【抢先听】从父母处取得房产，哪种方式最省税？

就把房产给孩子这件事情，按照现行的税法，我们这节课会涉及三种方式，六个纬度以及六个税种。

在我们今天这个案例中，假设小明的父母取得这个房产，当时买价是60万，而现在房产的市价是100万。在这三种方式当中，最低的成本是500，最高过户拿到产证需要交10万的税。为什么会有这么大的一个落差？这就要具体说一说这三种方式，六个纬度所涉及到的六个税种。

第一买卖的方式。第二，赠予的方式。第三继承的方式。

注意前两种方式，买卖和赠与，一定是父母在世的时候是可以用的。第三种继承的方式是指父母百年之后，这两大类的方式，因为它会由于父母的在世与否，导致你方式在选择的时候出现不可逆的情况，所以一定要谨慎。

第一种买卖的方式，是我们出现税负最高的方式。在买卖方式中，由于具体情况不同，税负最低的时候，只有一道契税，就是小明把房产证办到自己名下的时候，涉及到的一道契税百分之一，最高的时候就是需要交的增值税，个人所得税以及加上小明的契税。当然增值税和个人所得税是小明的父母交是卖方交的，所以加在一起最高的时候，以前面取得60万，现在市价100万的计算方法，最高要到10万，最低是1万，所以记住只是买卖的税负的成本落差9万。

第二种赠与的方式，增值税是不用交的，个人所得税也是不交的，只有一道印花税加在一起，这样双方的话是一千，再加上一道3%契税，也就意味着赠与这种方式的成本就是3万左右，不存在高低落差的问题，所以你看赠与和买卖，在父母在世可用的两种方法里头，最高到10万，最低是1万。

第三种继承是父母百年之后能采用的方法了，这个是目前如果是法定继承人的话，你看父母给孩子一定是法定继承人。成本最低500块。

我们在继承或者传承财产的时候，特别是传承房产的时候不止也不能唯金额论，你还需要考虑以后几个要素。

第一你取得房产以后准备怎么处置？你比如说这个房产他准备以后留给孩子，还是说当然绝大多数自己有房子，父母又给了房子，可能他会把父母以前买的小房子要卖掉，这里就会有一个问题了，比如你看父母取得房子的时候是60万，买卖给他的时候是100万，而这套房子后续涨到300万的时候，你看在，买卖赠与和继承的三种方式下下，当这套房子已经值300万的时候，你知道它的成本会有不同吗？当然？因为之前是100万买来的，而之后涨到300的时候，只需要按当中价差的200万来交税。如果采用是赠与和继承的方式，因为前面过来的时候小明是沿用了他父母取得房产这60万的成本，所以等到房产涨到300万的时候，他就需要基于当中240万的价差去交税。之前的时候拿最低的成本来取得房产之后，处置的时候交的税不一样。这部分缺掉的税我们会补出来的，区别只在于是你先交一部分，还是到最后统一来交纳，这是第一个要考虑的要素，就是你对这个房产以后的处置方式。

第二个特别要注意的点，虽然在前面我们计算过程当中继承是最低的，也只要500块元的过户的印花税。但由于继承这种方式，它和前面的买卖和赠与有个最大的根本性的区别是父母百年之后才能用继承的方式，那要注意这种方式和前两种方式是不可逆的，所以在选择的时候是特别要谨慎。

当然还有第三个特别要注意的最低成本的继承。按照我们国家现在不动产登记，大家知道房产过户的时候要不动产登记，在不动产登记相关的规定当中，目前用继承的方式，房产交易中心除了其他需要个人提供的文件之外，只认两个法律文书，一个是公证处出具的公证书，另外一个是法院的调解书或者是判决书，这两个文件当中的任意一份是房产交易中心过户登记必要文件。取得这两份文件，是需要额外支付费用的，请大家一定在选择方式的时候要合并进去。