试听90秒5-7【房地产】掘金指南：下一个新一线城市会是谁？（上）

课程精华笔记

中国的房地产市场正在从黄金时代走向白银时代，过去房地产是整体性上涨，所有的城市都享受了前所未有的房价红利，未来房地产是结构性上涨，一方面城市内部不同区域、地段会加速分化，另一方面，各个城市之间的房价也会出现明显的分化。一批具有经济优势和人口吸引力的新一线城市将会崛起，而那些产业衰落、人口流失的城市房价可能面临显著的风险。接下来的几节课我们就来分别讲一下这些最有希望和最有风险的城市。今天这节课我们先来讲讲最有希望的新一线城市。

为什么要关注所谓的新一线城市呢？首先，传统意义上的一线城市，也就是北上广深四个城市，已经接近承载能力的红线。2020年北上广深的常住人口目标分别为2300万、2500万、1550万和1480万，而现在这几个城市的实际人口数量都已经非常接近这条红线。其次，未来中国经济必须依靠一批新一线城市，重新打造经济增长的新动能。第三，要解决北上广深的大城市病，也必须靠一批新一线城市来疏解人口压力。

怎么去筛选新一线城市呢？我们可以从量化指标和定性指标两部分来分析，量化指标包括经济、金融、人口、创新和房价五个维度。

第一个维度是经济指标。主要用于衡量区域经济发展水平和经济状况，常用的指标有三个：一是GDP，经济体量越大，越有成为新一线城市的可能性。二是人均GDP，人均GDP越高，居民越富裕，可享受更高水平的物质生活。三是第三产业占比，三产占比越高，吸收就业的能力越强，经济发展通常更具持续性。

第二个维度是金融指标。金融是经济发展的重要动力，金融指标主要反映地区金融发展水平，我们可以重点关注金融机构本外币存款余额和上市公司数量两个指标。前者用来衡量地区对资金的吸附能力，侧面反映城市的富裕程度。后者可以用来衡量资本市场的活跃程度以及金融对实体经济的支持作用。

第三个维度是人口指标。人口是经济发展的第一资源，是城市发展的根本动力，通常选取常住人口数量、常住人口净增量、劳动力人口占比三个指标。常住人口数量是存量指标，既决定劳动供给又影响消费需求，是关乎经济发展的关键因素，人口集聚是新一线城市的重要特征之一。常住人口净增量反映了一个城市对外来人口的吸引力，城市基础设施越完善，开放和包容性越强，对人才的吸引力越大。劳动人口占比用于度量人口结构，是人口红利的直观表现，在全球老龄化趋势下，劳动力人口是城市核心竞争力，劳动人口占比越高，城市自然更有活力。同时，人口是长期房价的重要决定因素，劳动力人口也催生了许多刚需，无论是年轻人的婚龄刚需还是中年人的改善刚需都与房价息息相关，从国际经验看，15-64岁的劳动力人口越多，房地产的刚需越强烈，房价越有上涨动力。而当劳动力人口占比出现拐点时，房价的拐点也会随之出现。

第四个维度是创新指标。是城市发展的主要驱动力，随着科技对经济发展的支撑作用不断增强, 科学技术成为第一生产力，创新是推动城市发展的力量源泉。创新指标选用的是研究与试验发展（R&D）经费支出在GDP占比和新增专利数两个指标，研究与试验发展（R&D）经费支出在GDP占比反映了地区对科研的重视程度，新增专利数显示了科研的已有成果，度量城市科技创新实力。

第五个维度是房价指标。当下的房价水平对于未来的房地产投资潜力也有重要意义。总体来看房价与城市发展水平呈正相关关系，房价指标既要关注绝对房价指标，比如最新新建商品住宅成交均价，又有相对房价指标房价收入比，还有房价密切相关的库存指标去化周期。新建商品住宅成交均价直观反映城市房价水平，与城市发展水平高度相关。房价收入比为住房总价与家庭可支配收入的比值，可用于度量购房压力。库存是影响中期房价的重要因素，去化周期是商品房的销售周期，一般来说，库存越高，去化周期越长，去库存的压力越大，降价的可能性越大。库存越低，去化周期越短，房价的弹性越大，需求面稍有刺激，房价就可能明显上涨。

除了上面五个维度可量化的指标外，还有一些难以量化的指标，也会对地区发展产生重大影响。可分为两大类：一是国家政策支持。地区经济发展离不开国家战略支持，目前我国实行一带一路建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大国家战略，还有千年大计的雄安新区、连接珠三角的粤港澳大湾区、利好海南的全岛自贸港建设等，随着发展规划的相继出台，相关重要节点城市迎来难得的发展良机，受益匪浅。二是城市区位优势。随着高铁技术的突破，高铁线路与站点逐渐普及，我国已经进入高铁时代。高铁增强了相关城市的交通通达程度和辐射效应，高铁经济效应凸显，正在推动城市功能和地位变化，重要的高铁节点城市的枢纽地位正式确定，发展步伐不断加快。

截至目前，我们已经梳理出了新一线城市的主要影响因素，包括经（GDP、人均GDP、第三产业占比）、金融（金融机构本外币存款余额、上市公司数量）、人口（常住人口数量、常住人口净增量、劳动力人口占比）、创新（R&D经费支出在GDP占比、新增专利数）和房价（新建商品住宅成交均价、房价收入比、去化周期）和国家政策支持力度、城市区位优势指标。下面将进行新一线城市指标体系构建，基本思路是基于每个指标的性质对各城市进行排名，除去化周期外，其他都按正序排列，然后将进行前十频次最高的十个城市筛选出来。当然，需要注意的是，这十大新一线城市只是我们根据模型筛选出来的结果，排名的意义在于衡量各城市的发展前景，与房价的相对弹性和安全边际紧密相关，但排名第一并不意味着房价会涨，排名最后也不意味着房价会跌，只是在房地产大势波动的过程中，排名越靠前的弹性可能更大，对于房地产投资时的区域选择有一定的参考意义。

今天这节课我们梳理出了新一线城市的主要影响因素，构建了新一线城市指标体系，下节课我们将通过排序筛选出最具发展潜力的十大新一线城市，进行逐一介绍。