37【答疑课】日本买房怎样稳赚不赔?

37【答疑课】日本买房怎样稳赚不赔?

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一、


问:水湄姐,我在你的工号里看到你对日本买房的一系列文章,特别是那篇《三个宝宝的妈,我给他们一人买了一套房子》,作为宝妈特有感触,所以想听听你对日本投资买房的一些建议。现在买日本的房子还晚吗? 


答:我在录音这节答疑的时候,正好在美国看一些商业房地产的项目。那么其实我们也不仅仅只看日本,也看了一些美国和英国的一些项目。美国商业地产的项目单价非常高;英国因为汇率的问题,有些房子还是比较低估的。日本房子主要优势:一方面,它的租售比比较高。第二方面,主要是它的投资门槛比较低,日本在大阪地区或者更小一点的地方比如说像名古屋和福钢,30万人民币左右就可以进一套了。当然,这两年随着日本经济的不断提升,房租和房价都有一定的涨幅,但还是可以找到一些被低估的房子。而且随着2020年东京奥运会的临近,大板赌城的确立,安倍晋三的这个观光立国政策的落实,以及前两天中国证监会跟日本的金融厅签署了促进两国证券市场合作的备忘录。那么其实这些宏观上发生的事情都会给日本整个经济带来很大的一个促进作用。回到这个妈妈问的,说现在买日本的房子晚不完这个问题。首先,房产投资基本上都是中长期的,日本房子的复苏其实也就发生了两年三年。不过海外房产一般都不像国内这种投机的炒房,中国过去的历史基本上是没有办法复制的。所以说你买进就翻了一番,这种事情是不太可能发生的。但是,总体来说在一个比较长期的阶段都是稳定有序的增值的。所以这个其实跟你定投一样说,我不知道你什么时候可以上,但是你现在进入随着这个经济的发展,其实不会算晚。


二、

问:姐,你课里面阿紫的案例听了很让人激动,但是对于一个海外投资完全不懂的小白,想问一下,日本的房子买来出租是怎么一个出租法?像我们这种没法经常去日本的上班族该怎么打理房子?还有就是一般来说买的房子持有多长时间卖出会比较合适,问题有些多,还请原谅。


答:那这个问题就问得比较细了。一般来说,日本目前交易的二手房大部分都是带租约的,也就是说是有人在里面住的,因为其实日本整体房子的空置率是非常低的,尤其是大城市或者我们说比较好的地段。那么一般来说它的租约是12年自动更新一次的。由于日本人习惯的问题,一般租客都还蛮稳定的,我们有看到过可能20年租客都没有变过的这个案例。那么因为日本整个它的房产交易是比较成熟的,所以它的管理就是房子的管理,租约的维护,包括它的退租招租,这些东西都是可以招给中介公司来做的。他们会收一定的管理费用,一般是房租的10%吧,买的房子持有时间根据个人来说是可以根据你不同的时间去卖出的,但是因为你的交易成本一般来说交易手续费带上税费这些会占你整个交易的6%左右,那么如果你太短时间去买入卖出的话,这个摩擦成本就比较高。所以房子是一个比较长期的投资,短期的买卖。其实日本因为经过经济泡沫时代,他在政策上是比较禁止短期买卖的,短期买卖它的税费跟手续费都会更高一些。但是如果你不会把它当做一个比较中长期的投资来说,它的租金比可以给你带来一些现金流,同时房子的稳定涨幅,包括它一些汇率上的涨幅都会给你带来其他的一些收入。那么如果说到房产低估,其实有一些人可能不了解房产低估这件事情,是因为其实日本房子在国土省吧,就是它的政府是有一个整体的判断,那么根据它的一些地理位置,房型面积,包括历史成交的一些记录,可以通过数学模型去算,它是不是被整个市场低估了,这个情况还是时有发生的,因为很多卖房子的人他已经持有十年二十年了,他不太了解市场行情是什么样子的,但是可能他急着用钱,他就以比较低的价格卖出,那这个时候是可以有一个捡漏的这种机会的。当然了,因为你是现金交易,因为日本人自己买,可能它会有贷款,但一般海外的都是现金交易,它其实会有一定的优势,因为房东一般都会比较愿意接受现金交易。因为买房当中就细节还是挺多,我觉得还是可以找一个比较靠谱的中介公司,或者是比较靠谱的这个海外资产配置平台来解决这些问题。

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用户评论
  • 磐石鹿

    还是喜欢听水湄姐答疑,这样更亲民,就像邻家大姐姐一样

    长投学堂官方 回复 @磐石鹿:

  • 不忘初心_ugq

    感觉对我不实用啊

  • 田田_nw0

    水湄姐,在公号里已经看过日本房产的部分,也有同样的疑问,这次答疑受益匪浅,但是外投家的信息在公号里已经没有了,可以给个链接吗?

    长投学堂官方 回复 @田田_nw0: 外投家有自己的公号,就是这个名字,通过这个联系工作人员应该也可以进行一对一的交流。

  • may_jing1976

    在哪里提问?

    长投学堂官方 回复 @may_jing1976: 这里评论或者圈子里都可以~