2.我该买房么?(内因、外因)
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2.我该买房么?(内因、外因)

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2.我该买房么?内外因素帮助决策自己是否该买房

 

大家好,欢迎回来,我是羊迪,上一课中,我们了解了中国的房价有多高、为什么这么高、房产的特殊性,以及我们普通人该如何应对。这一节课,我们主要围绕的话题则是从我们自身出发,是否该买房。我将通过两大维度:内因与外因来展开论述,内因部分,主要是自身状况的筛查,外因部分,则是宏观环境、城市进程、区域发展的规律介绍。希望通过这一节,让你对是否买房,以及对影响房价的宏观因素,有一个基本的判断。

 

首先是内因。

 

如果接下来我的所有问题,你的回答都是肯定的,那么恭喜你,你已经算是真正的买房“刚需”了,如果有一半都是模棱两可,你依然可以买房,但我希望你更加慎重些。当然,如果某个需求极其强烈,达到了非买不可的程度,请忽略这些问题,当即前往售楼处,这个需求,就是来自丈母娘对婚房的呐喊,毕竟,“婚房”这一具有中国特色的首要考虑维度,你绝对不能忽略。而在婚房之外,以下是我的其他问题,请认真思考后,告诉我你的答案:

 

1.我及我的家庭,是否有资格在当地购买特定的房产?

不同地方的限购标准不同,尤其是北上广深这类一线城市,所以,需要我们百度“城市名称+最新限购政策”,以此了解自己是否符合相关资格,并提前进行准备。

2.我及我的家庭,是否有足够的资金购买房产,并支付足额首付款?

北京首套房首付比例已经上升至35%,而沈阳仍然是20%,结合当地新房房价按照最低首付比例相乘,再加5-10万,便是你需要承担的最低首付款金额了。当然,如果我们是为了户口这样的硬性指标,我们甚至可以先买一个城市边缘地区的二手一居室,只是二手房的首付比例,我们最好算在50%左右。

3.我是否已经确定以后会生活于这个城市,会围绕买房的区域选择工作?

不会出国么?不会到大城市么?不会回老家么?不会嫁鸡随鸡嫁狗随狗么?不会因为工作到钱多的地方去么?你,真的确定啦?

如果不确定,请慎重购买,毕竟你买完房子后,就需要打理它,它也会产生各种各样诸如物业费、水电费的支出,如果你未来不在这座城市,房子又出租不出去,那么它很可能会变成你的负担,而不是你的资产。

4.如果未来房价波动,5-10年都无法上涨,我是否能够承受住相应的精神压力和房贷压力?

大部分国家的经济危机都是从房地产开始,伴随着房价的下跌和工资的缩水,不过,普通的经济危机,最多也只有5-10年,只要挺过了这段时期,经济就会再度繁荣。买房之前我们要问自己的最后一个问题,就是,我们是否能够挺过最寒冷的冬季?

 

我的问题问完了,请再一次审视下自己的处境。如果,我们有资格又有钱购买房产,有意愿又有能力照看房产,还能够挺过万一爆发的金融危机,那我们就可以去买了。而如果有条件不满足?谨慎一点,再谨慎一点。

 

其次是外因。我将从四个大方向展开,分别是:人口、土地、政策、房地产的特殊性

首先是人口。

恒大地产研究院院长任泽平说过一句话,我非常认同:长期看人口、中期看土地、短期看金融。2018年2月的数据显示,中国目前城镇化率为58.52%,而从世界的角度看,美、日、英的新建商品房数量进入下降通道,都发生在70%左右,所以中国还有很长一段路要走。人口,依然在不断流入。除此之外,中国的城镇化发展模式有别于西方国家,高度集中于超大型与大型城市,我国的三大经济圈(珠三角、长三角、京津冀)和区域中心城市,依然会是住宅市场发展的核心。我国未来十年住宅市场,也仍将受惠于1978-1994年婴儿潮的影响。未来的房地产,并不会立刻衰落,至少十年内不会,因为刚需,因为你我。衡量一个区域是否具有投潜力,只需要看它的人口模型、流入流出情况与素构成即可。举一个例子,深圳有一句响当当的口号“来了就是深圳人”,在这句口号的背后我们可以看到,深圳的年龄层次非常年轻,人口政策在所有一线城市中也最为开放,而且每年深圳都在吸引,各行各业源源不断的年轻人来工作生活。所以深圳的房价,才会于2015年领涨全国。

