8.番外:金融危机下的个人房地产投资策略
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番外:金融危机下的房地产投资策略

喜马拉雅的朋友,你好,我是亲戚买房的蔡照明。


这一讲我们来讲一下金融危机下的个人房地产投资策略。这一讲可能我们没有太多结论性的内容,但是有很多实操性的指导。


我们先讲一下背景,因为我们眼前面临的经济上的困局是多方面叠加的结果。第一点,中国到目前为止还没有经历过一场像样的经济危机,没有参照,也没有经验,所以我们还摸不到石头。


第二点,在这种不知道的情况下,我们还是有一些判断,首先这场危机,特别是关于房地产的危机,不会像日本的当年那种一下就崩盘,也不会像2008年一样,一放手就全面的反弹。因为日本是一个完全的市场经济,而我们国家有政府的强烈干预,就相当于经济危机像一个多米诺骨牌一样,它会连锁的去一个个推倒。


而在中国,我们看到股市不行了,P 2 P不行了,外贸出口不行了,但这中间并没有形成一种连环岛,特别在房地产市场上,我们可以把它锁死,通过各种各样的行政手段把它锁死,所以中国很难形成向日本那样的多米诺骨牌那样的连锁倒塌效应。


另一方面,为什么说不会像2008年一样,因为大家知道,整个中国房地产的风险已经积累到一定的程度,如果我们再这样,不管是每次放水,现在看也是很定向的,是严格去让它流到房地产行业来的,如果还像2008年这样全部流到房地产这块来,那房地产的结果就可能是崩盘。


所以在7月底的中央政治局的会议上,中央已经很明确了,以前我们是防止房价过快上涨,在那次会就明确了是坚决遏制房价的上涨。提出六个稳定说明什么问题?房价涨得快涨没有风险,房价如果下降,会影响我们的整个经济,会拖累经济。但是在这时候管理层已经作出选择,宁愿房价下降拖累点经济,也不选择上涨,冒崩盘的风险,


这是两个大的背景和前提。第三,当前关于中美贸易战,我们说它不是一个简单的经济上的斗争,甚至可能会上升到军事、政治各方面,所以我们对于未来的经济形势,还没办法判断它的底在哪里。所以我们只能选择观望,所以我这讲的主题就是观和望。


就我们到底观什么,望什么?我总结出来一整套的看天、看地和看人的观察法。观察法的基本原理就是房地产市场虽然有变化,虽然不稳定,但它仍然是一个连续的过程,因为是连续的,我们就很容易看出其中一些变化的临界点或者叫拐点,我们就可以利用一些时差来保证我们在整个过程中比别人看得更早一点,赢得一些先机。


整套观察法的基本原理,还是我的房价热气球模型,一个市场,不管是一个城市,还是一个片区,它的房价高低是由市场热度来决定的,而市场热度是由进场的人数和每个人携带的资金量来决定的。我们知道,政府通过限购限贷来掌握热气球开关的一套基本原理,那我们利用这个基本原理就来看一看天,就是所谓的各种各样的政策,再来看看就当地的情况,也就是地,最后再看看人,也就是人口的流入等各方面的情况。


看天,就是看中央政策。中国的房地产市场基本上是一个政策市,就是由政府来控盘,所以我们要更准确地看政府的导向。那么政府为什么有这么强的这种控盘能力?它就是根据热气球模型来限制进场的人数、进场的资金量,然后通过限购、限贷、限价、限售等等政策来控制热气球里面的温度和高度。


但是在这些限制政策里面,我们发现这些限制的措施也是有轻有重的,也有影响大和影响小的,比如说限购应该是最重要的,如果一个市场没人进场,比如说北京的环京地带一限购,马上房价就腰斩了,也没人进场了,它的热度马上就下来了,热气球没有新的热气进去,那肯定是在那待不住了,其次是限贷,然后还有限售等等。


所以我们观察它的临界点是在限购,如果整个市场背景大家都不看好,这情况下,光限贷放一点点是影响不了的,关键我们要观察限购的点在哪里。比如说进一步观察,你像北京,因为根据这个我们中央的部署,北京要解决大城市病的问题,所以在五年之内就很难会取消限购,最多可能会取消限贷,所以我们就知道,在五年之内,北京房价的热气球里不可能有一个显著的进场人群,所以北京的房价走势我们就相对容易判断出来。


在上一讲我们也讲了,有些强省会城市可能会因为1亿人口入城,可能导致因为有1亿人口要落户,你就要给人家买房指标,所以这里面就可能会有新的进场人员,那就可能会导致在局部地区,某些热点城市的某些热点区域内,可能会导致热球上升。


那我们看天,当然还可以看一些东西了,比如说就看这些政策的前置条件,因为现在是全国会有一些政策,地方政策,比如有的地方它财政困难,熬不住,教师工资发不出来了,政府的政策房也卖不掉了,或者楼盘闹事特别多了,或者新一届领导上任,就宣布要搞几个重大的计划都停滞了,那我们就知道这个地区发生了一些变化,所以我们就要看它的政策变化。


这是第一点,我们看天,看政策的变化。第二看宏观经济的底,这个比较复杂,我们在这里面就不太多说了,当然还要看一些就政治这些人事这些动态,因为在中国它是一个政策市,因为每个人主导的东西是不一样的。


