试听180秒5-6【房地产】奋斗与选择：京沪深的房子还要不要买？

课程精华笔记

很多年轻人开玩笑说，“一线城市容不下肉体，三四线城市容不下灵魂”，究竟是选择在一线城市打拼还是回家乡发展，是很多年轻人纠结的问题。纠结的一个最重要的原因就是房价。一线城市的高房价的确让年轻人难以承受，很多人在等房价下跌，但结果却是等来了更激烈的上涨。往后看，京沪深的房价究竟还会不会涨？对于年轻人来说，是不是能等来更好的入手机会？这就是今天我们要讲的问题。

在本章的第一节课程中，我们对比了二十个国际一线城市的绝对房价和相对房价，发现从绝对房价水平上看，京沪深中心城区的平均房价超过8万/平方米，仅次于香港、伦敦、新加坡，处于全球较高水平，但与最高的纽约、香港等城市仍有一定的距离，约为香港的一半；从相对房价水平上看，京沪深的房价收入比超过40倍，占据了前四中的三个席位，由此可见，京沪深的房价的确是非常贵的，但并不是贵的离谱，在很多国际大都市，高房价都是一种常态。要判断未来京沪深的房价趋势，还是要按照我们一直强调的，分短中长期来看，短期看政策因素、中期看土地和库存因素，长期看人口因素。

先来看短期，主要是政策因素：一是地产调控政策，二是货币政策，这两个政策都基本处于紧缩的状态。从地产调控来看，目前京沪深均实行较为严格的房地产调控政策：北京2017年出台317新政，认房又认贷，非京籍需要连续5年缴纳个税，并提高首付比例，首套房普通住宅35%维持不变，二套房普通住宅从50%提高至60%，并停发25年以上个人住房贷款；上海2016年出台“沪九条”和“沪六条”，规定非沪籍居民购房需连续缴纳个税及社保满5年，首套房首付款比例不低于35%，二套自住房首付款比例不低于50%，承诺首付款为自有资金，开征个人住房房产税。深圳2016年出台“深八条”，规定非深籍居民购房需连续缴纳社保或个税满5年，首套房首付款比例不低于30%，二套自住房首付款比例不低于50%。京沪深的房地产调控政策是全国调控的风向标，目前来看，还完全没有放松的迹象。

二是货币政策。货币政策并不是专门为了调节房地产市场，但货币政策的确会对房地产需求造成直接影响，进而对房价产生影响。一般来说，货币宽松能对需求起到刺激作用，货币紧缩会抑制房地产需求。2016年第四季度货币政策执行目标由“稳健”转变为“稳健中性”，这两年货币政策一直处于相对偏紧的状态。但随着近期经济下行压力加大，金融风险加速暴露，货币政策出现了一些微调的迹象，近期国务院宣布定向降准就是信号。

过去一年，在房地产调控政策和货币政策的共同作用下，京沪深楼市迅速降温，2018年1月京沪深房价由涨转降，实现32个月来首次同比负增长，低于2017年同期水平。3月媒体实地调查发现，房地产调控以来，北京、上海、深圳二手房降幅在15%左右，不少二手房单价下降超过1万元，成交量大幅萎缩，京沪深房地产量价齐跌。短期来看，京沪深房地产调控政策不会松动，货币政策出现微调，但稳健中性的基调尚未发生变化，所以房价反弹的可能性不大。但考虑到过去一年房价的调整幅度已经比较大，继续下跌的可能性也不大，房价将逐步趋稳，伴随着政策的微调会略有反弹。

再来看一下中期，房价变动取决于土地，主要包括土地供应和房屋库存等。京沪深的土地可谓是寸土寸金，土地资源越来越稀缺。2016年京沪住宅类土地供应大幅缩减，分别为220万平方米和687万平方米，甚至不到2015年的一半，深圳的土地最为紧张，供应量只有24 万平方米，和京沪不是一个数量级。土地供应减少导致价格大幅攀升，地王频出，2016年被戏称为“地王年”，土地价格攀升成为助推房价上涨的主要动力。

