试听180秒5-8【房地产】掘金指南：下一个新一线城市会是谁？（下）

课程精华笔记

基于上节的新一线城市的指标体系，我们通过排序筛选出最具发展潜力的十大新一线城市，分别为杭州、天津、苏州、南京、成都、武汉、重庆、青岛、宁波、西安，下面我们就结合这些城市各自的特点逐一分析一下。

第一个城市是杭州。很多人说北上广深的说法已经过时了，现在应该是北上深杭，杭州在很多人的心目中已经超过了广州，在我们的指标体系里，也是当仁不让的新一线城市首选。杭州2017年GDP1.26万亿，全国排名第十，看上去并不是规模最大的城市，但是杭州绝对是潜力最大、质量最高的城市之一。杭州有着很多同等城市甚至北上广深无法比拟的产业优势。这些年杭州的产业结构不断优化升级，第三产业占比高达62.6%，其中金融和科技行业成为杭州的两张名片。尤其是以阿里巴巴为代表的信息技术产业，连续三年增速超过25%，成为经济增长的主要推动力。此外，尽管没有像北上深那么好的金融基础，但杭州的金融生态也非常发达，金融机构存款余额为3.64万亿，上市公司数量132家，在新一线城市中名列榜首。在金融业从融资向投资、从银行到非银机构的转型过程中，杭州成为最大的受益者，以玉皇山南基金小镇为代表的基金行业快速发展，成为经济发展的有力助推器。现在，杭州正在加快推动金融和科技两大支柱产业的融合，未来很可能会成为国际性的金融和科技中心。

2015年至今杭州新建商品住宅涨幅超过33%，尤其是G20后房价大幅上行，以31203元/平方米的均价在新一线城市中最高，短期为控制房价，调控力度逐步升级，甚至开始摇号购房。目前杭州房价走势较为平稳，高位盘整；但是库存较低，去化周期仅为3.38个月，加上对人才吸引力较强，常住人口持续净流入，去年净增28万人，在新一线城市中排名第二。低库存+人口净流入，杭州的房地产还有发展空间。

第二个城市是天津。作为最靠近首都的直辖市，又临近海边，天津的区位优势明显。身处交通要塞的天津拥有多条高铁线路，以及跻身全球前十名的天津港，是华北地区最重要的交通枢纽。从政策上看，天津的优势也是无可比拟的。在京津冀协同发展的国家战略中，天津是重要的节点城市，虽然雄安新区对天津的发展可能造成一定的竞争压力，但天津依然是未来承接首都外溢产业和人口的重要节点。在国家的对外开放战略中，天津也占有重要位置，天津自贸区是长江以北的唯一国家级自贸区。从经济上看，天津是环渤海经济中心，2017年GDP1.86万亿，全国排名第六，在新一线城市中仅次于重庆，但经济增速有所放缓，仅为3.6%，远低于近7%的平均水平。从产业上看，第三产业占比占比58%，较为合理。从金融上看，金融机构存款3.09万亿，排名第四，但资本市场有待完善，上市公司仅有51家，不及杭州、苏州的一半。从人口上看，常住人口超过1500万人，但在2017年出现净流出，减少了5万人。从科技上看，高度重视科技研发，科研投入在GDP占比为3%，并取得了一定的成效，新增专利5800多件。

从房价上看，2015年至今天津新建商品住宅涨幅超过30%，目前均价为24791元/平方米，在新一线城市中排名第三。去化周期为1.08年，库存相对较高。近来天津积极出台落户新政，第一天就有30万人申请，人口净流出局势已发生逆转，也创造了一定的住房需求，推动房价小幅上行。总体来看，天津靠近北京，尤其是武清作为最靠近北京的行政区，房价约为北京的三分之一，成为不少北京置业者的重要选择。