比如说我们最近观察的两个政策,比如说棚改继续和1亿人进城落户,这两个政策都是李克强总理在2016年就提出来了,现在是被强调要落实。


看地怎么看?我们是关键要看地,观察本地的市场,第二还是看本地的房地产行业的情况。第三是看本地的土地市场,这是看地的三项内容。本地市场实际就是两个指标。我们看二手房的成交量和二手房的价格,这里边有一些临界点,就观察到临界点。比如说成交量连续四个月出现一次性变化,或者价格连续三个月执行变化了,它这种趋势就会巩固就会继续。之所以三个月四个月它是不一样的,就是量变和价格变是不一样的,


也包括上涨的变化和下降的变化也不一样,这两种变化是不对称的,比如说下降的变化,它可能一降价了,成交量可能是一个很长期的,稳定卖不掉,所以价格不会太大变化,但是上涨它就会变化得很快。


第二是观察地产行业的变化,地产行业因为从事投资几百亿去开发,他们会掌握更多一些信息,我们要看它们的变化。比如说万科最近说要活下来,很多企业的这些变化,但我们不能只看它说了什么,还要看它真实的变化。


目前来看,很多地产开发公司,都得把自己名字里的地产去掉,说明它们在长期来看是对地产是不看好的,不排除短期还是赚大钱,但是他们长期对行业是不看好的。


我们举个简单例子,比如说恒大地产做得很好,他会把钱不往地产里放,投给可能大家觉得最不靠谱的行业,他也往里去投,就说明它比较出来对地产的态度。不要听它则么说,要看它怎么做,恒大在外面说这个行业还有城市化20年的发展,但实际情况未必。


第三是看土地市场的变化,土地市场的变化就是看这个地好不好卖。很多人可能会有误区,觉得土地就决定房价,就是如果地贵了房价一定贵。这里面我给大家举个简单例子,这里比较复杂,因为在市场的上升阶段,下降通道和横快阶段各种情况都不一样了,还有地方政府的推盘策略都不一样。


我给大家讲个简单的一个例子,大家就明白了,如果我们和地价和房价来比,假如说我不知道大家有没有经历,就如果你的车坏了,前面有辆车来了,当它往前拉你的时候,你就会跟着它被拉动了。当它遇到红灯,也往后退,那能不能让你跟着带退呢?是退不下去的。这是什么意思?就是房价在上涨阶段,地价很容易把房价推高,但房价的下降阶段,地价再怎么上升也没关系,不会带来房价上升。


刚才我们说了看地,最后我们来说看人。这是比较重要,所以说看人气这是我热气球理论的一个最重要的运用,和别人不一样,别人会认为这个房价什么各种各样的投资,货币M2等等,我们看最直接的还是人气。


这个人气怎么来看?从带看指数,各地有二手房带看指数来看买方的人气,然后从各地二手房的挂牌量来看卖方的人气。买卖房一看就基本上可以看出来这个地方的到底是买方市场还是卖方市场,比如说我最近看北京链家的数据,现在每天的带看量,我通过它来推测北京大概差不多是在一个月之内差不多30多万人在看房,然后链家上相应推出来十多万的挂牌量,因为很多还不能挂牌,所以我们一看基本上这个带看和挂牌的差不多1:1的这么一个局面,那这市场就不是很有热度的市场,所以它房价是不太可能上升的。


那我们在去年317的时候,它这个比例的话差不多1:7,就七个人在看房子挂牌,只有一套房,那房价就噌噌往上涨。所以我们就可以通过这个指标来看人气。这里面有些临界点了,连续两个月,如果是这个带看量增长一倍以上,可能就导致房价升高。如果挂牌量持续增加,房价有可能就是下跌了。


当然它是不对称,反过来是不成立的。另外看人就是看人口的变化,我们在上一节关于这个城市化已经讲得非常多了,那看人还看一点,就是还有看人的一些观念的变化。人还是一样,但是观念变化了,那这个产品可能也会发生变化。比如说现在因为很多人不太像以前了,他们不再是有一套房就行了,他一定要有个稍微像点一样的房子,有抽水马桶的,有电梯的房子,我觉得那些老破小的价格就会要拉低了。这是人的观念的变化。


所以今天总体来说,就在整个经济危机这种大的背景下,我们怎么来观察房地产市场?我们还是要去看这个当地市场到底有没有新进来的人口,还有每个人口携带的资金量,能不能用杠杆,有没有棚改货币化改造这些变量,如果没有,市场可能是被我们控制了,目前来看是一个平稳或者稳中有降的态势,那如果有一些大的增量进去,比如说这个1亿人口落户等,一些强省会城市可能会带来一些市场的逆转。


所以整体来说,在当前这种经济困难的情况下,我们的建议就是对刚需来说,买房子还是可以不用着急的,因为这是一个经济危机。我们拉动经济不是纯粹的去建商品房,还包括政府建了很多保障房,它就能把经济拉起来,但这一部分量也不会带来房价的高涨,我们可以看到北京现在福利房,包括限价房,现在都是可以买得到的,不那么抢手。


对于改善需求来说,应该也是可以保守一些,也不需要那么着急。如果是纯投资,我们就建议可能就是重要还是考虑保值,刚才说的是这些热点城市,这些强省会城市中心城市,也包括这些城市的一些核心区,最核心的地方,太偏远的那些城市新区,或者是郊区大盘,旅游地产概念,在这种状态下可以等一等。


好,今天这一讲我们就讲到这里,希望你能够运用我们的一些基本的原理和这些三看,看天看地看人这些观察法,结合当地的一些实际情况,能够做出正确的判断和投资。


谢谢,欢迎收听我的下一讲内容。


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