最多,谁动的最快

 

3、三四线城市,估计抢人口没什么优势了,主要是看货币化的棚改还有多大空间,还有多少棚改的任务没有完成,这是三四线城市的最后的一波进场热分子或者说推动力了。



 

感谢你的收听,请继续收听蔡照明的买房方法论。



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