第三个城市是苏州。苏州是一个被很多人低估的城市。从区位上看，苏州毗邻上海，处于长三角和沪宁杭、沪苏杭的中心位置，具有得天独厚的区位优势，交通十分便捷。从经济上看，苏州2017年GDP1.7万亿，全国第七，人均GDP16.3万元，全国第二，仅次于深圳。从金融上看，金融机构存款余额2.85万亿，上市公司105家，在新一线城市中仅次于杭州。另外，作为苏南模式的起源地，苏州开发区经济模式独具特色，共有17个省级以上开发区，以7%左右的土地面积，创造了50%以上的地方财政收入、60%以上的工业总产值、70%以上的地区生产总值、80%以上的进出口总额，吸纳了超过80%的实际利用外资，吸引大量高端人才，给经济带来了新的活力。目前苏州新建商品住宅成交均价为18096元/平方米，绝对房价并不高，处于中等水平；去化周期为0.8年，库存较为合理；常住人口净增3.66万人，变动不大，预计房价未来比较平稳。

第四个城市是南京。南京作为六朝古都，经济基础良好，2017年GDP1.17万亿，位居全国第11位。过去南京产业结构偏重，以化工、石化、钢铁、汽车等重工业产业作为主导产业，占比超过78%，近几年，南京产业调整优化升级，第三产业占比接近60%，以信息技术、智能电网为代表新兴产业迅猛发展，带动南京经济快速崛起，增速高达8.1%，发展势头很好。金融机构存款余额为3.08万亿，上市公司83家，排名第三，金融竞争力不断提升。

2015年至今南京新建商品住宅涨幅约45%，涨幅在70个大中城市仅次于厦门，排名第二。目前均价为28921元/平方米，在新一线城市中稍低于杭州；住宅待售面积创近五年来新低，去化周期仅为2.93个月，人口增加6.5万人，库存较低，需求增加，未来房价值得关注

第五个城市是成都。成都素有“天府之国”的美称，自然环境适宜，生活舒适安逸，是一座宜居休闲之城。从经济上看，成都是西北区域中心，2017年GDP1.39万亿，全国排名第八，经济增速为8.1%。第三产业占比为53.2%，相对合理，大力发展电子信息、汽车制造、食品饮料、装备制造、生物医药五大支柱产业。从金融上看，金融实力不容小觑，金融机构存款余额为3.58万亿，仅次于杭州，上市公司73家，在新一线城市中排名第四。成都从去年开始加入人才争夺战，加大对高端人才引进力度。同时设立1000亿元政府产业投资引导基金，支持高新技术企业落户发展，并营造浓厚的创业氛围，加速科技引领创新，成为许多创业者的乐园。

2015年至今成都新建商品住宅涨幅约9.1%，在70个大中城市中表现相对平稳。目前均价为16683元/平方米，在新一线城市处于中等水平，由于目前调控措施持续，市场不太景气。从库存看，成都住宅库存量创下5年新低，去化周期仅为7个月，供需局面紧张，常住人口增量超过12.7万人，中长期看，利好房地产。

第六个城市是武汉。武汉有九省通衢之称，交通十分便利，铁路客运量自2013年起居全国第一，是我国铁路运输的最大中转站，内陆交通枢纽地位十分明显。作为中部六省唯一的副省级市，武汉经济基础良好，2017年GDP 1.34万亿，全国排名第九，保持8%的高速增长。第三产业占比为53.2%，产业体系完善，既有钢铁、汽车、纺织、造船等传统工业，又有以光谷光电子为代表的新兴产业。金融机构存款余额为2.45万亿，上市公司53家，金融发展在新一线城市中处于中等水平。值得一提的是，武汉的教育资源丰富，是我国高等教育资源最集中的五大城市之一，在校大学生数量仅次于北京。

2015年至今武汉新建商品住宅涨幅超过30%，目前均价为18956元/平方米，在新一线城市中处于中等水平；去化周期仅6个月，处于低位；常住人口净增约13万人，总体来看，武汉人口增幅较大，楼市需求旺盛，库存消化速度较快，房价很有潜力。

