第73期：在绍兴400万，买市心平层还是买近郊排屋？

各位旭东说房的听众朋友：

大家好！欢迎大家收听旭东说房第73期节目。

近1个月，随着绍兴楼市的回暖，各个区域的新房成交量都有很大的提升，但是，我们发现最近的热销楼盘除了刚需项目之外，高端改善型楼盘销售速度也加快了，体现了绍兴购房者强劲的改善需求。

而经过我们调查，绍兴目前400万左右是众多高端改善需求客群的心理价位，所以今天的《旭东说房》，我们就来说说在绍兴，400万左右能买到哪里的大平层和排屋。

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首先，我们来对这两个产品进行定义。

过去对于大平层的定义是，面积在200㎡以上，在一个平面上拥有完善功能分区的房子，在一定程度上有别墅式的居住体验。

现在伴随着土地价格的高涨以及开发商户型设计的优化，大家对大平层的面积定义也有了新的调整，180㎡左右的平层，都可以被称作为大平层。

而排屋，我想绍兴人都不陌生，就是由几幢单户、独院、复式住宅组成的联排楼栋，各户间有共用墙体，有统一的设计和独立的门户。有露台、有地下室、有1-2个车位，建筑面积一般是每户150-250㎡左右。

当然，我们也可以看到，在面积方面，排屋也有“做小”的趋势，比如柯桥的新城棠樾项目的排屋面积已经做到了117㎡。

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现在，我们来推荐一下，在绍兴400万的预算，可以买到哪些楼盘的大平层。

首先越城区镜湖区域的融创·绍兴壹号院洋房168方产品、万科·大都会高层168方产品、镜湖金茂逸墅洋房170方产品、保利·迪荡湖壹号洋房178方和融创·越州府洋房201方产品；

柯桥区：天圣·大越府洋房171方、元垄中南·华著洋房188方、金昌·香湖印高层177方

同时，我们也整理了400万的预算，在绍兴能买到的排屋项目。

越城区：滨湖里、宝业·四季园、大家·映江南、越贤府、御馨府、溪山南园

柯桥区：鉴湖壹号院、佳兆业·国越府、新城·棠樾

以上罗列的楼盘排屋房源总价相近，就不具体罗列房源了，大家可以到售楼处去了解一下。

从最直观的项目位置来说，目前绍兴400万的大平层，基本集中在城市的繁华地段，或者是城市未来的核心发展位置；而400万的排屋，在地段上显然不在城市的一级核心区，距离繁华商圈的交通时间在10到30分钟不等。

那么，问题来了，如果你有400万，你会选择市中心的大平层，还是非市中心的排屋？

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在你回答之前，我们先来对比一下这两类产品。

首先，从楼盘所在的位置，来比较两类产品的增值潜力。

目前，除了保利·迪荡湖壹号位于绍兴非常成熟的迪荡湖商圈之外，其它的大平层和排屋项目，距离绍兴当前繁华的商圈都有一定的距离。

但是，从绍兴市政府目前的规划来看，大平层楼盘所在区域，未来都会被打造成为繁华的商业中心，而排屋项目所在的区域，则基本在自然资源比较优越的位置。  

绍兴城市不大，除了商圈之外，其它的医疗、教育、菜场等生活基础服务配套，基本均衡分布。

因此，如果从楼盘位置上来分析，无论是购买大平层还是购买排屋，都能够享受到不错的城市基础服务。

但是，如果从楼盘的增值潜力上来看，大平层所在区域的发展力要远高于排屋所在区域的增值能力。

其次，从楼盘所涵盖的产品类型，来比较两类产品的增值潜力。

大平层这类产品，一般会配置在洋房或者小高层、高层中，考虑到实际的市场购买力，一个楼盘不会把所有的户型都做成大平层的面积，往往会配置100㎡以下的户型，这就造成了，在一个楼盘内，购买力差距较大的人群同时存在的情况，用现在流行的话来说，就是业主层次不纯粹。

