3.买房的最佳时机是什么时候?(一手房、二手房分别的最佳时机)
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3.买房的最佳时机是什么时候?

 

大家好,欢迎回来,我是羊迪。上一课中,我们从内外两个因素讨论了是否应该买房这个问题,相信你已经缕清了思路,确定自己是否要买房了。那么,如果你真的想买房,买房的最佳时机是什么时候?什么时候入场,可以买到品质最好、位置最好、最便宜的房产?作为一个从房地产企业营销部中摸爬滚打出来的圈内人,一个在知乎相同问题下获得过数万赞的优秀回答者,让我告诉你最新、最全、最专业的买新房与二手房的最佳时机。

首先是买新房,相比于二手房,它装修更新,首付比例更低,流程也更规范,维权也相对容易,而买新房的最佳时机为:

1.每年的6月30日、12月25日是房地产企业的两大营销节点,上市企业都需要冲业绩,带着钱在这两个节点前到售楼处交定金。放心,营销经理都会出来给你破底价。

不过注意,这仅仅针对已上市且需要较好财报的房企,如:恒大、绿地、旭辉,没有上市的地方房企,可没有这样的营销压力。

2.很多的销冠项目,并不是因为产品好或者销售好或者地段好,仅仅是因为贴着地王或楼王销售,举例来说,我旁边的项目因为后拿地加新盘加新产品,所以卖到了10万每平,我比它早拿地早开盘,产品也没比它差多少,原来我卖两万,现在为啥不能卖4万?

所以,在地王和楼王出现之前购买周边楼盘,是很好的选择。而确定楼王与地王的最好地方,是住建委网站,如果今年批地不多,且位置都不好,突然放出一块好地,开发商必然把它抢成地王。地王未来入市,必定是楼王。

3.现在的开发商为了防止尾盘卖不出去,会将最好的户型和最棒的位置留到最后,当然,价格也必然是整个项目最贵的。但是,当这个项目喊出清盘口号而又难以尽快清掉时,你就有了用较少的钱买更好的房的机会。

4.一个分若干期开盘的项目,会一期比一期卖得贵,第一期的第一次大开盘,一定会是优惠力度最大、整盘价格最低的那次,而且,第一次的开盘往往为了造出热销的声势,盈利更多是通过后期开盘与加推达成。即便之后楼市下行,但不到生死存亡万不得已,开发商是不会降价的,因为一降价就是自己打脸。

其次是买二手房,相比于新房,它单价更低、位置大多更好、周边配套也更成熟,买二手房和通用的买房时机为:

1.房价高速上涨有几大通道:传言-规划-动工-建成,以通州为例,传言通州可能成为副中心时,房价集体涨了一轮,北京市正式确定通州为副中心时,又集中上涨了一轮。所以要买的话,最好在这几个节点之前买,可以立即升值。除区域外,还有轨道交通,如地铁、机场的兴修,都可同理。利好的出台,一定会刺激房价,但会有一定的滞后性,所以,能早买,不晚买。

2.北京上海这种存在限购的城市,或者更甚的通州这种存在双限的区域,因为供小于求才会限,只有到了真正放开限购的那一天,房价才是真的高到不需要用政策调控的程度。所以,至少在近10年,只需考虑涨得快还是涨得慢,越早购买,价越低,但仍需考虑个人资金流以及未来房价增长百分比。如16年北京房价暴涨,部分地区甚至涨幅高达200%,部分透支未来若干年上涨空间,且可能招来更严厉限购,让成交量萎缩,使房价攀升更困难。

3.二手房价、房租和一手房价总是呈现正相关关系,在大部分时间,一手房价是市场控制房地产商,房地产商决定价格,但二手房价、房租直接由市场调控。所以,二手房价不仅真实而且较一手房提前变化。但是,在房价被严格管控时期,恰恰相反,二手房价受一手房锚定。

如15年底16年初各地频现地王,16年房价就快速上扬。而17年开始全国在控制地价和房价,很多地方甚至出现了一手房比二手房还要便宜的情况,这个时候,我们就应该明确国家是真心实意在调控房价,未来的二手房的价格,也会被一手房拉下来。所以我们这个时候应该尽量买价格便宜、年龄新的限价房。

4.在楼市利好政策出现之时,尽快买,因为房价还没来得及涨;在楼市利空政策出现之后,等一等,因为房价还没来得及降。信息都是存在滞后性,调整都是需要时间,尤其是越大的集团,越小的地区,越是这样,所以当我们获得了最新的靠谱信息后,就可以立即开始行动了,信息的价值,就是在快速行动中体现的。

5.刚需购房,不要在乎时机,该买又刚好能买,便是最佳的时机;改善与投资保值,则是手中有大量闲钱,且后期承担房贷而不会明显降低生活质量,以及其他投资收益无法超过年化10%时,为最佳时期。

6.路可以修,人可以搬,地铁可以开通,新区可以申请,但唯一不能复制的是山川湖泊构成的环境,所以,单从居住的角度,要么依山,要么傍水。在热门区域应尽早抢占环境好的位置。

7.自住,买看得见的当下,投资,买想得到的未来。目的不同,选择自然不同。

8.短线投资(0-3年),可以追涨,长线投资(5-7年),不如买跌。

9.离职之前买房,贷款会宽心,结婚之前买房,丈母娘会开心,孩子入学前买房,读书会放心,在特定人生规划前买特定的房,会省下不少心。

10.踮踮脚就能买到房产时,如果我们名下暂时一套房还都没有,那么最好去买,毕竟房产是一个易涨难跌的特殊商品,但是,永远不要做力所不及的事情。

11.营销无定式,市场难定性,有一个从事地产营销的朋友,或者直接私信找我付费咨询,才是以不变应万变。

最后,让我们总结一下本节课的主要内容。

 

本节课,我们从15个方面,罗列了一手房、二手房买房的最佳时机。知道了房价的涨跌变化,也明白国家与房产开发商的定价逻辑。最后,欢迎大家关注我的同名公众号“羊迪”,里面也有不少的免费买房干货。在你买房之前,一定能帮得到你。

 

我是羊迪,我们已经知道了“买房的最佳时机是什么时候”,下一章,我们要学习的内容,就是“什么房子值得买”。下一课,你将获得一双”慧眼“,识别优质房产。


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