第七个城市是重庆。重庆是一个经常被忽略的直辖市，但实际上实力非常强。重庆是“一带一路”和长江经济带的重要联结点，战略地位突出，在新一线城市中经济实力最强，2017年GDP 1.95万亿，仅次于北上广深，同比增长9.5%，基本形成大农业、大工业、大交通、大流通并存的格局，第三产业占比为49%，产业结构偏重，正在逐步向数字经济倾斜，数字经济规模接近5000亿，约为GDP的四分之一。金融机构存款余额高达3.49万亿，仅次于杭州和成都，上市公司51家，相对偏低，金融化有待提高。重庆是面积最大人口最多的一个新一线城市，人才聚集效应明显，储备人才留存率高达70%。2015年至今重庆新建商品住宅涨幅超过20%，目前均价为12447元/平方米，相对较低；去化周期为8.76个月，供求较为紧张；常住人口剧增27万人，产生了大量的住房需求，房价有上涨潜力。

第八个城市是青岛。青岛是中国最著名的海滨城市之一，四季气候分明，自然风光优美，是旅游度假、避暑休闲、文化娱乐的好去处，同时地理位置优越，海陆优势突出，是中国五大外贸口岸之一。青岛是山东第一大城市，经济发展良好，2017年GDP 1.13万亿，全国排名第十二，经济增速为7.5%。第三产业占比为55.4%，高新技术企业2000多家，增速超过50%。金融机构存款余额为1.51万亿，上市公司29家，金融发展水平还有提升空间。此外，不久前上合峰会在青岛成功举办，青岛的城市地位和影响力得到了极大的提升。

2015年至今青岛新建商品住宅涨幅超过20%，目前均价为22710元/平方米，在新一线城市中排名第四，现阶段青岛实行限购、限售、限贷的调控政策，多个区域价格应声下跌，跌幅超过5%。去化周期约为7个月，常住人口净流入8.65万人。从中长期看，作为人口大省山东的第一大城市，青岛如能顺利完成新旧动能转化，未来发展前景向好。

第九个城市是西安。西安最近成了抖音上的网红城市，就是因为西安有太多可以挖掘的人文特色。西安是十三朝古都、首批国家历史文化名城，历史文化悠久。作为国家一带一路战略中丝绸之路的起点城市，西安是对外开放的重要节点，可连接中亚、辐射欧洲腹地，战略地位突出。虽然西安的经济金融发展水平不太靠前，2017年GDP 7469亿元，全国排名第24位，上市公司33家，处于中下水平。 但产业结构较为合理，第三产业占比高达61.5%，并仍在快速升级中，已与阿里巴巴、复星集团等知名企业在文旅、科技等领域达成合作。此外，西安还是国家重要的科研教育基地，教育资源丰富，共有42所本科院校，6所211，两所985，科研实力雄厚。

2015年至今西安新建商品住宅涨幅为28%，目前均价为13360元/平方米，在新一线城市中相对较低；去化周期不足8个月，常住人口净流入61.79万人。西安可谓是本轮人才争夺战中的最大受益者，自落户新政推行以来，西安人口快速增长，带动房价上行，去库存成效显著。

第十个城市是宁波。宁波是长三角南翼经济节点城市，目前长三角正联合全力打造世界级城市群——长江三角洲城市群，迎来新一轮发展契机。宁波作为全国闻名的港口基地，宁波港全国货物吞吐量第一，在对外贸易中具有得天独厚的优势。从经济上看，2017年宁波GDP 9850亿元，即将突破万亿，全国排名第15位，同比增长7.6%。第三产业占比为45%，产业结构调整积极推进，高度重视新经济发展，去年更是发布全国首个智能经济发展中长期规划。金融机构存款余额1.81万亿，体量相对较低，上市公司73家，资本市场较为发达。

2015年至今宁波新建商品住宅涨幅为24%，目前均价为17081元/平方米，在新一线城市中处于中等水平；去化周期约为3个月，库存不足；常住人口净流入13万人，未来随着长三角新一体化的推进，宁波可能获得更好的发展前景。

最后总结一下今天的课程，这十座新一线城市各有特色，未来都有不错的发展潜力。对于房地产投资来说，新一线城市是一个不错的选择，但并不是必然的选择，未来买房还是要更多的带着消费的眼光，不要当做投机炒作的手段。