 

其次是土地。

随着土地招拍挂制度推出之后,土地的出让几乎全部由国家进行调控。一个商品的价格,是由供求关系所影响的,而求主要来源于人口,是稳定的且刚性的,所以问题的关键,便出在了“供”上。重庆房价之所以可以十年不涨,主要便是源于黄奇帆前市长对于土地供应政策的灵活调控,北上广深房价之所以现在稳定了,很大一部分原因,也是土地供应政策的扭转。国土资源部在2017年出台了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,就明确地把土地供应与库存周期进行了关联,从而保证了供求关系不再失衡。想要了解关于土地政策的最新消息、城市当年土地的供应情况,我们同样可以网络检索“土地招拍挂”信息房天下土地网、中国土地市场网、甚至国土资源部网站看到准确与实时的资讯

 

第三点是政策。

在一个高度集权的国家,没有什么是国家想管而管不好的,跟着国家走,顺着政策买,党让我们干什么就干什么。是作为一个中国居民最需要知道的常识。这绝对不是逢迎,而是如果不这样做,我们很可能会受到惨痛的财产损失,比如前段时间All in雄安新区的投资人,比如17年买入北京商住的接盘者。但如果我们顺应国家的政策,即便是惠州这个人口稀少的三四线,房价也可以搭上粤港澳大湾区的政策而一飞冲天。但是,真的就要完全顺着政策走么?政策无法预测么?并不是。记住两点:

1. 看发起端的资源调配能力,从而确定信赖程度:如果是中央规划的,国家大计,一定会成功,比如深圳、雄安如果是地方规划的,即便是强二线,也可能变成“鬼城”,投资风险性便升了不止一级,比如天津的滨海新区。

2.看地方政府与中央政府的利益关系。之前一段时间土地收入基本归地方政府所有,于是即便中央数次强调调控房价的重要性,地方政府投鼠忌器地操作,因此才会越限涨。营改增之后,地方政府和中央政府卖地收入五五开(未来甚至可能三七开),中央政府的力度就更大了,调控自然也更彻底。要注意,接下来一段时间,“维持房价的平稳”,将会是各个城市的工作要点,因为一切的地方政策,都是政府工作报告的深化与落实。

 

第四点是房地产的特殊性,我会在下一节课中展开,在此仅强调两点。

房产圈里有两个理论:3冬夏理论与7必涨理论。解释来说,无论哪个国家、哪个地区、哪个时期的房地产,在3年的时间内,一定会经历一次房地产的“季节交替”,即房地产成交量的兴衰变化。而无论你什么时间,买的什么房产,只要能够耐心地持有7年以上,则几乎是必定上涨的。所以,短期的炒房不可取,但长期的价值投资,房地产是非常不错的选择。

 

最后,让我们总结一下本节课的主要内容。

 

本节课,我们主要解决了两个问题,第一个是从内因出发,确定自己是否应该买房,第二个是从外因入手,掌握如何分析房价。同时,再推荐给大家一个经济学大牛的公众号,对于中国经济的分析,非常独到,它就是:“李迅雷金融与投资”。

 

我是羊迪,掌握了自身与房价的基本判断,你已经可以谈“房”了,但只是“谈”,并不是我们的目的,我们的目的是“买”,而“买房的最佳时机是什么时候”就是我们最该考虑的问题了。下一课,我将为你梳理15条买房的经验之谈,为你省钱省心又省时。我是羊迪,我们下节课再见。

 


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