从圈层这个角度来说，尽管目前绍兴市场上也有很多采用“高低配”形式的楼盘，但考虑到排屋住户对舒适性和私密性的要求，开发商一般都会将高层组团和排屋组团进行区隔。

一个楼盘，如果以高低配的形式存在，从大概率上来说，高层或者洋房会因为排屋的存在而被拔高价值，而相对的，排屋则会被这些产品消耗掉应有的价值，对于居住氛围有要求的业主来说，往往会比较介意此类配置的小区。

在同等地段，从增值、保值的能力上来说，纯墅区排屋  要高于 洋房+排屋 ，也高于 高层+排屋。

根据产品类型，我们对绍兴400万级别排屋所在的楼盘进行了细分：

纯墅楼盘：佳兆业·国越府、滨湖里、溪山南园和御馨府

洋房+排屋的低密楼盘：宝业·四季园、新城·棠樾

高低配楼盘：鉴湖壹号院、大家·映江南、越贤府

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当然，大平层和排屋，因为面积大、总价高的缘故，往往转手的难度也高于小面积、低总价的刚需类产品，因此，对于大平层和排屋，业主对自住的功能要求要远高于投资需求，接下来，我们就说说这两类产品不同的居住体验。

大平层属于“扁平化的别墅”，所有的房间和功能区都分布在一个横向的平面上，排屋则是将各个房间和功能区纵向排布。

大平层给人的第一感觉是：面宽大、进深短、采光好；排屋给人的感觉则是：小面宽、长进深、高挑空。

很多住着洋房或者高层的人，可能非常向往排屋的生活，大家眼中的排屋是这样的：

有天有地、独门独院，住房密度小，绿化面积大。前院种花荡秋千，后院种菜晒鱼干，露台天天晒被子，地下室里把酒存，每人都有一套间，动静分区不相干。

而当你住进去之后却发现，院子里的植物是挺美，但是蚊子和虫子也很多；想在露台搭个阳光房晒衣服和被子，却被告知是违章建筑。

地下室的功能的确只剩下存酒了，那些说好的会客室、健身房、棋牌室，都因为绍兴梅雨季节潮湿的气候而只能放弃。

每个人确实都能拥有一层房间，但交流基本就靠微信了，楼上楼下叫个吃饭，不靠微信，就只能用喊的；如果有老人一起住，排屋里面又没有安装电梯的话，那对老人来说，每天上下楼也是个不小的负担。

家里如果舍得请家政公司打扫卫生还好，若是舍不得花这个钱，自己打扫卫生，每周也要耗费不少的时间。

当然，这些都不是不能解决的大问题，只是需要我们对生活有更多的耐心，在享受排屋带来的舒适感和私密感的同时，承担起对房子的打理工作。

所以，住久了排屋的人，就想去住大平层，这也是近两年的一个购房趋势，很多买了排屋的业主，在下一次买房时，会优先考虑位于市心的大平层。

除了不能拥有前后花园、双层地下室和超大露台，排屋所有的一切功能都能在大平层内得到满足。

在视线上，排屋最高只有四层，而大平层因为分布在洋房和高层之中，喜欢开阔视野的人，可以买得更高，获得更广阔的视野。

大平层在卧室的设置上，也多采用套间的形式，每一个家庭成员同样都能有独立的私人空间。

但是，相对于排屋的高赠送面积，大平层为了增加居住的舒适度，多采用一梯一户的形式，所以，在得房率上就相对较低。单从面积上来看，很多第一次首改的人，可能还是更倾向于购买排屋。

平层和排屋的还有一大区别就是装修的成本问题，排屋的装修涉及到楼板浇筑、地下室防水、顶楼防水还有楼梯间改造等问题，所以同样的面积，排屋的装修费要远高于大平层。而且排屋多以毛坯的形式交付，而大平层，现在越来越多开发商选择以精装的标准交付，所以排屋未来要比大平层入住条件更加繁琐。

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当然，400万的预算，除了大平层和排屋，目前绍兴市场上也有一种综合了大平层和排屋优点的新型产品形式——叠墅。

比如：柯北的钱江·彩虹墅、柯岩的檀院、袍江的滨湖里，都有叠墅的产品，也都十分受市场的欢迎。

具体叠墅产品的解析，我们将在后续的《旭东说房》节目中推出，敬请关注。

好了，以上就是本期《旭东说房》的全部内容，感谢您的聆听。

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