为配合房地产调控，2017年京沪深土地供应有所回升，但出现了明显的结构性分化。为响应“房住不炒”的政策号召，新增土地主要用于限价房和共有产权住房建设，北京土地出让创下四年新高，其中限价房地块占比46%，共有产权住宅占比42%，还有一部分用于租赁型住宅，纯商品住宅用地极少。上海首次推出“租赁住宅用地”，大量土地用于租赁住宅建设。深圳土地供应本来就少，唯一出让的一宗土地是“只租不售”性质，新增可售住宅用地数量为0，只能通过城中村和旧城改造来盘活存量。同时，京沪深的房地产库存明显偏低，新建房屋数量极为有限，大多是二手房交易，甚至出现了价格倒挂。目前，北京、上海、深圳的去化周期分别为2.7年、1.6年和1.0年，北京主要是由外围区域库存推高的，深圳正处于12个月的安全库存边界，库存较低。

总的来看，京沪深的土地供应资源非常稀缺，住房库存均处于低位，尤其是几乎没有新增土地而且库存极低的深圳。这一年多的房价趋稳和调整完全是依靠短期严厉的调控政策，并非基本面出现了供过于求，所以，从这个角度来看，当短期政策紧缩逐步转向边际宽松的时候，中期内京沪深的房价还会有一波反弹。目前只是货币政策出现微调，地产调控还没有放松的迹象。地产政策放松只会在两种情况下出现：第一，经济下行超预期，比如跌破6.5%，第二，房价下行超预期，现在只是一二线城市由于限购限贷在调整，如果三四线城市也因为货币收紧出现明显下跌，预计政策会有所松动，到时候房价可能会有明显的反弹。

长期来看，房价变动取决于人口，主要是常住人口数量等。常住人口产生了真实的居住需求，是长期房价变动的根本因素。京沪深三个城市的人口吸引力毋庸置疑，北京是政治中心，上海是金融中心，深圳是创新中心，如果说不考虑政策因素，这些城市的人口可能会持续的扩张，成为超级城市。近两年北京和上海严控常住人口总量，出现了短暂的人口净流出，2017年分别减少2.2万和1.37万人。但这种减少并不是长期趋势，伴随着区域分化的加剧，京沪深的吸引力可能会越来越强。相对开放的深圳就是一个例证，2017年净流入人口62万人。而且，今年北京和上海开始加大力度抢人，人才新政频出，北京建立优秀人才引进的“绿色通道”，支持10类优秀人才落户。上海打造“人才高峰”，重点吸引13个领域的高峰人才。毫无疑问，北京、上海的人口净流出只是短期的，未来人口流入的压力依然很大。

从国际经验看，我们的京沪深等一线城市也还有很大的承载空间。与发达国家相比，中国一线城市人口占比明显偏低。2015年北上广深四个一线城市常住人口占全国总人口的比例为5.2%，而同年日本、韩国、英国、法国、美国人口规模排名前四的城市对应占比分别为51.5%、37.0%、24.9%、22.6%和14.7%。所以长期来看，京沪深人口还有相当的增长空间，他们的房价可能也会向全球最高水平的纽约香港等城市看齐，这是典型的大城市病，但当人口向大城市集聚的过程中，人口增长，土地稀缺，财富集中是必然趋势，大城市病可能在所难免。除非出现像日本那样的金融危机，但目前来看，我们和日本有着明显的制度差异，重蹈日本覆辙的可能性不大。

最后总结一下今天的课程，和国际一线城市相比，京沪深房价位居前列，但并不是最高的。短期来看，房地产调控政策还没有松动迹象，货币政策只是微调，房价难有实质起色。中期来看，京沪深可售住宅用地稀缺，供不应求，当政策略有放松的时候，房价可能就会出现比较大的上涨压力。长期来看，京沪深人口还有增长空间，高房价最后可能成为常态。