38 房价越高一定是泡沫越大？

今天我们这一讲内容是跟房价有关，大家一定是非常关心。

一讲到房价，大家很容易跟另外一个词建立起联系，那就是泡沫。很多人都认为中国的房价越来越高，所以这是一个明显的泡沫现象。这句话有没有道理？要回答这个问题，我们就要先从什么叫泡沫开始讲起。

通常来讲，我们是用这样一个指标来衡量房地产市场或者其他某一种资产是不是存在着泡沫的，那就是它的价格和收入的比值。以房地产市场为例，如果你看到平均的房价除以平均的收入这样一个指标越来越高，很多人就认为这是泡沫的迹象，因为这意味着收入的增长速度跟不上房价的上涨速度，总有一天这个房价就支撑不住了，它会跌下来，这个时候泡沫就破灭了。

泡沫的形成跟非理性的行为有关。说的通俗一点，就是当资产价格或者说房价在上涨的时候，别人买你也跟着买大家一拥而上，这个时候非常容易造成房价快速上涨，结果就会形成泡沫的问题。-在一般的市场经济的正常情况下，房价和收入或者房价和租金之间的关系，它是有一个稳定的比值的。通常来讲在发达国家，如果房子的价格大概是在家庭收入的8到10倍左右的话，这个价格通常认为是比较合理的。如果是更高的一个倍数，大家认为不太合理了。但是说完一般的道理以后，我们就需要来具体分析一下中国的实际情况。大家面对中国的高房价，还是要冷静仔细地因时因地的来分析中国的房价问题。

我想告诉大家，在中国有这么几个因素会导致中国的房价和收入比可能会相对来说高一点。首先，房价它取决于经济增长的速度。经济增长的速度越快，收入增长的速度也越快，这个时候我们就会预期房子会变得越来越值钱。那大家想，当你预期到未来的房价会比今天来得高的时候，他就自然地成了一个投资品。虽然我们现在主张房子是用来住的，不是用来炒的，但是客观上房子的确是一个投资品。尤其是在中国，当我们普通居民缺乏其他的投资渠道的时候，住房它的确就是一个投资品，而且房子是可以通过贷款来买的。大家想，当你预期到未来的收入增长速度很快的时候，那你今天当然是希望通过贷款去买房子。当所有人都这样想的时候，房子的上涨就会先于收入的上涨，已使得今天看起来房价和收入的比值就会比较高一点。

第二个原因是更重要的，那就是供求矛盾。在中国特别是2003年以来，我们的政府希望能够平衡地区的经济发展。于是在沿海地区，尤其是沿海的大城市，这样的一些地方往往是人口流入地。我们通过限制土地供应，希望能够把这样的一些地方的经济发展的速度能够稍微控制控制，从而希望有更多的企业和人口能够流向中国的中西部和中小城市，这样来实现所谓的区域间和城市间的平衡发展。但是结果却导致在人口流入地土地供应和住房的建设跟不上人口的增长速度，最典型的就是在北京和上海这两个超大型的城市。而在大量的中西部的地区，尤其是中小城市，却建了大量的房子。有些房子是以建新城的这样一种形式来建设的，结果却导致了大量的住房库存。这样的现象就会导致在人口流入地而土地供应相对不足的地方，房价的上涨速度就远远超过了收入的增长速度，看起来的确有点像泡沫。说得通俗点，就是有人口流入地方有需求，但是没有足够的供应，而有供应的地方却没有足够的需求，因为人口在流出。

第三方面的问题就要讲到实际利率了。我前面讲到买房子是可以通过贷款来买的，而实际利率就是你在银行的贷款利率再去扣除掉通胀，在相当长的一段时间里，其实中国的实际利率是不算高的。我是说相对于中国的经济增长和实际收入增长水平来讲，中国的贷款利率其实并不高的。这个在客观上就鼓励了大家积极去买房，这一点也是会导致房价的上涨速度是会快于收入的上涨速度的。

最后值得提提的一个因素就是收入差距。中国长期以来收入差距也比较大。大家想，相对来说具有买房子能力的人，其实是收入水平相对来说比较高的这个人群。在给定住房的供给的时候，房价实际上是由高收入阶层的平均收入来决定的，这个时候如果你去计算房价处于全体人民的平均收入的话，这个比值就会显得越来越高。这个时候也不适合把房价和收入之比，简单地认为是有泡沫导致的。

很多人都在说房价贵，是不是因为地价贵？因为好像我们拍卖土地拍出来的是土地的价格好像也是越来越贵，最后变成面粉比面包贵了。这个问题恐怕不能这么简单地看。因为房地产商在拍卖土地的时候，实际上是预期未来的房价是有增长空间的，而未来的房价增长空间其实又是取决于居民的需求的，这一点房地产商不会做傻事的。如果大家不相信我这句话的话，你不妨自己问一问自己一个问题。前一段时间中国有地方政府在土地拍卖市场上动用行政性的手段来压低地价。大家问一下自己，如果你有幸作为一个房地产开发商，你把这个土地拍卖到手了，会不会因为地价便宜，你在卖房子的时候有需求，你也不卖更高的价格。

我尽量给大家解释了一下，为什么在中国的一些特殊因素之下，可能会出现房价快于收入上涨的这样一种现象。但是我今天讲的话，请大家千万要记住，这并不意味着我在说中国的房产市场没有泡沫，因为泡沫的形成机制非常复杂，泡沫是否会破灭，也只有当事后我们才能知道。比如说如果大家现在买房子是基于中国经济增长能够达到8%以上的速度，上海和北京人口是在进行快速的增长这样的一个背景的话，如果事后经济增长速度没有那么快，人口流入的速度也没有那么快，这种预期的变化而导致的房价下跌，就也有可能是泡沫的迹象。我今天跟大家所说的这样的一些道理只能告诉大家，简单地用房价收入比来判断中国是不是存在房地产市场的泡沫，可能会严重地高估泡沫存在的程度。

最后可能就要讲到大家自己买房子的投资行为了。我希望今天的课程能够帮助大家去理解，买房子还是不买房子，以及在哪买，还是要仔细的分析供给和需求的因素，一个地方的需求主要来自于人口的增长速度和收入的增长速度。而这个地方的供给方的因素主要是来自于住房的数量、增长速度以及相应的土地的供应的增长速度，要看看这个地方的土地和住房是不是存在着严重的政府管制。如果存在着严重的住房管制，同时又有大量人口流入，恐怕这个地方的房价就管不住。房价最终是需求和供给共同作用的机制。不要老是觉得房价上涨是因为需求方出了问题，有可能因为供给被控制了。